北京樓市成交超供應3000套 30新盤下月入市救場
8月份預計開盤的項目信息 (數據來源:亞豪機構,僅供參考)
樓市期中考結束,眾房企樓盤也已收拾好心情,將迎接下半學期的挑戰。數據顯示,京城樓市供需失衡的矛盾正在逐漸放大,7月份,新增住宅供應和住宅實際成交之間出現了3000套左右的缺口。
不過這種局面在8月份可能會得到一定緩解,亞豪機構的市場研究報告預計,8月將有30個新盤項目入市,包括順義、朝陽、海淀、通州、大興等熱點區域均有新盤分布。但由于住宅用地長期供應不足,導致短時間內,新盤住宅的供應量很難迅速走高。
另外,由于住宅價格的不斷走高,上半年成交的單套住宅平均價格已經達到了333萬元。過高的門檻將大量剛需拒之門外,也促使市場上出現了大量低總價的商住樓產品,作為住宅的替代品和緩沖品。但即便如此,業內人士仍預計,供需失衡將導致住宅下半年更加一房難求,價格也可能再次攀高。
新盤供應屢屢打折 供需單月相差3000套
“上期的房子很快都賣光了,新一期什么時候開盤,我們還沒有接到通知。”類似這樣的答復,最近在通州看房的劉女士聽了很多次。自從通州副中心的概念再次被提出后,劉女士就惦記著把家里的小房子在通州換一套大的,但是看了幾個項目,不是封盤不賣了,就是已經漲了不少。
看了一圈下來,劉女士最后又不得不去二手房市場淘房?!靶路坷餄M意的項目沒有開盤,等著漲價,開盤的又都不太滿意,可以挑選的太少了,翻來覆去都是幾個老面孔?!眲⑴扛嬖V北京青年報記者,都說買新房就像打新股,新入市的項目定價一般比較低,增值空間更大,但她逛了很久,也沒找到心儀的新盤項目。通州在售的合生濱江帝景、華業東方玫瑰等都是銷售多年的老盤,價格在她眼里已經不低了。
今年以來新盤慢節奏入市,讓許多像劉女士一樣計劃搶新盤的購房人找不到目標,不得不投入到二手房市場。根據亞豪機構統計,自5月份實現32個新盤入市以來,6月、7月的新盤數量僅有20多個,但同時成交量卻不減反升,直接導致許多購房人在選房時很難找到心儀的純新盤了,市場也出現了明顯供不應求的情況。
根據鏈家市場研究部統計,7月份(1-26日)純商品住宅(不含保障房、自住房)成交量為6436套,而同期的期房供應量(不含自住房)僅為3767套,需求和供應之間出現了單月近3000套的差距。
為何成交量步步走高,新房供應卻斷頓了?對此,亞豪機構副總經理高姍認為,這都是“土地惹的禍”。
高姍表示,項目的供應要倚賴于土地的供應,從近期的土地項目周轉率來看,今年入市項目多為2014年取得土地。而在2014年成交的52宗宅地當中,不含任何政策性住房配建的僅有4宗土地。大部分土地都需要配建自住房、公租房等,使得純商品住宅用地的空間被大幅擠壓,大量項目甚至出現了自住房及保障房為主、商品房為輔的局面,這也直接導致了新增純商品住宅供應的嚴重不足。
鏈家市場研究部李巧玲也表示,預計后續,供需矛盾會更加突出,供需的不平衡除了直接影響到成交量外,還會倒逼價格上漲。再加上近期市場較熱,項目去化快,房企的漲價預期將會越來越強。
30個項目8月欲入市 蓄客周期明顯縮短
不過,新房供應的斷頓有望在8月份得到一定的緩解。根據亞豪機構統計數據顯示,2015年8月,北京商品住宅市場預計將有30個項目入市,其中包括首開萬科城市之光、天恒·樂墅、首創·禧瑞墅、嘉誠中心等13個純新盤,以及包括領秀翡翠山、五礦萬科·如園、龍湖長城源著等在內的17個老項目后期。
其中順義區成為8月份新盤最集中的區域,共計有空港國際、首創·禧瑞墅、艾迪城等8個新盤。朝陽區和通州區的新盤數量緊隨其后,都是4個新盤。其中朝陽區望京區域的臻園將推出最后一期的樓王產品,據項目負責人表示,雖然價格比上一期明顯上調,但排號買房人仍超過了實際供應的房源數量,對銷售情況十分有信心。
在當前越來越火熱的市場氛圍下,供需失衡導致買房人對于新盤極度渴望,新盤入市也不再像以往那樣需要長時間的蓄客準備。據北青報記者了解,一些打算8月入市的純新盤項目,甚至只用了一個月左右的蓄客時間。
“我們上周剛剛開放了樣板間,雖然是別墅項目,但市場反應仍出乎我們的意料。”天恒樂活城置業市場部總監王然對北青報記者表示,樣板間開放那天開始,他本人也下到了一線去接待看房人。僅在樣板間開放當天,每名銷售就接到了八九組看房人,積累的愿意交定金的意向客戶就有150多組。短時間就完成了這么多的客戶積累令王然自己也感到意外?!拔覀円黄谥淮蛩阃瞥?56套房源,分別由4棟雙拼和21棟疊拼組成。其中疊拼別墅4層,聯排別墅3層,聯排別墅面積約250平方米,疊拼中的上疊約180平方米,下疊約200平方米,這可都是大戶型啊,沒想到開放樣板間蓄客就這么火爆?!?/p>
王然表示,不像去年買房那樣提前半年開始積累客戶,他通過這次調研,發現意向買房人除了房山本地以外,還有海淀、豐臺、石景山三個大片區的外溢客戶,因此他認為這次天恒樂墅的蓄客只需要一個月就夠了,不出意料,8月底就會開盤。
業內人士也表示,近期樓市的成交火爆,讓許多項目都加快了入市步伐,連別墅項目這種慢銷售的產品都受到追捧,更多剛需盤只要放出開盤聲音,就會排起長隊。
樓市火爆解套老項目和爛尾樓
樓市的火爆,也讓一些曾經艱難維持的項目順利解套,尤其是一些爛尾多年的老盤,更是抓住當前的回暖,搖身一變,重新入市。
近期,在豪宅成交排行榜上,名為盛德紫闕的項目霸占了成交榜單的榜首。位于東城區北二環,售價6萬多,在京城豪宅10萬元項目遍地都是的背景下,性價比十分突出。自然成交連連。
但實際上這個看上去高端大氣的豪宅項目,早在2003年就曾以杰寶公寓的名字入市,多年間,經歷了資金不繼、數次易主、爛尾十余年后,這一項目如今終于趕上樓市回暖,成功解套,獲得銷售許可證再度入市。
“現在我們推出5萬抵20萬優惠活動,全款9.8折,算下來均價6.5萬元/平方米起,按1萬-1.5萬元/平方米的標準精裝交房,現在已經售出100多套了,到下個月開發商還要提價?!痹陧椖渴蹣翘?,一位銷售人員不時提醒購房人下月調價的消息,暗示購房人趁早簽約。
據了解,該項目的售價幾乎等同于周邊二手房的價格,雖然產權年限少了十幾年,仍吸引了不少購房人。業內人士表示,樓市成交的火熱和高端盤價格從10萬元捅向了20萬元甚至30萬元,導致許多位置優越的爛尾房或者多年未售的老項目重新包裝上市,這些樓盤普遍位置優越,周邊環境成熟,雖然產權有所損耗,但價格遠低于新拿地的豪宅樓盤,因此也受到了改善型購房人的歡迎,項目自身也成功解套。
住宅平均單套價格超300萬元
低總價商住樓補充入市
統計數據顯示,今年上半年,北京市商品住宅成交均價為29222元/平方米,同比2014年上半年上漲13%,這個數據比今年年初業內預測的全年漲幅10%還要夸張。并且,亞豪機構的數據顯示,上半年北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交27403套,成交面積312.17萬平方米,平均單套成交面積約為114平方米。如此算來,平均每套新房住宅的成交價格已經達到了333萬元。不僅如此,高姍還認為,基于不斷寬松的政策環境,市場需求繼續呈現抬頭之勢,市場成交的回升和價格的上漲可能仍會持續。
從8月預計入市項目報價來看,降價盤已經絕跡,多數項目要么維持原價,要么小幅提升。例如領秀翡翠山、花雨汀等項目報價均與去年開盤價格持平,而例如朝北8080的報價則出現小幅上漲。高姍表示,基于目前市場當中供需失衡愈發嚴重的現狀,預計“一房難求”的局面在中長期內或將再現市場,未來純商品住宅項目的價格上漲已成定局。
在住宅成交又刷新高的情況下,平均300多萬元的總房款,超出了許多剛需購房者的承受范圍。于是,刺激了更多商住類項目入市,這些項目相比住宅,單價總價都較低,更容易獲得剛需購房人的認可。
僅在8月預計入市的30個項目當中,商住項目就高達13個。業內人士表示,在北京依然限購的背景之下,商住項目“不限購”的優勢毋庸置疑,吸引了大量投資型需求的關注。另外在北京整體房價已上漲到一定程度,六環外都超過20000元/平方米的現實之下,商住項目的“低價”特性也吸引了部分首置型剛需人群。而在未來市場當中,由于土地拍賣方式所導致的自住房與豪宅成為樓市的主導,具備居住功能的商住類項目預計將成為市場的有力補充,緩解住宅供需失衡的矛盾。(記者李桁)



