西南財經(jīng)大學(xué)調(diào)查報告顯示中國房價可下調(diào)30%
????不久前,一份《中國家庭金融調(diào)查報告》曾引起社會廣泛關(guān)注,包括《21世紀經(jīng)濟報道》、《第一財經(jīng)日報》等在內(nèi)的50多家權(quán)威媒體重磅報道,網(wǎng)絡(luò)新聞轉(zhuǎn)載已超過5000頻次。近日,《中國家庭金融調(diào)查報告·2012》正式出版,西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁詳細解讀了最新數(shù)據(jù)。
????中國家庭凈總資產(chǎn)高出美國家庭21%
????在數(shù)據(jù)發(fā)布之初,中國城市戶口家庭平均資產(chǎn)247萬引起了社會廣泛質(zhì)疑,而家庭資產(chǎn)40.5萬的中位數(shù)卻沒有得到應(yīng)有的重視。經(jīng)過廣泛的討論,相當(dāng)一部分民眾理解了均值反映了社會總資產(chǎn)而中位數(shù)則反映的是普通老百姓的資產(chǎn)狀況。只有14.3%的家庭資產(chǎn)超過了247萬的均值。6月11日,美聯(lián)儲也發(fā)布了2010年美國的最新家庭資產(chǎn)狀況。2010年中國家庭凈資產(chǎn)總值高達69.1萬億美元,高出同年美國家庭凈資產(chǎn)總值(57.1萬億美元)21%之多。對此,哈佛大學(xué)教授David Wise認為這一數(shù)據(jù)具有合理性:一是中國人口是美國的四倍,家庭總數(shù)量高于美國;二是中國的房價迅速上漲,而美國房價與2007年相比至今已下降了近30%,中國家庭住房資產(chǎn)總價已趕超美國。
????甘犁教授表示:“公布這個數(shù)據(jù)一方面是‘立此存照’,我們第一次知道中國家庭資產(chǎn)總額超過了美國。這無論如何也是我們發(fā)展過程中一個里程碑。其中房地產(chǎn)和長期的高儲蓄率貢獻良多。另一方面也是一個提醒。日本在20年前就曾經(jīng)遠超美國,1991年日本皇宮3/4平方英里的土地價值曾經(jīng)超過整個加州。希望20年后我們不是‘曾經(jīng)超過’。”
???中國住房剛需旺盛的年代已經(jīng)過去
????住房問題是報告最受關(guān)注的焦點之一,全國90%、城市85%的自有住房擁有率,得到社會的廣泛關(guān)注。很多人表示“被住房”。但是,85%的自有住房擁有率并不意味著只有15%的民眾才有住房的剛性需求。通過中國家庭金融調(diào)查而得到的微觀數(shù)據(jù),可以計算出各類民眾的剛性需求,包括無房家庭的住房需求,流動人口的住房需求,與長輩同住的“啃老族”住房需求,新增成年家庭的住房需求,新增農(nóng)民工的住房需求以及拆遷家庭的住房需求。依據(jù)上述口徑推算出我國城市地區(qū)的房屋需求為9977萬套。
????如果考慮多套住房的潛在供給,再加上2011年未出售的商品房約166萬套,我國城市地區(qū)的住房總供給為4048萬套。因此,我國城市地區(qū)的供需缺口為5929萬套。
????甘犁教授指出,若不考慮家庭改善性住房需求及未來其他供求變化,政府提出的在“十二五”期間提供3600萬套保障房計劃能滿足我國城市地區(qū)住房缺口的60.7%。按照2011年的商品房建設(shè)速度,“十二五”期間商品房開發(fā)商只需工作2年半就能滿足城市地區(qū)所有的住房剛性需求。中國住房剛需旺盛的時代已經(jīng)過去。當(dāng)前可能存在的房價報復(fù)性反彈主要來源于住房的投資需求,是房地產(chǎn)泡沫生成的先兆,值得警惕。
????《中國家庭金融調(diào)查報告》顯示,我國城市第一套房平均收益率在300%以上。甘犁教授表示:“如果中國房價下調(diào)30%,只有27.8%的家庭房價市值會低于其成本價,2.91%的家庭住房價值低于銀行欠款。也就是說,房價下調(diào)30%對銀行業(yè)的沖擊很小。”
????他同時表示,《中國家庭金融調(diào)查報告》將不斷收集有關(guān)家庭金融微觀層次的相關(guān)信息,推動金融政策制定和金融研究等宏觀領(lǐng)域的發(fā)展,也為普通家庭提供一份基本的數(shù)據(jù)參照。西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心計劃未來每兩年進行一輪調(diào)查,樣本規(guī)模將持續(xù)增加。今年4月份的電話回訪已經(jīng)完成,正在進行下一輪的電話回訪。未來還將持續(xù)下去。本次調(diào)查的源數(shù)據(jù)將在年底向社會免費公開。


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