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柏可林 攝

在國內房地產市場動蕩不安、增速放緩、前景不明朗的情況下，很多具有投資需求的富人將目光投向了海外。目前，歐洲已基本走出危機的陰霾，米蘭正在蓬勃地迎接2015年世博會，現在或是投資意大利房地產的最有利時機。近期，紛紛涌入意大利的外國投資也充分地證明了這一點

熱衷于出海“抄底”的中國買家最近瞄準了意大利。

近日，據彭博社報道，米蘭大教堂附近的一家著名的咖啡館，由于稅率過高，店主不得不將咖啡館出售。“現在惟一的希望是賣給中國人。”店主Clotilde Narzisi和Luca Soliman稱。

有意思的是，記者發現，當地的Vendereaicinesi.it網站甚至順應形勢，專門幫助意大利的房產、產品和服務招攬中國買家。從去年2月以來，該網站上貼出了近1.8萬份關于企業和個人資產出售的廣告，全都打算賣給中國人。

意大利中介商 Asia Braschi告訴《國際金融報》記者，很多米蘭當地業主都想將房產或者其他業務轉手賣給中國人，他們認為讓慷慨的中國買家接手是“一件幸運”的事情。

“中國買家在全球都很出名，特別是房地產行業。我近期就接待了十幾個有意投資意大利房產的中國買家。”意大利房地產經紀人Violante對記者透露，當地的房地產商非常希望有中國人來“抄底”，他們認為這將是激活當地房地產市場的方式。

中國買家布局全球的趨勢正愈加明顯。仲量聯行的一項調查顯示，今年上半年，中國海外房地產投資總額較2013年同期增長17%，累計金額高達54億美元。其中，商業房地產投資額占了絕大部分，接近40億美元，但增長主要來自住宅投資，2014年上半年，中國海外住宅項目投資總額較去年同期飆升84%，達到15億美元。

那么，中國買家如此高速地在全球買房背后是否存在隱憂？又該如何將風險降到最低？

爭相尋求中國買家

記者了解發現，意大利的樓市近年來并不樂觀。意大利房屋協會Fiaip發布的數據顯示，自2008年歐債危機爆發以來，意大利房屋價格已經累計貶值25%。2013年，意大利房屋價格依舊將貶值維持在10%左右。

“目前，米蘭的一居室公寓每平方米的價格在2.2萬元左右。這樣的房價在整個歐洲都算比較低的。”米蘭的房地產經紀人Monica對《國際金融報》記者坦言，雖然意大利的房價相比過去幾年回升較為穩定，但是來意大利投資的海外買家仍然寥寥無幾。

在市場冷淡的背景下，意大利當地非常歡迎“財大氣粗”的中國買家。

“今年6月份至今，我手上的幾套獨棟別墅，還有幾棟公寓樓都是賣給了中國買家。”Monica告訴記者，“甚至有一部分業主希望我能主動找到中國的房產投資者，因為他們在房地產投資方面一直很爽快。”

當然，不只是當地的樓市，意大利人也正在努力將中國買家拉入當地的其他業務。“他們是惟一還出手的買家。”意大利一家咖啡廳的老板對媒體吐槽政府的稅收政策，“稅負太高，現在我們每天為國家工作8個小時，剩下1個小時才是為自己工作”。

記者了解到，由于6年內連續遭遇3次經濟衰退的打擊，意大利目前失業率達12.7%，政府財務負擔空前，普通意大利人難以獲得融資，而逾32萬生活在意大利的中國人財務狀況要好得多。除此之外，意大利的破產紀錄也再創新高，咨詢公司Cerved集團的數據顯示，今年上半年，已有超過8000家公司申請破產。

“在經濟衰退的過程中，影響最嚴重的就是房地產市場。”居住在羅馬郊區的Bellucci對記者感嘆。很多當地人因為失業，并沒有經濟能力購買住房，“不少靠退休金過日子的老人只能如我一樣住在郊區，而在市區內只能選擇租房”。

值得一提的是，不僅當地人對中國買家表示了熱烈歡迎，當地政府也積極推動中國人來意大利投資。

據悉，為鼓勵中國人投資意大利公司，意大利知名媒體集團創辦了一家名為“賣給中國人”的網站，專門針對中國投資者推出廣告。意大利《共和報》的數據顯示，中國人現在控股大約200家意大利企業。彭博社的數據表明，今年歐洲只有英國吸引的中國并購資金超過意大利。

彭博社數據顯示，中國今年的全球跨國并購將超過543億美元，增長35%。根據歐洲中央銀行的統計，從2006年到2012年，來自中國的直接投資增長了3倍，資本投資增加了60%。

中國人正在買下意大利。不過，這對于意大利政府和當地民眾來說，是非常樂意看到的事情。”Monica說。

緣何相中意大利

那么，意大利究竟有何魅力吸引中國買家入場？

中投顧問房地產行業研究員殷旭飛在接受《國際金融報》記者采訪時指出，雖然一般的投資者大多將投資聚焦于意大利的時尚產業、機械制造業以及工業設備等產業。但是，投資意大利房產也未嘗不是一步好棋。

“這主要是基于未來升值的潛在預期。債務危機使意大利房產價值有所縮水，如今歐洲經濟逐漸復蘇，房地產市場必然會出現復蘇的情況，早日進入意大利將更有利于占有資源。”殷旭飛說。

近年來，中國對外房地產投資規模呈現井噴式增長。房地產服務公司高力國際的一份數據顯示，2013年，中國對外房地產投資總額接近160億美元，而今年前8個月，這一數字就已經高達85億美元。而在6年前，中國對外房地產投資規模還只有約7000萬美元。

“現階段優質房地產資產的價格一路飆升，紐約、倫敦或者巴黎等門戶城市黃金地段出租率達100%、租金回報穩定的寫字樓、商鋪或住宅物業的競爭十分激烈。這讓一些中東主權基金和規模較小的私募基金都感到明顯的壓力。”普衡律師事務所全球房地產業務部總監Philip Feder坦言。

“和當初日本投資者進軍美國房地產市場不同，我們發現如今很多亞洲的投資者，尤其是那些來自中國和韓國的機構和房產商，他們通常擁有雄厚的資金實力來完成這些龐大的交易，甚至不需要融資。”Philip Feder表示。

目前，中國投資者已成為紐約、倫敦和澳大利亞房地產的最大外國買主。根據標準普爾資本智商的數據，全球營收最高的10家上市房地產開發商中，有7家是中國內地企業。

“如今，中國企業投資海外房產的趨勢已經進入了白熱化的階段。”國內一家房地產負責人告訴記者。

對中國買家來說，如此大規模海外投資背后的根本原因是：國內房地產政策收緊和變化。政策的收緊讓諸多投資者都將眼光放在了相對穩定且性價比極高的海外地產投資市場。

新城控股高級副總裁歐陽捷在接受《國際金融報》記者采訪時指出，房企出海更多的是國內市場飽和，無法滿足這些千億級別以上集團的增長幅度。

“如今，國內市場的天花板已經滿足不了那些大型房企的胃口。選擇去海外投資，來分流他們增長額是正常的現象。”在歐陽捷看來，投資意大利不過是中國買家布局全球的其中一步而已。對比中國投資者在其他國家的房產布局，意大利的房地產市場不過是小小的一筆投資。

“如果意大利市場有足夠的增值潛能，迎來的將是中國買家們更為瘋狂的‘抄底’行動。”Monica表示，中國投資者一直非常具有投資眼光。

布局背后存隱憂

當然，海外投資背后往往存在不少風險。

以中國保險公司安邦以19.5億美元從希爾頓收購華爾道夫酒店一事為例，美國駐聯合國代表團發言人Kurits Cooper近日表示，美國政府正就該交易進行審查。對于紐約地標酒店被中國公司納入麾下，美國政府顯得很糾結。

業內人士指出，一旦進入“審查”就意味著這項交易之間會出現其他的變數。“比如稅收，最惡劣的結果就是交易取消。之前韓國濟州島上中國投資的地產項目被喊停就是前車之鑒。”一位地產商說。

歐陽捷認為，這樣的情況對于海外房地產投資來說，是非常“正常”的事情。“與國內市場相比，海外的房地產金融市場制度更加健全。”歐陽捷稱。

房地產獨立經紀人Jeff告訴記者，自2012年以來，美國、英國等國家的房地產市場逐漸回暖，當地政府出臺大量政策鼓勵本土開發商和外國投資人共同參與房地產投資。寬松的政策制度和回暖的市場，吸引大量的資本進入市場。

“如今，在國內房地產市場已經恢復活力的情況下，這些國家需要的是利用新的房地產政策控制過熱的房產投資市場。”Jeff說，“很多國家將房價上漲、泡沫凸顯歸咎于中國買家，這樣的說法顯然有些不公平，可是中國以往的海外房地產投資模式也確實需要一定的改進。野蠻粗暴的圈地模式要結束了”。

與此同時，記者從一位美國房產投資人士那兒了解到，很多中國投資者到國外遇到的最大問題就是不了解國外的法律政策、生活習性、企業運作方式、金融市場等。

“這樣一來，很多中國投資者‘出海’都處于非常被動的狀態，甚至會被‘忽悠’收購一些海外本土機構不看好的項目。而錯誤的投資不僅增加資金成本，也會給后續的項目處理帶來很多困難。”上述投資人士指出。

在歐陽捷看來，中國的投資理念放到海外房地產市場有些水土不服。

殷旭飛也表示，中國過度地投資海外確實有很多弊端，這必然會導致國際輿論壓力加大，同時也潛存很大的投資風險。“投資者投資海外房產或者其他產業，應該認真評估該項目并多了解當地法律、政策等。”殷旭飛說。

那么，我們又該如何解決這些“水土不服”的問題？

“主要還是要讓中國投資者學會觀念的轉變。”歐陽捷直言，首先，必須邀請專業的、并且對國內外環境均非常了解的人士或機構來幫助自己選擇合適的物業，或指派對當地比較了解的人來參與項目的管理。

歐陽捷還指出，因為海外房地產市場已經趨于成熟，所以海外房地產投資實際的投資回報并不是特別高，處于一個較為適中的水平。所以，房企出海選擇項目時，需要根據不同的項目做針對性的處理，比如想長期持有，建議收購一些穩定物業，比如寫字樓和公寓，其回報比較穩定，風險較低。

“在海外，不同的國家經濟狀況差異甚大，不同國家在房地產領域的機會也不一樣，有回報肯定存在風險。雖然近幾年為了吸引各國投資人，不少國家都出臺相應的政策幫助海外投資人到本土投資物業，這對刺激當地經濟發展起到有效的作用。”不過，Jeff指出，經濟有周期，下一個轉折點是什么時候，投資者們還需要仔細觀察。

Jeff還建議，由于海外投資陷阱不少，中國企業和個人赴海外投資房產時，如果對一個地方的環境不是特別了解，最好聘請當地專業的人士來管理項目，盡量不要單獨去管理。“如果不是打算持有自用，投資者可以通過參股的方式與海外機構共同管理海外項目，而非絕對控股。這樣可以降低一些投資風險。”Jeff說。

轉向綜合性投資

“其實，我們應該對中國投資海外的趨勢抱有一定的信心。”倫敦房地產經紀人李艾倫是一位華裔英國人，她認為，雖然中國投資海外房地產的背后隱憂凸顯，可是未來發展依舊是樂觀的。

“不管是近期投資倫敦的一些房地產項目，還是在投資意大利的行為中都體現了中國買家已經開始走綜合性投資的道路。”李艾倫表示，這就說明國內的房企投資已經開始走向成熟。

據記者了解，高端住宅一般都是中國買家海外置業的首選。研究數據顯示，美國房地產市場的中國買家，有近76%是現金購房，房屋類型中獨棟別墅占70%，其他分別是連排別墅、公寓和商業地產（僅占5%），其中主要用于自住的僅占39%。

因為青睞豪宅，中國購房者在美國買房的平均價格也較高。美國現有房屋的平均價格為24.7萬美元，而國際銷售價格為39.6萬美元。美國加州的一位華人房地產經紀人稱，中國人普遍喜歡豪宅，有的美國開發商就投其所好，專門建造一批比當地房子貴得多的豪宅賣給中國人。

在歐陽捷看來，中國購房者對海外房地產市場的熱情，與中國開發商對美國的興趣相輔相成。“因為一些開發商們主要銷售對象仍然是在美華人和內地人，隨著這些房子的上市，中國買家在海外購房金額仍將持續上升。”歐陽捷說。

不過，隨著各方面投資市場的日益成熟，中國房企并不滿足于在海外買地蓋樓，而是希望能在海外市場實現轉型。除了熱衷高端住宅之外，中國房企如今還對綜合性的大型項目表現出極大興趣，試圖從單純蓋樓轉型為“生活方式創造者”。

比如，中國房企萬達除了投資開發公寓項目之外，還將海外投資的重點放在了酒店項目和綜合類地標項目上。以萬達為例，公開資料顯示，繼英國倫敦、西班牙馬德里、美國芝加哥等地之后，今年8月，萬達在澳大利亞完成了對黃金海岸市珠寶三塔項目的并購，并計劃建一棟五星級酒店和兩棟銷售型酒店式公寓。據悉，這是萬達在海外布局的第五個五星級酒店。

萬達集團董事長王健林稱，一年內萬達還將在紐約、洛杉磯、舊金山等美國主要城市進行五星級酒店投資。到2020年，萬達將在世界12至15個主要城市建設萬達品牌的五星級酒店，打造具有國際影響力的中國高端酒店品牌。

無獨有偶，近兩年來不斷加大海外投資力度的中國綠地集團也對綜合類項目情有獨鐘。今年，綠地收購、投資的海外項目幾乎都是集酒店、高端住宅、商場于一體的綜合性大型項目。

“由此可見，成熟的大型中國房地產開發商也在加速布局國際化戰略。”Jeff表示，在“吃了虧”之后，那些房企們也會懂得總結經驗教訓。如今，這些集團更傾向于與當地開發商攜手合作，以合資企業的形式完成項目開發。

“中國房企開始意識到要在國外完成大規模項目，有必要與當地合作伙伴聯手，后者有助于順利解決復雜的政府審批、環境審核和勞工問題。”有媒體觀點指出。

與此同時，記者還了解到，一些機構投資者也在積極部署海外房地產投資，在當地設定一些專門的投資點。“就如同在那里設定一個辦事處，并且與當地政府保持長遠的合作關系。”一位投資機構的相關負責人指出。

“其實，國內的投資者也在尋找更高收益和回報的投資機會，所以他們會逐步轉向其他相關產業投資。據我所知，一些中國投資商甚至對農業用地和林業資源相關的地產投資有一定的興趣。”Jeff透露。