上世紀80年代末，日本對洛克菲勒中心（Rockefeller Center）等曼哈頓地標建筑的一輪投資，象征著日本泡沫經濟達到頂峰。如今，希爾頓集團（Hilton）以19.5億美元的價格將標志性的紐約華爾道夫酒店（Waldorf Astoria）出售給一家神秘的中國保險公司。這一交易令人忍不住要問，歷史是否在重演？

　　房地產服務公司高力國際（Colliers International）的研究報告表明，中國內地對境外的房地產投資已經從2008年的不到7000萬美元激增至2013年的160億美元。

　　目前，中國投資者已成為紐約、倫敦和澳大利亞房地產的最大外國買主。

　　對中國買家來說，這么做的一個關鍵原因是：自今年初開始，中國各城市房價在近幾年的飆漲后已陷入停滯，預計將會進一步下滑。

　　部分分析師認為，中國收購全球地產的持續時間可能會遠遠長于日本。

　　這其中一個巨大的不同之處在于規模，這不僅僅指中國國內市場的規模，還包括其主要房地產商的規模。目前，這些房地產商都把目光轉向了中國境外，試圖改變商業模式，迎接不僅僅局限于蓋樓的未來。

　　根據標準普爾資本智商（S&P Capital IQ）的數據，全球營收最高的10家上市房地產開發商中，有7家是中國內地企業。

　　去年，中國最大住宅樓開發商萬科（Vanke）的銷售額達到204億美元，是美國最大同類公司萊納（Lennar）的將近三倍。

　　就目前而言，中國房地產業幾乎完全建立在有形地產的銷售之上。在中國頭號商業地產開發商萬達（Wanda），樓盤銷售依然占了將近90%的營收。

　　盡管這種模式在房地產業的繁榮時期十分有效，但隨著樓市的逆轉，這種模式正遭遇越來越大的壓力。與2013年相比，今年中國房地產銷售額下跌了10%以上。與此同時，中國70個最受關注城市中有68個城市的房價在今年8月份出現了下滑，這是有記錄以來的最高比例。

　　第一太平戴維斯（Savills）中國研究主管劉德揚（Albert Lau）表示：“在15年的蓬勃發展之后，中國樓市正在接近成熟。中國經濟正在尋求整合——這種局面促使開發商尋找新的機遇。”

　　從悉尼到舊金山，再到倫敦南部，四大洲的城市中都有中國開發商的開發項目。到目前為止，已經公布的最大規模交易來自總部駐上海的綠地控股集團（Greenland Holding Group），該集團向布魯克林的Atlantic Yards樓盤再開發項目投入了50億美元。

　　華爾道夫酒店的買家是中國的安邦保險集團（Anbang），這類保險公司是在2012年底才剛剛被批準收購境外地產。

　　類似平安保險（Ping An Insurance）買下倫敦勞合社大樓（Lloyd's Building）、及中國人壽（China Life）買下金絲雀碼頭（Canary Wharf）一棟辦公大樓這樣的高調交易，過去并不多見。不過，隨著中國的保險公司意圖避開搖搖欲墜的國內樓市、尋找其他機會，預計人們會見到更多類似交易。

　　這些保險公司將加入業已涌入主要西方市場的中國個人購房者的行列。

　　根據房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）的數據，中國人是去年倫敦的頭號外國購房者，他們在倫敦100萬英鎊以上的購房交易中占了6%，俄羅斯買家所占比例為5.2%。

　　此外，根據澳大利亞外商投資審核委員會（Foreign Investment Review Board）的數據，中國內地人也是去年澳大利亞房地產的頭號外國投資者，以59億美元的購房規模占了該國房地產外國投資總額的11.4%。

　　中國大型地產開發商決定投資海外，是中國樓市熱潮消退的最明確信號。不過，在赴海外投資的過程中，中國開發商希望針對的目標依然是中國人，隨著中國人赴海外工作或學習的越來越多，開發商正是想從這一不斷增強的潮流中獲利。

　　盡管中國開發商的境外運營經驗不足，他們仍有部分其他優勢。作為全球最大規模的建筑商，他們在材料和設備方面有規模經濟優勢。除此以外，他們享有的中國融資渠道——不論是商業銀行還是政策銀行——也往往讓人羨慕。

　　這些地產商的最終目標是擺脫近乎完全依賴地產銷售的模式，建立可持續的重收入輕資產的商業模式。這種轉型需要有愿意出手相助的投資者，這類投資者很可能會在中國快速增長的保險和養老基金中找到。

　　不過，分析師表示，盡管目標是明確的，達成目標的道路卻令人擔憂。完成任何此類全面轉型都需要有時間、金錢和承擔風險的意愿，但如果中國樓市下行趨勢進一步惡化，地產商會發現以上三大要素都會出現緊缺。

　　此外，如果國內地產下行趨勢加速，中國進入日本式地產崩盤，中國人的購房潮可能也會像逾20年前“日本入侵”的結局那樣退去。

　　（來源：FT中文網 譯者/何黎）

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