2015年一季度臨近尾聲之際，多個宏觀調控部門在幾天內密集發文出臺樓市新政策，釋放出促進房地產市場平穩健康發展的積極信號。

中國是政策市，無論樓市還是股市。2015年的這個春天，樓市和股市的新政策可用系統化出籠來形容。尤其是萎靡兩年的樓市，從各城各地松綁限購到首套房二套房首付比例下降，再到公積金房貸門檻降低，當然也有商業銀行的房貸利率打折。此外還有，營業稅免征期限5年變2年。一攬子樓市新政，多為多部委聯合下文。

任何政策設計，都有其深刻的市場邏輯。樓市不景氣，存量難消化，地方債難償，開發商跑路，各地面臨房地產戒斷癥候...樓市危機，必延至金融領域，金融危機，宏觀經濟運行就出大問題。1998年亞洲和香港的金融危機，先由樓市泡沫引起；華爾街金融危機，亦有次貸危機所引發。中國樓市面臨的問題，不僅是經濟增長的問題，也是土地財政“寅吃卯糧”的問題，而且是一下子吃定了未來70年。土地出讓金“黑洞”里，審計出來的還有應征未征及權力尋租的頑疾。沒有納入預算的土地財政，成就了地方政府非理性發展的慣性，也使金融機構深陷其中，和地方政府、房地產商去分肥樓市畸形狂歡的大蛋糕。

前些年看似空調的樓市宏調，其實是以政策手段點剎狂奔的樓市，擠壓過度膨脹的泡沫；這兩年政策冷對樓市的萎靡以及放任地方松綁樓市，也是希望樓市從狂熱回歸到冷靜之途上來。盡量降低權力干預，讓市場調節來引導樓市，決策層相當耐心地對樓市進行了壓力測試。尤其去年的深改元年，一攬子改革啟動。首先是改變政績考核來矯正各地對房地產業的依賴；其次是從金融系統入手，促其克制流向房地產業的資本流。中央以定向降準的貨幣手段促商業銀行資本向小微企業和三農方面。

政策面的改革調整，就是要把房地產這個宏觀經濟的搗亂者，變成市場促進者。新常態下，決策層已經放慢了國家層面的發展速度，7%是為近20年的最低。對于地方，也不在強調GDP增幅。

但現實并不樂觀，宏觀經濟下行趨勢猶存，中國也面臨著日本和歐洲的通縮風險。央行連續降準降息，去通縮促銷費的意圖明顯。但作為老問題的樓市，統計數據顯示并不客觀。樓市頑疾，不僅僅是去消化的問題，還有“鬼城”和“爛尾”帶來的銀行爛賬和地方債難以清償的結構性風險。更糟糕的是，在風聲鶴唳的市場疲態下，所有人都在觀望，期望房價更低。這其中就包括了一些剛需族。

運用政策微調，激活剛需市場，而不是讓樓市隨市沉淪一直到硬著陸。這是筆者對此番樓市新政的解讀。

不過，樓市新政能激活多少剛需市場，的確是未知數。國家統計局公布的數據顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積為6.22億平方米，比2013年末增加1.29億平方米。若按每套100平方米計算，全國待售商品房約有600萬套。更有人估計，三四線城市要消化現有存量，可能需要60個月。

因而，樓市新政帶來的可能是暫時的畸形狂歡，而不會消化掉多少過剩的樓市。有趣的是，30日股市地產股瘋長，而被市場懷疑樓市新政提前“泄露”。但是新政落地，地產股在31日反而全線下挫了。

這意味著，對于樓市新政的催化效應，股市并不對其抱有愿景。

的確如此。房地產業不可能再回到地方政府、金融系統和房地產商三方推進的市場癲狂態勢。調結構的大勢與新常態語境不支持依賴房地產式的不可持續增長。地方政府深知這個道理，金融機構也被戴上了緊箍咒，只剩下房地產商在幻想“好日子重來”。不過，虛熱的房地產注定不能“濤聲依舊”了。

剛需族不要猶豫，好政策機不可失；投機者莫興奮，新政可不是興奮劑。