陳思進(jìn):金星為何租總統(tǒng)套房不買房?
金星為何租總統(tǒng)套房而不買房
文/陳思進(jìn)
7月9日,潘石屹作為一名商人做客《金星秀》,首開了這檔綜藝節(jié)目的先例。大房地產(chǎn)商做客脫口秀,談?wù)摰脑掝}自然是離不開房地產(chǎn)了。節(jié)目中,潘石屹問及金星,還租房而住嗎?金星肯定地回復(fù),是的,我在中國不擁有房產(chǎn)。
目前,金星一家住在上海錦江飯店的總統(tǒng)套房?jī)?nèi),門上的黑匾寫著“金府”兩個(gè)大字,很顯然,她是把自己的家,安置在賓館里了,而且在中國也并沒有投資買房。于是,潘石屹便開玩笑地對(duì)金星說,你錯(cuò)過機(jī)會(huì)了。金星卻并不以為然,她是聰明人,自然有自己的算計(jì)。
以中國當(dāng)下的高房?jī)r(jià)來看,租房比買房要?jiǎng)澦闾嗔恕?/p>
所謂的租售比,就是房?jī)r(jià)和月租金的比值(注:也可定義為房?jī)r(jià)和年租金之比),國際上通用的合理租售比值為:舊公寓大樓是120倍(注:因?yàn)槭杖〉墓芾淼荣M(fèi)用和樓齡成正比),新公寓是140倍,獨(dú)立的別墅、或連體鎮(zhèn)屋是160倍。如果計(jì)算得出的數(shù)字低于這些比值,說明房?jī)r(jià)是合理的,一旦超出這個(gè)比值,說明房?jī)r(jià)被高估,也就是說有泡沫之嫌了。從金融角度上來說,在合理租售以下,買房合算;超過合理租售比,自然就是租比買合算,超過越多,就越合算。
不過,由于中國的特殊情況,比如目前還不需支付地產(chǎn)稅等,所以租售比可以從歐美最高的160倍,大幅提高至200倍以上,因?yàn)樵谥袊B(yǎng)房成本暫時(shí)低于歐美。再考慮一線大城市,如北京、上海的特殊情況,合理租售比可進(jìn)一步調(diào)高至240倍。但事實(shí)上,當(dāng)今中國房子的租售比已經(jīng)普遍超過240倍,像北上廣深那樣的一線大都市,租售之比平均為500,超出800到1000的也隨處可見。
就以金星為例。她居住的錦江飯店,位于上海市中心一流的地段,鬧中取靜,那套總統(tǒng)套房層高3.2米,大約250平方外帶中央空調(diào),露天的陽臺(tái),落地的玻璃窗外花園景色盡收眼底,還提供特別的私人管家式服務(wù),購買一套8000萬也不會(huì)嫌多的。而金星每年僅付100萬左右租金,合月租金為8.33萬,租售比為960倍,超過合理租售比四倍。難怪金星要選擇租房而居了。顯然,要是金星買房而住的話,哪住得到這么高端奢華的房子?
那么,為何房子租售比能衡量房?jī)r(jià)是否合理,是否有泡沫呢?
首先,由于房屋是普通百姓購買的最大宗商品,絕大多數(shù)家庭如不向銀行貸款就根本買不了房子,因此在寬松的信貸環(huán)境下,只要有購房意愿,誰都能獲得房貸。而越來越多的人將買房作為投資、甚至投機(jī)的時(shí)候,這一信貸消費(fèi)模式其實(shí)是嚴(yán)重扭曲真正供求關(guān)系的。結(jié)果,房?jī)r(jià)就會(huì)越來越高,使得泡沫不斷變大。
而租房市場(chǎng)就不一樣了,只要稍加留意便可發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象,那就是在房?jī)r(jià)飛漲的地區(qū),房租并不隨之同步上漲。這是因?yàn)樽夥渴袌?chǎng)是一個(gè)“有效市場(chǎng)”。關(guān)于“有效市場(chǎng)”的假設(shè),是認(rèn)為市場(chǎng)在信息方面的有效性:已經(jīng)把過去、現(xiàn)在,甚至將來事件的貼現(xiàn)值反映在市場(chǎng)價(jià)格中,所以在任何時(shí)候,房租市場(chǎng)的價(jià)格都是合理的。
而從金融上來說,最關(guān)鍵的原因是房租不能借貸,必須以現(xiàn)金全款支付,房租必須依照真正的供求關(guān)系而定。也就是說,房租所反映出來的,才是百姓在房子這一商品上的真正承受力。一旦房租漲到房客租不起的時(shí)候,就真的租不起了。逃離北上廣的人有各種原因,房租過于昂貴絕對(duì)是最大的原因之一。
再回到《金星秀》,當(dāng)金星問及房?jī)r(jià)還會(huì)大漲嗎?潘石屹談到了中國樓市的基本面。他表示,目前全國人均住房面積已經(jīng)近40平方米,整體而言,中國已經(jīng)不缺房子了。他的公司今后將會(huì)減少開發(fā)樓房項(xiàng)目,已經(jīng)開發(fā)出來也可能不賣了,將改成出租房。言下之意,因?yàn)榉孔犹啵康禺a(chǎn)的繁榮鼎盛期到頭了,房?jī)r(jià)大漲的基礎(chǔ)已經(jīng)不存在了。
總之,房租反映的是普通百姓的收入水平,而有泡沫的房?jī)r(jià),反映的是高收入人群的支付能力。租售比超出合理范圍越大,則表示房地產(chǎn)泡沫越嚴(yán)重。房子租售比是衡量房?jī)r(jià)是否合理的精確標(biāo)尺,特別是對(duì)于個(gè)人投資者來言,請(qǐng)放心選用。
目前北美超過三分之一、歐洲接近三分之二的人租房而住,而中國已經(jīng)接近90%的人擁有自己的住房了。如果說要與歐美接軌,那租房、特別是越來越多年輕人、及中高收入人群選擇租房而住,以提高生活品質(zhì),顯然也將是中國未來的一大趨勢(shì)。


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