房地產是迪拜股市崩盤元兇?
迪拜股市近期崩盤,正式宣告進入熊市。不僅如此,周二該股市跌幅加深。而迪拜股市近年持續飆漲與近日的崩盤,最重要的影響因素只有一個——房地產。
華爾街見聞網站提及,迪拜股市周一大幅下跌,并正式宣告進入熊市。然而,該股市周二收盤再度大跌6.7%,較歷史峰值下挫25%。同時,海灣阿拉伯國家合作委員會六個成員國股市全線下挫。阿布扎比ADX GeneralIndex指數狂瀉13%,卡塔爾QE Index指數暴跌10%。
迪拜股市暴跌因阿聯酋規模最大的房地產企業之一Arabtec Holding Co.股價暴跌引發股市連鎖反應,在被迫追加保證金的壓力下,投資者廣泛拋售迪拜公司股票。建造了全球最高建筑的阿聯酋埃瑪爾地產(Emaar Properties)股價跌3.4%,Deyaar Development跌10%。包括Arabtec在內的五大企業在迪拜指數中占比超60%,Arabtec處于第五位。
23日,知情人稱該公司已大幅裁員,首席運營官、首席信息官和首席風險官統統被裁。但該公司在24日對此消息予以否認。不過,這也反映出市場對迪拜房地產復蘇過頭的持續憂慮。
房地產泡沫被刺破
在房地產和建筑公司股票拉動下,2012年1月至今年5月6日,迪拜金融市場綜合指數(DFM General Index)飆漲250%。
迪拜經濟興旺發展,GDP年均增速為5%。不僅石油、貿易和旅游業繁榮發展、政府還在2012年11月宣布了房地產振興計劃,規模龐大的發展目標包括:建設全球最大規模的購物中心,建造100多家酒店,還要打造一座全世界占地面積最大的公園,甚至比倫敦海德公園還要大。
多重因素引發迪拜房地產價格持續飆升。據英國房地產顧問公司Knight Frank統計,今年一季度,迪拜房產價格同比大漲27.7%,在全球主要市場中名列第一,且連續四個季度增長。房產租金價格平均漲幅也高達30%,部分地區甚至成倍增長,幾乎處于歷史最高位。迪拜土地局(Dubai Land Department)統計數據顯示,一季度房地產總價值躍升38%至610億迪拉姆(約合166億美元);房地產市場投資額約350億迪拉姆(95.3億美元),同比增長57%。《華爾街日報》報道稱,去年,迪拜個人地產交易總規模增長53%,其中,海外投資者貢獻近半。
迪拜房產市場投機嚴重,很多人甚至接二連三地倒賣期房。迪拜政府也試圖阻止房產投機,將房地產轉賣稅提升至4%。但相比香港15%的房地產頻繁轉賣稅,和新加坡30%的稅費,迪拜的這一措施就明顯弱了許多。
依靠高額銀行貸款的開發商負債率高企。阿聯酋央行去年12月公布的數據顯示,全國建筑業貸款同比跳漲40.1%至1810億美元,增速為2009年1月以來最快。而同期,阿聯酋銀行業總貸款增速僅為8.8%。一位匿名迪拜銀行業人士稱,一些銀行甚至對部分客戶提供100%的融資。匯豐銀行駐迪拜首席經濟學家Simon Williams就曾提醒:“如此巨大的貸款增長完全不符合經濟秩序,也不利于資產價格的穩定。”
而在看似欣欣向榮的背后,卻是市場需求的下滑。Propsquare Real Estate表示,今年以來,迪拜房產銷量同比下跌25%,因為房地產價格已經令投資者無法負擔了。不過,迪拜政府對該國房地產市場大概信心十足。就在6月9日,迪拜土地局還堅稱,房地產市場處于廣泛的健康狀態,價格上漲只是因為經濟強健。


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