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吳曉波:哪些城樓市虛火上升?

中國日報網吳曉波 2015-04-14 11:30:27

吳曉波:哪些城樓市虛火上升?

吳曉波:哪些城樓市虛火上升?

中國日報網4月14日電(信蓮)福布斯中文網今日刊登吳曉波的專欄文章《樓市開出“體檢單”:哪些城樓市沉疴難愈或虛火上升?》,文章稱,深圳應該會成為虛火最旺的一個。根據世聯行的監測,在2015年第13周(3.23-3.29),深圳是四個一線城市中成交量上漲最快的,比2014年同期上漲111.4%。北京、上海、廣州的這一數據分布是4.77%,3.45%和-0.11%。

此外,作者還認為,二季度即使中國樓市有所回暖,也不會是全面回暖,最多只會涌現幾個亮點,至于那些放風“隨時要漲價”的開發商,很可能也只是“嘴上漲價”。

文章原文如下:

330新政已經出臺近兩周,樓市可以用一句話概括:二手房明顯上漲,一手房強顏歡笑,開發商“嘴上漲價”。

從成交、庫存、土地出讓這三張“體檢單”來看,中國房地產正如一個久病氣虛的病人,補藥雖多卻病去如抽絲。

按照CREIS中指數據研究院的監測,2015年3月29日-4月4日,22個主要一二線城市累計住宅成交面積環比前一周上升4.9%。一線城市成交面積環比上升約7.5%,其中廣州、北京成交上升,漲幅均近4成;二線代表城市中半數成交量環比上漲,成交總量較前一周小幅上漲4.0%。但到了4.5-4.11這個新政出臺第二周,一線城市成交面積卻環比下跌了33.2%;二線代表城市的成交面積環比下跌了22.4%。

而根據各地房產交易中心的數據,上海二手房從4.1-4.11日上午10點,共成交約1萬套,在去年行情較好時,上海每月成交二手房約2.5萬套左右。北京則是在330新政實施后首周,辦理個人房屋交易2,154戶,環比有所上漲。廣州則出現新政首周后二手房網簽套數環比上上周漲35%;深圳二手房網簽套數環比上周上漲5.5%。

從庫存來看,深圳近期一直是四個一線城市中去庫存最快的城市。截至4月5日,中指監測的19個主要城市庫存總量環比繼續下降,整體環比下降了0.27%。庫存下降的城市中,深圳降幅最高,可售面積環比下降3.02%,蘇州次之,庫存環比下降1.4%;庫存上漲的城市中,舟山漲幅最大,環比上漲1.54%;其余城市庫存變化幅度均未超過1%。

截至2015年4月11日,CREIS中指數據監測的12個主要代表城市庫存總量環比上周下降0.35%。庫存下降的城市中,深圳庫存降幅最大為2.39%,南京、合肥、蘇州、溫州也有超過1%的下降。廈門、上海、寧波庫存有所上漲,其中廈門受大量上市影響,庫存漲幅最大,為5.79%。

按照如果按照3月份深圳新房成交了4,854套的數據來算,那么截至4月11日深圳的庫存消化周期只有六七個月。而北京、上海、廣州的庫存套數按3月銷售套數來算,消化周期都在12-13個月左右。

從土地供應和成交來看,根據中指數據的監測,2015年1-3月,全國300個城市住宅用地成交面積5,678萬平方米,同比減少51%。土地出讓金總額為4,068億元,同比減少43%。而地價方面,住宅類用地成交樓面均價為1,849元/平方米,同比上漲3%;土地拍賣的平均溢價率10%,較去年同期下降4個百分點。

不過,一線城市的土地市場中,京滬一季度收金均在300億元以上,廣深則各有兩月宅地零成交。但即使如此,如上海今年第一季度土地成交總量182.56公頃,同比下滑37.65%;平均溢價率9.03%,同比下滑38.23%。;二三線城市各項指標也以同比下降為主,出讓金均減少四成左右。

按照以往的市場波動來看,土地成交會領先于新批上市面積幾個季度。也就是說,由于去年以來土地成交量持續減少,導致今年二季度重點城市供應,可能出現增幅低于今年一季度水平的情況。

從成交、庫存和土地供應三方面的情況綜合來看,成交增幅較低、庫存量大且去化率慢、土地出讓行情冷淡的城市,很可能對新政的“耐藥性”較強,很難在短期內恢復健康穩健的發展。而成交增幅高、庫存消化周期短、土地出讓面積少的城市,則可能因為被利好政策“補過頭”出現虛火上升。

在這當中,深圳應該會成為虛火最旺的一個。根據世聯行的監測,在2015年第13周(3.23-3.29),深圳是四個一線城市中成交量上漲最快的,比2014年同期上漲111.4%。北京、上海、廣州的這一數據分布是4.77%,3.45%和-0.11%。

在中國指數研究院一季度監測中,深圳也是今年回暖最快的地區。2015年一季度中指監測的33個主要城市,有17個城市成交面積同比上漲,其中深圳漲幅度最大達104%,漲幅居第二位的為杭州,上漲65%,南寧位居第三,同比上漲50%;同比下降的城市中,廈門降幅最大63%,南昌次之,同比下降45%。

而從上面的數據來看,深圳的庫存消化率也是全國城市中最短的。而且深圳目前可供出讓的用地很少,主要靠舊城改造獲得新增經營性用地。

至于二線城市中“耐藥性”較強,病去如抽絲的城市,寧波可能是一個例子,它在4.5-4.11期間成交面積環比下滑了33.1%,庫存在大多數城市都出現高位下降的趨勢線,它仍輕微增長了0.03%至45738套,即使按照3月份它新房成交翻番達到2,579套這個良好的勢頭,庫存消化也需要消化17個月以上。去年寧波出讓了293萬方的經營用地,成交面積不足2013年的一半。在2015年一季度,寧波只出讓了不多的幾幅地塊,均以接近底價成交。其中金地集團在寧波長豐區拿下的地塊,樓面地價為6,630元/平方米,而2013年3月金地在同一地段拿下的另一地塊樓面地價為7,220元/平方米。

按照戴德梁行大中華區的統計,在2005年至2014年期間,全國新開工面積有105億平方米,平均一年新開工11億平方米,十年間銷售83億平方米,此意味著,這十年間,還有剩余22億平方米未銷售。在庫存如此龐大的前提下,大部分品牌房企的年去化率只有60%甚至以下。

盡管330新政后,改善需求正在釋放,但受益的只有一二線標志性城市;雖然土地供應正在減少,但此前沉淀下來的龐大庫存仍在制約發展商的拿地、推貨策略。可以判斷,二季度即使中國樓市有所回暖,也不會是全面回暖,最多只會涌現幾個亮點,至于那些放風“隨時要漲價”的開發商,很可能也只是“嘴上漲價”。

編輯: 吳桂霞標簽: 成交面積 樓市 環比 城市住宅 住宅成交
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