彭琳:香港“納米樓”為何受寵?
跟內(nèi)地一樣,香港房地產(chǎn)市場也總最創(chuàng)意十足的市場。最近又出現(xiàn)一個(gè)新概念叫做“納米樓”,大家是否知道是什么意思呢?
這個(gè)新名稱跟高科技納米技術(shù)無關(guān),而是專指某些小得不能再小的住宅戶型——在過去實(shí)用面積30平方米以下的單位曾被稱為“細(xì)單位”或是“細(xì)價(jià)樓”,然而隨著樓市連續(xù)6年上漲,即便小型單位也不再“細(xì)價(jià)”,動輒要四五百萬元港幣以上。更小的戶型曾被諷“劏房戶”(意指面積小得像一套完整住宅切割成幾套),但到了今日,最受追捧的小戶型甚至比“劏房戶”還要小,于是被人用“納米樓”形容,以極言其細(xì)小。
例如在港島東的北角地區(qū),近來一個(gè)實(shí)用面積僅128平方英尺(約11.9平方米)的“開放式”(即廳房無間隔)租盤,月租卻高達(dá)9800港元,平均每平方英尺租金高達(dá)76.6港元,甚至高于不少傳統(tǒng)豪宅區(qū)。類似的十余平方米超小單位,售價(jià)紛紛達(dá)到近300萬港元,每平方米售價(jià)可高達(dá)20萬元港幣以上。
市場的極速轉(zhuǎn)向令不少人愕然,僅僅在4、5年前,小型住宅還門庭冷落,輿論一窩蜂地譴責(zé)開發(fā)商只愛建豪宅賣高價(jià),忽略普通家庭住房需求。然而,政府差餉物業(yè)估價(jià)署去年數(shù)據(jù)顯示,全年實(shí)用面積在430平方英尺(約40平方米)以下的迷你型住宅,全年樓價(jià)升幅最高,達(dá)到15%。與此相比,實(shí)用面積在1722平方英尺(約160平方米)以上的大型住宅,全年樓價(jià)則升幅只有3%。
去年7月,筆者曾寫過一篇專欄《李嘉誠如何“賺盡香港最后一分錢”》說的是李嘉誠別出心裁地在新開售的樓盤中設(shè)計(jì)了一個(gè)實(shí)用面積僅約16平方米的迷你戶,被媒體冷嘲熱諷“小過牢房”,不過筆者認(rèn)為這雖然看似荒誕,卻顯示了市場的需求。時(shí)隔半年看來,李首富在樓市走向上的確有先見之明,地產(chǎn)業(yè)界今日已經(jīng)開始群起追隨這一潮流。
日前占據(jù)了不少報(bào)紙財(cái)經(jīng)版頭條的,是香港地產(chǎn)界大佬新鴻基地產(chǎn)(115.9,-1.95,-1.66%,實(shí)時(shí)行情)同時(shí)向城市規(guī)劃委員會申請5個(gè)項(xiàng)目修改規(guī)劃,要將原本設(shè)計(jì)的大、中戶型改建成更多的小戶型住宅。這幾份規(guī)劃的修改幅度堪稱“瘋狂”,在同樣地皮面積上的擬建住宅竟然從1500多套暴增到超過11000套。
這樣猶如“變魔術(shù)”的修改規(guī)劃,要訣就是劃出大量超小單位,在某些項(xiàng)目中實(shí)用面積低于20平方米的“納米樓”供應(yīng)量超過一成,整體中小戶型占比超過90%。新鴻基對此表示,改為興建更多中小型單位是考慮市場和用家需要,也配合政府“加大房屋供應(yīng)量”的方向。
由于申請修改規(guī)劃的部分地皮位于香港較為偏遠(yuǎn)的新界元朗別墅區(qū),不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)很可能不獲批。一名過去曾任立法會議員,現(xiàn)為關(guān)注地產(chǎn)業(yè)的民間智庫成員的人士表示,當(dāng)?shù)卦臼敲芏群艿偷膭e墅區(qū),現(xiàn)在大面積修改規(guī)劃的后果是令區(qū)內(nèi)人口密度大增,各方面配套尤其是交通是否能承受會是大問題,因此政府城市規(guī)劃委員會必然要多方面仔細(xì)考慮,恐怕不會輕易批準(zhǔn)。
不過,新鴻基并非唯一一家申請修改規(guī)劃的開發(fā)商,由于小型單位的回報(bào)實(shí)在太過誘人,業(yè)界大多預(yù)計(jì)未來會有更多開發(fā)商提出類似的申請,甚至形成一股潮流。
去年7月李嘉誠在長實(shí)新開售的樓盤中設(shè)計(jì)了迷你戶,被媒體冷嘲熱諷“小過牢房”,不過時(shí)隔半年看來首富在樓市走向上的確有先見之明,地產(chǎn)業(yè)界今日已經(jīng)開始群起追隨這一潮流。(路透社圖片)香港人的住房面積長期不到內(nèi)地城鎮(zhèn)一半,至今超過50%的私人住宅面積低于50平方米,現(xiàn)在看來這似乎還遠(yuǎn)不是盡頭。今天超小型樓盤越建越多,原因當(dāng)然不是香港人喜歡住得擠,而僅僅是大房子買不起。在1997年香港樓市泡沫爆破后,政府一度為了維護(hù)脆弱的市場近10年沒有主動推出住宅地皮拍賣,令隨后多年住宅供應(yīng)不足;再加上港幣長期受美元低利率政策影響,樓市需求旺盛,價(jià)格不斷上升。
過去幾年,政府絞盡腦汁,以高稅率限制外來投資者和移民在港買房,又以限制貸款的方式壓抑樓市需求。然而住房需求實(shí)在過于旺盛,當(dāng)政府限制豪宅貸款,購買力就迅速轉(zhuǎn)移至中小型住宅。上月底,香港金管局再將價(jià)值700萬以下的自用住宅按揭貸款率也統(tǒng)一下調(diào)到60%,令首付資金有限的買家進(jìn)一步向下轉(zhuǎn)移,追捧起總價(jià)卻相對較低的“納米樓”來。
大家知道香港貨幣政策完全不自主,預(yù)測香港樓市走向?qū)嵲诶щy。對于目前的怪現(xiàn)狀,業(yè)界和機(jī)構(gòu)分析人士眾說紛紜:有人警示小型住宅“泡沫”太嚴(yán)重,短期內(nèi)甚至幾個(gè)月內(nèi)就可能爆破;有人相信香港只要“挺住”到美國加息,月供負(fù)擔(dān)上升自然會讓樓價(jià)恢復(fù)正常;也有人覺得當(dāng)小型住宅與中大型的升幅巨大差距持續(xù)一段時(shí)間,小型住宅價(jià)格就會接近中大型住宅,屆時(shí)部分買家會自然分流到中型住宅市場……
不過,筆者認(rèn)為不難判斷在未來幾個(gè)季度的樓市成交中,必然會出現(xiàn)供應(yīng)不斷增加,成交價(jià)不斷下跌的景象。只不過這里的“供應(yīng)增加”指的是住宅面積不斷縮小,一套房變成兩套,兩套變成四套……而成交價(jià)不斷下跌,則指的是總價(jià)下降,但單位價(jià)格(每平方英尺價(jià)格)不斷上升而已了。
(本文作者介紹:北大畢業(yè)后赴港留學(xué),任職多年,貼身體驗(yàn)國際金融中心枯榮動蕩。)


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