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張宏偉:2015年房價仍將繼續下跌

張宏偉 2015-01-20 07:11:39

文/新浪財經專欄作家 張宏偉

從2014年全年來看,盡管限購政策取消、“央四條”政策出臺、降息、年底房企銷售業績指標等因素,年底樓市翹尾拉升全年成交量,但整體市場仍然有去庫存的壓力,房價下跌城市的絕對數量仍然占據主流,并沒有改變,從國家統計局公布的數據看來亦是如此。

張宏偉:2015年房價仍將繼續下跌

2015年房價仍將繼續下跌

2015年1月18日,國家統計局公布2014年12月70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況:與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有66個,上漲的城市有1個,持平的城市有3個。環比價格變動中,最高漲幅為1.2%,最低為下降1.3%。與上年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有68個,上漲的城市有2個。12月份,同比價格變動中,最高漲幅為2.1%,最低為下降10.3%。

從漲跌城市個數看,在樓市政策聚焦至“千方百計去庫存”的市場背景下,無論是同比還是環比房價下跌的城市數量在小幅減少,數據透露些許暖意。

但是,從2014年全年來看,盡管限購政策取消、“央四條”政策出臺、降息、年底房企銷售業績指標等因素,年底樓市翹尾拉升全年成交量,但整體市場仍然有去庫存的壓力,房價下跌城市的絕對數量仍然占據主流,并沒有改變,從國家統計局公布的數據看來亦是如此。

“去庫存”仍然是市場主旋律

從2014年年底銷售表現來看,由于限購政策取消、部分省市“救市”政策出臺、央行也發布“救市”措施,再加上房企沖刺年底銷售業績指標的壓力,樓市出現了翹尾行情,但是,這并不意味著翹尾行情可以繼續延續。

因為,對于房企來講,在新的一年里沖刺年度銷售業績指標的壓力減少,樓市又將重新回歸到沒有房企沖刺銷售業績的正常的供需狀態,此時,對于大多數大中城市來講,一方面仍然受制于銀行“惜貸”等因素的影響,另外一方面,仍然面臨較大的去庫存壓力,樓市基本面并沒有實質性改變,這會進一步影響企業的資金面。

從2015年上半年銀行信貸大背景來看,即使央行降息也不會改變銀行繼續“惜貸”的行為,從實際市場表現來看,銀行對于中小房企的貸款仍然是比較謹慎,并沒有出現實質性松動,銀行等金融機構不會無限制再給房企更多的“救命錢”,甚至當前金融機構為了控制投資風險已經開始對于中小企業“停貸”、“鎖房”,這些因素成為2015年年初類似于佳兆業等這樣的房企出現資金危機的導火索。

從2014年12月份36個大中城市存銷比指標變化來看,由于“救市”、房企沖刺年度銷售業績指標等因素,一線城市及部分二線城市庫存去化周期回落至合理區間,但是,庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數城市。

尤其是在2015年之初,對于大多數城市而言,由于沖刺年度銷售業績指標的因素降低,導致市場去化速度降低,去化周期還會略回升,此時,“去庫存”仍然是市場主旋律,房價在2015年年內仍然有下行壓力。

在這樣的市場背景下,政策層面仍然保持定向寬松狀態,以盡快去化市場庫存。比如2015年1月16日,國家發改委副主任朱之鑫表示,國內房地產并沒有出現危機,房價適當波動是在擠出投機性需求,2015年將穩定住房消費。

盡管樓市調控政策走向定向寬松的趨勢仍然會繼續持續,但是,庫存較大的局面并不會在短期內改變,銀行“惜貸”的現象也會繼續持續,此時,2015年的房地產市場仍然存在不確定性,尤其是中小企業,可能面臨更多的債務違約的市場風險。

對于房企來講,應該未雨綢繆,繼續堅持跑量的高周轉策略,加大去庫存力度,通過盡快回籠資金減輕企業資金面的壓力。

(本文作者介紹:同策咨詢研究中心總監張宏偉)

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編輯: 于姝楠標簽: 房價下跌 房企 佳兆業 穩定住房 救市
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