全國(guó)樓市不對(duì)稱復(fù)蘇:一線回暖 三線疲軟
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2015年05月15日 11:08:02來(lái)源:京華時(shí)報(bào)
一、二線城市樓市回暖,三、四線城市卻驚現(xiàn)整體疲軟,今年以來(lái),全國(guó)樓市分化更為明顯。在各項(xiàng)救市政策刺激下,一線城市以及部分需求較大的二線城市,房企的庫(kù)存以及銷售回款各方壓力將會(huì)有所減輕,部分一線城市甚至出現(xiàn)日光盤(pán),但是,庫(kù)存壓力較大的三、四線城市,成交依舊難現(xiàn)起色。
分化的數(shù)據(jù)
4月以來(lái),在3·30樓市新政助推下,北京、上海、廣州等一線城市樓市成交量環(huán)比、同比均出現(xiàn)大漲。與此同時(shí),受庫(kù)存高企、市場(chǎng)低迷影響,三、四線城市成交難現(xiàn)起色,樓市不對(duì)稱回暖明顯。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,4月北京新增供應(yīng)2464套商品住宅,而當(dāng)月成交量則高達(dá)9218套,使得一直處于高位的庫(kù)存量開(kāi)始明顯下滑。
在樓市升溫之后,消失已久的日光盤(pán)也在北上廣深四大一線城市和廈門(mén)、武漢等部分二線城市重現(xiàn)。比如,4月25日—26日,北京共有6盤(pán)入市,分別是泰禾拾景園、旭輝御錦、合生悅上城、恒大領(lǐng)寓、首開(kāi)常青藤以及首地浣溪谷。其中泰禾拾景園、旭輝御錦以及合生悅上城在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天便實(shí)現(xiàn)了日光。
相比一、二線城市樓市的迅速升溫,三、四線城市的表現(xiàn)要暗淡不少。4月份以來(lái),一、二線城市住宅成交提升幅度明顯,成交量環(huán)比上漲了27%。而三、四線城市對(duì)新政刺激反應(yīng)冷淡,成交量不增反降,下跌約為26%。若按東中西部劃分,東部城市的同比增幅由3月份的15.4%上升為40.1%,中部城市由3月份的6.4%上升為27.9%,而西部城市由3月份的-10.8%上升為3.4%。
“東中西部的分化跟城市之間的分化在某種程度上是吻合的。”上海易居房地產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示,一線城市主要集中在東部沿海,所以東部的表現(xiàn)要好過(guò)中西部。在3·30新政后,像四個(gè)一線城市和杭州、南京等準(zhǔn)一線城市的購(gòu)房者出于擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲等各種因素,入市節(jié)奏加快。相比之下,經(jīng)濟(jì)一般的三、四線城市由于供大于求,對(duì)于政策的強(qiáng)力刺激反應(yīng)冷淡。
庫(kù)存成關(guān)鍵指標(biāo)
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部李巧玲表示,北京、上海、深圳等一線城市都再次出現(xiàn)“日光盤(pán)”,在本輪市場(chǎng)復(fù)蘇中成為領(lǐng)頭羊。政策刺激對(duì)基本面較好的城市產(chǎn)生積極影響,而對(duì)供過(guò)于求的城市提振作用有限。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,4月北京僅新增供應(yīng)了2464套商品住宅,而當(dāng)月成交量則高達(dá)9218套,這使得一直處于高位的庫(kù)存量開(kāi)始明顯下滑。截至5月4日,北京商品住宅庫(kù)存量已降至78904套,跌破8萬(wàn)套大關(guān),并創(chuàng)下近10個(gè)月新低。
庫(kù)存高企,成為三、四線城市面臨的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí),同策機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,從2015年3月份36個(gè)大中城市存銷比指標(biāo)來(lái)看,庫(kù)存壓力較大、市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)城市,比如福州、廈門(mén)、青島、武漢、西安、長(zhǎng)沙、寧波、大連等二線城市,無(wú)錫、溫州、蕪湖、徐州等大部分三、四線城市仍然面臨較大的市場(chǎng)“去庫(kù)存”壓力,起碼在上半年不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià),甚至在年內(nèi)也難以大規(guī)模漲價(jià)。
中國(guó)社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》顯示,今年全國(guó)樓市區(qū)域分化將十分明顯,人口聚集能力強(qiáng)的一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)有回暖、上漲趨勢(shì),而人口聚集能力差、庫(kù)存大的部分二線城市或三、四線城市房?jī)r(jià)會(huì)延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。
成熟型城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈
“4月以來(lái)一、二線城市住宅成交提升幅度明顯,而三、四線城市則較為低迷。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,三、四線城市多面臨天量庫(kù)存,再加上經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、公共資源不均衡、產(chǎn)業(yè)布局不均衡、人口不均衡以及政策刺激作用不均衡等影響,去化壓力巨大。
上海易居房地產(chǎn)研究院5月8日發(fā)布了《2015年度中國(guó)35城住宅市場(chǎng)生命周期專題研究》報(bào)告顯示,從城市基本面與新房總?cè)萘烤C合比較來(lái)看,35城呈現(xiàn)四類生命周期:住宅市場(chǎng)發(fā)展分別處于成熟型、優(yōu)質(zhì)型、潛力型、風(fēng)險(xiǎn)型。
報(bào)告顯示,成熟型典型的是北京、上海、廣州和深圳四個(gè)一線城市,城市基本面好,市場(chǎng)發(fā)達(dá),屬于成熟型城市。此類城市土地供應(yīng)偏緊,土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,但居民購(gòu)房能力較強(qiáng)。部分城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較為落后,但新房市場(chǎng)前幾年發(fā)展過(guò)快,其規(guī)模已趨于見(jiàn)頂,屬于風(fēng)險(xiǎn)型城市,如長(zhǎng)春、南寧。這類城市新房市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)脫離城市基本面的支撐,未來(lái)市場(chǎng)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。(京華時(shí)報(bào)記者 邢飛)


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