黃碩:摸底房市泡沫是救市的前提
作者:黃碩
中國日報網評論員 黃碩
“房地產有泡沫,房地產有泡沫。”十年前就有人預測,而今,依然有人在預測。到底有沒有泡沫?泡沫有多大?這是一個問題。確實,這是個非常復雜的問題,可是,如果回到商品房的本質上看中國房地產市場,這個問題并不復雜。
房子在市場中,居住是其唯一存在的理由。如果房子沒人居住,不停地造房子必然造成市場過剩,泡沫必然堆積,破滅遲早而已。誰來住房子?當然是人。如此,衡量房地產市場有沒有泡沫,就有了簡單的計算公式。即在設定一個全國人均住房面積后,再拿商品房總面積除以人口總數,得出來的數據如果大于人均住房面積,說明房地產市場有泡沫,數據越大,泡沫越大。
當然,這是理論上的計算,具體到現實中,還有許多因素需要考慮,例如,居住在農村的農民,他們不到城市買房子,就不能包含在人均住房面積的計算中;還如,享受到保障房政策的群體,也不能納入人均住房面積計算。假定農民中有一半要進城,有住房需求,減去剩下的農民和享受保障房的群體,此時,再拿商品房總面積除以有住房需求的人口總數,得出來的數據或許更接近現實。所以,在筆者看來,判斷中國房地產市場有沒有泡沫?泡沫有多大?不必搞得那么復雜,就設定一個人均住房面積后,再拿商品房總面積除以有住房需求的人口總數,就能得出結果。
現在我們必須弄清楚三個數據:一是全國人均住房面積。這個數據設定不難,可以參考世界其他國家的住房平均數據;二是要將中國商品房總面積統計出來,包括已經建好有人居住的房子和正在建設以及將要開工建設的房子;三是將有居住需求的總人口統計出來,這就要去除農民中不可能到城市買房的群體,還要去除已經享受保障房和將要享受保障房的群體。當這三個數據都能相對準確地給出答案,只要按照上述計算方法,總面積除以總需求,就能計算出房地產市場有無泡沫。
無論房地產如何發展,支撐房地產市場的只有居住需求,區別在于,有剛需,有非剛需。非剛需就是投資投機、以及房地產腐敗而來的商品房囤積。所以,包括剛需與非剛需在內,當商品房總面積除以有住房需求總人口得出的數據,遠遠大于人均住房面積,那房地產一定存在泡沫,并且可見泡沫有多大。知道了房地產市場有沒有泡沫、泡沫有多大,房地產市場如何調整,就能有的放矢,對癥下藥。軟著陸的主動權也就掌握在自己手中。否則,光喊“房地產有泡沫,房地產有泡沫。”卻搞不清泡沫有多大?一旦泡沫破滅,也就措手不及。誰都知道,如果房地產市場真的泡沫破滅,那對經濟的沖擊無疑是災難性的。因此,筆者認為,救市的前提是先弄明白房地產市場有沒有泡沫,有多大泡沫。
作者簡介:黃碩,中國日報網評論員,央視網經濟臺財經評論員,和訊網專欄作家,陳復生基金理事,媒體人,北京自由撰稿人和時事評論員。他在BBC中文網、聯合早報網、明報、China Daily(中國日報)及其網站、Global Times(環球時報)、China.org.cn(中國網)等國內外多家媒體上發表時評文章,并在中國國際廣播電臺(CRI)的China Drive節目中對熱點話題進行點評。作者郵箱:larryhuangshuo@163.com

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