張敬偉:樓市新政帶來暫時狂歡?
2015年一季度臨近尾聲之際,多個宏觀調控部門在幾天內密集發文出臺樓市新政策,釋放出促進房地產市場平穩健康發展的積極信號。
中國是政策市,無論樓市還是股市。2015年的這個春天,樓市和股市的新政策可用系統化出籠來形容。尤其是萎靡兩年的樓市,從各城各地松綁限購到首套房二套房首付比例下降,再到公積金房貸門檻降低,當然也有商業銀行的房貸利率打折。此外還有,營業稅免征期限5年變2年。一攬子樓市新政,多為多部委聯合下文。
任何政策設計,都有其深刻的市場邏輯。樓市不景氣,存量難消化,地方債難償,開發商跑路,各地面臨房地產戒斷癥候...樓市危機,必延至金融領域,金融危機,宏觀經濟運行就出大問題。1998年亞洲和香港的金融危機,先由樓市泡沫引起;華爾街金融危機,亦有次貸危機所引發。中國樓市面臨的問題,不僅是經濟增長的問題,也是土地財政“寅吃卯糧”的問題,而且是一下子吃定了未來70年。土地出讓金“黑洞”里,審計出來的還有應征未征及權力尋租的頑疾。沒有納入預算的土地財政,成就了地方政府非理性發展的慣性,也使金融機構深陷其中,和地方政府、房地產商去分肥樓市畸形狂歡的大蛋糕。
前些年看似空調的樓市宏調,其實是以政策手段點剎狂奔的樓市,擠壓過度膨脹的泡沫;這兩年政策冷對樓市的萎靡以及放任地方松綁樓市,也是希望樓市從狂熱回歸到冷靜之途上來。盡量降低權力干預,讓市場調節來引導樓市,決策層相當耐心地對樓市進行了壓力測試。尤其去年的深改元年,一攬子改革啟動。首先是改變政績考核來矯正各地對房地產業的依賴;其次是從金融系統入手,促其克制流向房地產業的資本流。中央以定向降準的貨幣手段促商業銀行資本向小微企業和三農方面。
政策面的改革調整,就是要把房地產這個宏觀經濟的搗亂者,變成市場促進者。新常態下,決策層已經放慢了國家層面的發展速度,7%是為近20年的最低。對于地方,也不在強調GDP增幅。
但現實并不樂觀,宏觀經濟下行趨勢猶存,中國也面臨著日本和歐洲的通縮風險。央行連續降準降息,去通縮促銷費的意圖明顯。但作為老問題的樓市,統計數據顯示并不客觀。樓市頑疾,不僅僅是去消化的問題,還有“鬼城”和“爛尾”帶來的銀行爛賬和地方債難以清償的結構性風險。更糟糕的是,在風聲鶴唳的市場疲態下,所有人都在觀望,期望房價更低。這其中就包括了一些剛需族。
運用政策微調,激活剛需市場,而不是讓樓市隨市沉淪一直到硬著陸。這是筆者對此番樓市新政的解讀。
不過,樓市新政能激活多少剛需市場,的確是未知數。國家統計局公布的數據顯示,截至2014年末,全國商品房待售面積為6.22億平方米,比2013年末增加1.29億平方米。若按每套100平方米計算,全國待售商品房約有600萬套。更有人估計,三四線城市要消化現有存量,可能需要60個月。
因而,樓市新政帶來的可能是暫時的畸形狂歡,而不會消化掉多少過剩的樓市。有趣的是,30日股市地產股瘋長,而被市場懷疑樓市新政提前“泄露”。但是新政落地,地產股在31日反而全線下挫了。
這意味著,對于樓市新政的催化效應,股市并不對其抱有愿景。
的確如此。房地產業不可能再回到地方政府、金融系統和房地產商三方推進的市場癲狂態勢。調結構的大勢與新常態語境不支持依賴房地產式的不可持續增長。地方政府深知這個道理,金融機構也被戴上了緊箍咒,只剩下房地產商在幻想“好日子重來”。不過,虛熱的房地產注定不能“濤聲依舊”了。
剛需族不要猶豫,好政策機不可失;投機者莫興奮,新政可不是興奮劑。


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