短短兩個月，燕郊樓市就從冬天模式躍入夏天模式，量價齊升速度之快，連銷售代理人員都有些瞠目結舌。

7月5日，燕郊某樓盤開盤，3小時內新推房源售罄，同時開盤均價已經高達1.6萬元/平方米。這是燕郊第一個均價賣到1.6萬元/平方米的項目，在燕郊樓市歷史上從未有過。據燕郊當地銷售人員介紹，燕郊目前已經沒有低于1.2萬元/平方米的住宅產品。

業內人士表示，燕郊是典型的投資型市場，每一輪房價的漲跌都是受政策刺激，在京津冀協同發展的過程中，燕郊不可避免地會享受到一定利好，但這個過程是長期的，而燕郊房價在短時間內大幅上漲則極大地透支了樓市的升值空間，一旦助推當前樓市的各方面利好不能很快落地兌現，燕郊樓市還可能會出現下行。燕郊樓市以往的數次上行下跌已經多次驗證了這一路徑，買房者需警惕風險。

□現象

1 天洋城4代開盤均價升至1.6萬元

7月5日，燕郊知名樓盤天洋城4代開盤，據介紹，項目開盤3小時，新推房源實現售罄。此次推出的15號樓位于一期地塊內，產品為60-122平米的一居至三居戶型，開盤均價達到了1.6萬/平米。

記者于7月4日在項目售樓處看到，報道政策利好的報紙被放在顯眼的地方展示著，包括地鐵規劃和京津冀的相關報道。

“燕郊要通地鐵你知道吧？這次是真的，大動作。我們明天推的300多套房，已經排號600多，這么多房子里面還有很多已經被內定了，他們都知道消息。我上午一個客戶過來說他領導已經在另外一個項目買了三套，他也跟過來買的。”銷售人員表示。

上述銷售人員還告訴記者，項目所在的南城和通州潞城就一河之隔，燕郊北部已經不宜居了，燕郊南城發展潛力很大。“我們5月份開盤的價格是12500元/平方米，這次肯定會調高，可能在1.4元/平方米。”

不過，7月5日項目開盤信息顯示，該項目銷售均價已經達到了1.6萬元/平方米。據內部人士透露，最高售價已經突破1.7萬元/平方米。該人士還表示，如果利好政策能落實，燕郊房價將突破兩萬。

2 部分樓盤上演搶房

一房難求的不僅僅是一個項目，據燕郊某樓盤的銷售人員介紹，早在上個月就出現了搶房的情況。

6月6日，港中旅·海泉灣開盤，當天共有2000多名客戶趕到開盤現場參加選房活動，當天項目推出的房源主要有55、88平方米的中小戶型和135平米的大戶型。“他們當時的均價是1.1萬元/平方米，搶瘋了，總共1200多套房子，叫號才叫到1300多，房源就沒了，沒叫到號的客戶就急了，差點打起來。”某銷售人員說。

據其介紹，該項目因地處南城，和潞城空間距離上比較近，很多單位想在該項目團購，“一位阿姨沒拿號，開盤的前一天來售樓處了，開發商說沒拿號不能買房，阿姨急了說全款，不挑樓層，只要能買上就行，要40套。”

記者在燕郊采訪時遇到了以帶購房者看房為生的小張(化名)，“姐，你跟著我走就行了，燕郊基本上所有項目在這條街上都有售樓處，我就帶你看看幾個有房子賣的項目吧，其他的有的不能賣，有的賣完了，從5月份到現在搶房子搶得太厲害了。”小張說。

3 房價大幅攀升

事實上，近期在燕郊買房的購房者并不在少數。一位房地產從業者告訴記者，他已經有三個朋友在咨詢燕郊樓盤，都想在近期出手。

而大量需求的入市也直接推動著房價不斷攀升。在燕郊房地產行業做銷售多年的王小姐(化名)直言，“現在這場面就跟當年溫州人組團炒房的場面差不多。需求量太大了，房價一直在往上漲，兩個月前就沒有1.2萬以下的房價了，燕郊售價最低的上上城現在都快1.3萬元/平方米了。”

一位去年4月份買了夏威夷藍灣的購房者告訴記者，他買的時候都沒人買，他挑了最好的樓層最好的戶型，單價才1.2萬元，“銷售告訴我，現在項目樓層不好的也能賣到1.6萬元了。”

去年6月份買了上上城的購房者李先生也表示很高興，“我買的時候7910元/平方米，現在1.3萬元/平方米了，一年的時間，都快翻倍了。”據記者了解，該項目年前促銷時，最低價格甚至不到1萬元。

記者在燕郊售樓處走訪時發現，燕郊區域普遍的房價已經升至1.2萬元/平方米以上，甚至個別樓盤已經超過1.6萬元/平方米。

4 銷售稱燕郊現“房荒”

記者在燕郊調查的過程中，頻頻聽到一個詞——“房荒”。在不少銷售人員看來，燕郊可選擇的房源非常有限。

王小姐稱，“燕郊從去年到今年4月份庫存量很大，沒人買，便宜都沒人買，我們每天的銷售壓力非常大，拉不來客戶。現在不一樣了，鬧‘房荒’呢，很多項目沒有預售證賣不了，其實開發商挺著急的，現在市場這么好，趕緊賣了賺錢呀，但是工程進度趕不上，拿不到預售證就沒辦法賣。”

在王小姐看來，需求太旺盛，“我今天是上午帶了一個客戶在燕郊轉了一圈，他第一次來，中午就定了兩套，最近像這樣的客戶太多了。”

不過，燕郊某開發商的內部人士持不同看法，他告訴記者，有的項目并不是拿不到預售證的問題，而是捂盤惜售。“我們預計今年下半年到明年市場會非常好，如果利好政策真落實了，燕郊房價突破兩萬的可能性也比較大。”

小張的職業是燕郊樓市的特色職業之一，每天站在售樓處一條街的入口位置拉客戶去不同的售樓處，他告訴記者，現在市場非常火，5月份之前他有時候一天也搶不到一個客戶，現在一天基本上能帶四組客戶，整個燕郊像他一樣職業的人有三四百人，“就按300個人計算，你看看一天來燕郊買房的有多少？現在自住的有，但是投資的占比提高不少。”

據王小姐介紹，熱度飆升的不僅僅是燕郊樓市，距離北京更遠一點的大廠都火了起來。記者在大廠某樓盤看房時發現，很多購房者在咨詢，給記者介紹房子的銷售人員表示，她手里還有六套房可供選擇，話還未落地，就被同事打斷說，“沒有六套了，我剛賣了三套。”

□數據

近兩年鮮有土地成交

易居智庫的最新統計數據顯示，從燕郊土地市場的成交狀況看，2013年是最火熱的一年。無論是土地成交幅數，還是土地出讓金額方面都在近幾年是排行第一的。尤其是在2013年全國房地產市場持續升溫的情況下，北京市場火熱場面也會逐漸影響到燕郊市場，進而使得房企在燕郊積極拿地。

嚴躍進表示，從樓面價看，還不能算太高，對于一些習慣在北京市區拿地的房企，會瞬間感到燕郊市場土地價格是比較低的，所以房企會積極進入。地方政府也在這方面執行了比較激進的土地出讓政策，促使土地市場呈現比較火熱的場面。

到了2014年開始，隨著全國市場逐漸趨于疲軟，在燕郊此類城市也出現了比較明顯的土地降溫態勢。從這個角度看，這或影響后續幾年燕郊新增樓盤供應的規模。

□背景

燕郊位于潮白河東畔，西與通州區隔河相望，是河北省廊坊市三河市的一個鎮，同時是國家級高新技術區。距首都中心天安門廣場僅42.5公里，直線距離33公里，比北京密云、懷柔等很多遠郊區縣更靠近市中心。憑借著與北京的地緣關系，燕郊樓市一直是北京外溢需求的主要承接地。

正是因為這樣的地緣關系，多年來，燕郊樓市的走向一直隨著北京波動。

搜狐焦點的數據顯示，2009年底的燕郊房價大約在每平米六七千元，2010年5月隨著北京房價飛漲達到最高點，燕郊天洋城賣出過13000元/平米的價格，星河185賣出過11000元/平米的價格；而隨著2010年9月河北出臺限制外地人買房貸款政策，房價跌回8000；而2010年11月“環首都”概念及燕郊地鐵的傳言使燕郊房價重回9000元/平米，隨即又下跌，2011年上半年燕郊房價基本維持在7000-8000元/平且勻速上漲。2012年，隨著北京通州房價跳水，燕郊一手房單價也從2011年年底的8500-9000元/平米回落到7000-7500元/平米，其中降幅最大的樓盤是星河185，從均價8500元直降至5500元/平米。

據易居智庫研究總監嚴躍進介紹，到了2013年隨著燕郊房地產市場預期的轉變，市場價格具備比較好的支撐。2014年受全國市場降溫的影響，漲勢受抑制。2015年，隨著政策利好的出現，燕郊住房市場的看漲預期繼續強烈，這促使房價出現繼續上漲的態勢，最高均價已經達到1.6萬元/平方米。

□開發商看法

>>匯福地產副總經理 劉振剛

燕郊存量較少

隨著市場的回溫，需求量不斷入市，消化了大量的存量，造成燕郊目前的可售項目并不多。因為目前市場的供應量主要來自于去年開工的項目，但是去年市場并不好，很多開發商并沒有大規模的開發，導致目前的市場供應量不大。如果利好政策落實，燕郊的樓市會持續上行，房價也會繼續上漲。

>>燕達地產集團副總裁 趙增志

燕郊部分供應尚待入市

事實上，燕郊的房價一直跟著通州走，通州4000元，燕郊就2000元，但如果通州5萬元了，燕郊估計就不止2.5萬元了，絕對值會提高。燕郊從前年開始至今鮮有土地成交，同時雖然一些項目急于入市，但苦于預售證的限制，無法成為有效供應，目前有很多項目都在排號，但并不能銷售，因為還沒有達到預售條件。而需求量又比較大，供需關系出現不平衡，疊加各種利好政策，未來燕郊的房價依然有上行空間。

>>百世金谷總經理 劉文軍

房價反映供需不平衡

燕郊地理位置特殊，被通州順義包圍，行政上屬于河北，一直以來，燕郊的房價和通州都是斷崖式的，通州2萬多的時候燕郊1萬，現在通州3.5萬左右，燕郊目前的價格也不能說虛高。事實上，目前的價格反映的是供求關系，存量少需求大自然導致房價上行。導致存量少的原因，一方面是土地成交，另一方面是去化率超過了開發商的預期，沒有那么多存貨。

□分析 燕郊投資型市場特征明顯

在業內人士看來，一直跟隨著政策波動的燕郊房地產市場走的并非是穩扎穩打之路，而是典型的投資型市場。

近期以來，多重政策利好的刺激是造成此輪房價上漲的催化劑。京津冀一體化2015年加速推進，京通往平谷的城鐵22號線規劃經過燕郊北城設站；北京地鐵M6號線東延燕郊南城等眾多利好政策刺激了房價。

“部分非首都功能東遷通州等利好消息不斷，通州樓市看漲，也拉動了燕郊樓市水漲船高。同時，部分燕郊房企借勢炒高房價。”偉業我愛我家集團市場研究院經理孔丹說。

亞豪機構市場總監郭毅告訴記者，北京樓市的變化特點是核心區堅挺，越遠的區域振蕩越明顯，如果說北京傷風，通州就會感冒的話，那么作為距離通州最近的河北鄉鎮，燕郊就會發燒。燕郊樓市的購房者大多是受北京高房價擠壓從而選擇在燕郊置業的客群，正是因為地理位置、購房客群的來源與北京唇齒相依，燕郊樓市波動也與通州正相關，且振幅遠高于通州。在通州樓市步入價量的上行期，燕郊房價的上漲反而會早于通州，且漲幅高于通州，而通州樓市開始下行，燕郊會先降且跌幅遠超通州。

中原地產首席分析師張大偉也認為，燕郊是一個奇怪的房地產市場，可以說因為獨特的區域地理屬性導致燕郊成為了全中國最具代表性的房地產市場，作為一個行政級別只是鄉鎮的市場，因為靠近北京，房價甚至比河北省會城市還好，這種市場的需求主要來源于兩部分，一部分是買不起北京的剛需，另外一部分是受制于限購的投資需求。這兩種需求的存在，導致燕郊市場完全是放大的北京市場。在北京購房者觀望時，燕郊就會大幅降價。而在北京出現升溫的情況下，燕郊也會因為較低的價格基礎出現大漲。

□提醒 購房者要警惕風險

>>風險1

價格虛高

易居智庫研究總監嚴躍進告訴記者，此前關于燕郊城市規劃和配套改善等消息很多，都能夠對市場成交量和價格的提振有一個利好。但對于購房者來說，在價格上要防范部分價格虛高的問題。

>>風險2

區域炒作嚴重

張大偉告訴記者，燕郊市場非常不正規，所以各種營銷手法也運用非常多。從最近看，北京市場的供需結構緊張，導致燕郊市場的需求也出現上升，燕郊的部分房源升至開始觸摸1.6萬的歷史最高。整體看，這種價格存在主要原因是因為通州利好的炒作。但對于購房者來說，應該謹慎，1.6萬的價格相比目前通州不足3萬的價格，燕郊的價格優勢越來越小，而且后續的配套設施等較少。未來一旦調整，燕郊下滑的趨勢也會非常明顯。

>>風險3

下行風險較大

“當前，市政府東遷傳聞愈演愈烈，北京限購，投資需求只能集中涌入燕郊，造成燕郊房價的非理性上漲。雖然在京津冀一體化的國家戰略中，燕郊不可避免地享受到一定利好，逐步改善掣肘樓市的與北京間的交通瓶頸，但這個過程是長期的，而燕郊樓市價格由年初的8000-10000/平方米，在短短6個月時間內就攀升至16000元/平方米，則極大地透支了樓市的升值空間，一旦助推當前樓市的各方面利好不能很快落地兌現，燕郊樓市還可能會出現下行。”郭毅說。

>>風險4

消費行為規范不足

需要提醒消費者的是，和北京市場相比，燕郊拉客看房的群體規模龐大，在燕郊售樓處一條街上有諸多項目的展廳林立，其中一些項目是大廠和香河的，購房者要多看多比較。

剛在大廠某項目交了定金的王女士(化名)告訴記者，她買的項目沒有預售證，所以交完定金她很擔心，定金也退不了，中介費還一天一個價。“大廠的市場太亂了，我很擔心被騙。”

京華時報[微博]記者 桂瑰