金星為何租總統(tǒng)套房而不買房

文/陳思進(jìn)

7月9日，潘石屹作為一名商人做客《金星秀》，首開了這檔綜藝節(jié)目的先例。大房地產(chǎn)商做客脫口秀，談?wù)摰脑掝}自然是離不開房地產(chǎn)了。節(jié)目中，潘石屹問及金星，還租房而住嗎？金星肯定地回復(fù)，是的，我在中國不擁有房產(chǎn)。

目前，金星一家住在上海錦江飯店的總統(tǒng)套房?jī)?nèi)，門上的黑匾寫著“金府”兩個(gè)大字，很顯然，她是把自己的家，安置在賓館里了，而且在中國也并沒有投資買房。于是，潘石屹便開玩笑地對(duì)金星說，你錯(cuò)過機(jī)會(huì)了。金星卻并不以為然，她是聰明人，自然有自己的算計(jì)。

以中國當(dāng)下的高房?jī)r(jià)來看，租房比買房要?jiǎng)澦闾嗔恕?/p>

所謂的租售比，就是房?jī)r(jià)和月租金的比值（注：也可定義為房?jī)r(jià)和年租金之比），國際上通用的合理租售比值為：舊公寓大樓是120倍（注：因?yàn)槭杖〉墓芾淼荣M(fèi)用和樓齡成正比），新公寓是140倍，獨(dú)立的別墅、或連體鎮(zhèn)屋是160倍。如果計(jì)算得出的數(shù)字低于這些比值，說明房?jī)r(jià)是合理的，一旦超出這個(gè)比值，說明房?jī)r(jià)被高估，也就是說有泡沫之嫌了。從金融角度上來說，在合理租售以下，買房合算；超過合理租售比，自然就是租比買合算，超過越多，就越合算。

不過，由于中國的特殊情況，比如目前還不需支付地產(chǎn)稅等，所以租售比可以從歐美最高的160倍，大幅提高至200倍以上，因?yàn)樵谥袊B(yǎng)房成本暫時(shí)低于歐美。再考慮一線大城市，如北京、上海的特殊情況，合理租售比可進(jìn)一步調(diào)高至240倍。但事實(shí)上，當(dāng)今中國房子的租售比已經(jīng)普遍超過240倍，像北上廣深那樣的一線大都市，租售之比平均為500，超出800到1000的也隨處可見。

就以金星為例。她居住的錦江飯店，位于上海市中心一流的地段，鬧中取靜，那套總統(tǒng)套房層高3.2米，大約250平方外帶中央空調(diào)，露天的陽臺(tái)，落地的玻璃窗外花園景色盡收眼底，還提供特別的私人管家式服務(wù)，購買一套8000萬也不會(huì)嫌多的。而金星每年僅付100萬左右租金，合月租金為8.33萬，租售比為960倍，超過合理租售比四倍。難怪金星要選擇租房而居了。顯然，要是金星買房而住的話，哪住得到這么高端奢華的房子？

那么，為何房子租售比能衡量房?jī)r(jià)是否合理，是否有泡沫呢？

首先，由于房屋是普通百姓購買的最大宗商品，絕大多數(shù)家庭如不向銀行貸款就根本買不了房子，因此在寬松的信貸環(huán)境下，只要有購房意愿，誰都能獲得房貸。而越來越多的人將買房作為投資、甚至投機(jī)的時(shí)候，這一信貸消費(fèi)模式其實(shí)是嚴(yán)重扭曲真正供求關(guān)系的。結(jié)果，房?jī)r(jià)就會(huì)越來越高，使得泡沫不斷變大。

而租房市場(chǎng)就不一樣了，只要稍加留意便可發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象，那就是在房?jī)r(jià)飛漲的地區(qū)，房租并不隨之同步上漲。這是因?yàn)樽夥渴袌?chǎng)是一個(gè)“有效市場(chǎng)”。關(guān)于“有效市場(chǎng)”的假設(shè)，是認(rèn)為市場(chǎng)在信息方面的有效性：已經(jīng)把過去、現(xiàn)在，甚至將來事件的貼現(xiàn)值反映在市場(chǎng)價(jià)格中，所以在任何時(shí)候，房租市場(chǎng)的價(jià)格都是合理的。

而從金融上來說，最關(guān)鍵的原因是房租不能借貸，必須以現(xiàn)金全款支付，房租必須依照真正的供求關(guān)系而定。也就是說，房租所反映出來的，才是百姓在房子這一商品上的真正承受力。一旦房租漲到房客租不起的時(shí)候，就真的租不起了。逃離北上廣的人有各種原因，房租過于昂貴絕對(duì)是最大的原因之一。

再回到《金星秀》，當(dāng)金星問及房?jī)r(jià)還會(huì)大漲嗎？潘石屹談到了中國樓市的基本面。他表示，目前全國人均住房面積已經(jīng)近40平方米，整體而言，中國已經(jīng)不缺房子了。他的公司今后將會(huì)減少開發(fā)樓房項(xiàng)目，已經(jīng)開發(fā)出來也可能不賣了，將改成出租房。言下之意，因?yàn)榉孔犹啵康禺a(chǎn)的繁榮鼎盛期到頭了，房?jī)r(jià)大漲的基礎(chǔ)已經(jīng)不存在了。

總之，房租反映的是普通百姓的收入水平，而有泡沫的房?jī)r(jià)，反映的是高收入人群的支付能力。租售比超出合理范圍越大，則表示房地產(chǎn)泡沫越嚴(yán)重。房子租售比是衡量房?jī)r(jià)是否合理的精確標(biāo)尺，特別是對(duì)于個(gè)人投資者來言，請(qǐng)放心選用。

目前北美超過三分之一、歐洲接近三分之二的人租房而住，而中國已經(jīng)接近90%的人擁有自己的住房了。如果說要與歐美接軌，那租房、特別是越來越多年輕人、及中高收入人群選擇租房而住，以提高生活品質(zhì)，顯然也將是中國未來的一大趨勢(shì)。