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楊紅旭:公積金將成重要樓市調控工具

新京報楊紅旭 2015-03-26 09:38:06

“兩會”期間及其后這段時間,國家層面暫無重大房地產政策出臺,但關于政策放松的消息頻傳,尤其是公積金政策惹人關注。比如,北京公積金中心昨日回應,北京現行政策中針對90平米以下房屋,首付款要求為兩成。上海研究大幅提高住房公積金個貸限額,擬調整為單人可貸70萬元(之前40萬元),每戶最高可貸140萬元(之前80萬元)。

雖然,早在2010年國家政策就有規定,首套商業性貸款首付最低三成,而建筑面積在90平方米(含)以下的首套房,首付最低二成。很多人以為廣州、濟南等地將首套房公積金貸款首付降低至二成是新政,實際是種誤解。

但是,多地二成首付再度提上議程,顯然是對公積金政策有所放松。為什么各地紛紛選擇現在放松公積金政策?首先,2015年房地產政策有必要繼續放松。其一,近日公布的數據表明,2015年經濟開局偏低。全國固定資產投資增幅由2014年的15.7%降至2015年1-2月的13.9%,消費品零售增幅由2014年的12%降至1-2月的10.7%,昨天公布的3月匯豐制造業PMI初值只有49.2,創近11個月新低,處于收縮區間。

而房地產數據,比總體經濟數據,還要更糟糕。1-2月份全國房地產開發投資增幅、房屋新開工跌幅、房企購地面積跌幅、商品房銷售跌幅等都差于2014年1-12月份,雖然其中有去年基期值偏高、今年年初樓市處于降溫之后的階段有關,但仍表明全國房地產并未企穩,仍然對經濟增長構成負面影響。

而在官方表述上其實也已經初露端倪。今年“兩會”上,李克強總理在政府工作報告中提出:堅持分類指導,因地施策,落實地方政府主體責任,支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展。這是時隔六年之后,政府報告中再次出現“支持改善需求”的字眼。

近日還有媒體報道,高層密切關注樓市出現的問題,要求住建部等部門研究對策,做好政策儲備,穩定房地產市場。有關部門已準備相關儲備政策,正等待合適時機推出,其中包括將使用公積金購買首套房的首付比例降至兩成。

個人房貸政策包括兩部分。一是商業性房貸,二是公積金貸款。其中,商業性房貸是主導,但在當前利率市場化改革加快推進、社會實際利率居高不下的背景下,商業銀行在商言商,為了維護自身的商業利益,并不情愿大幅降低房貸門檻、支持購房者,尤其是不愿降低房貸利率。

與商業性房貸不同的是,公積金貸款政策不涉及商業機構的商業利益,主要由政府操控,便于根據官方意愿進行調整,而且利率遠較商業貸款利率優惠。當前五年期以上商業貸款基準利率為5.9%,而同期公積金利率只有4%。也就是說,利用公積金貸款,其利率相當于商業貸款基準利率打6.8折。因此,住建部和各地政府,都在積極籌劃降低公積金貸款門檻,通過滿足和刺激合理的住房需求,穩定房地產市場和經濟。

由于商業銀行落實不給力,公積金政策放寬必將成為2015年各地救市的重要工具和抓手。這將有利于刺激自住需求,同時在其他政策暖風頻吹之下,今年一二線城市的樓市復蘇大局已定。

楊紅旭:公積金將成重要樓市調控工具

楊紅旭

□楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長)

編輯: 吳桂霞標簽: 公積金貸款 樓市 PMI 公積金中心 兩會
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