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交易花招頻出 房屋中介市場“水”有多深

  原標(biāo)題: 普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整催熱二手房市場,部分中介業(yè)務(wù)員為推動交易花招頻出 房屋中介市場“水”有多深?

交易花招頻出 房屋中介市場“水”有多深

圖片說明:房產(chǎn)交易警惕陷阱

  東方網(wǎng)12月18日消息:自上海調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)以來,二手房市場熱度明顯上升。上海二手房指數(shù)辦公室公布的最新統(tǒng)計(jì)顯示,11月上海全市二手房共計(jì)成交2.19萬套,創(chuàng)造今年月度成交第二高的紀(jì)錄。年底置換和剛需購房需求的爆發(fā),使得近期上海房屋中介的帶看量一改年中頹勢,出現(xiàn)5%-10%的增幅。但不少參與二手房交易的市民向記者反映,房屋中介服務(wù)不規(guī)范,讓他們在買賣房屋時(shí)遭遇了很多煩惱。

  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),整個(gè)房屋中介市場缺乏準(zhǔn)入門檻和操作規(guī)范,導(dǎo)致不論在何種市場行情下,都存在行業(yè)惡性競爭多、交易當(dāng)事人擔(dān)心多等現(xiàn)象,直接影響樓市交易的規(guī)范性。

  “中介業(yè)務(wù)員會騙人”

  市民賈先生直言中介行業(yè)“水太深”。他本想找家合適的中介機(jī)構(gòu)把自家一套老房子賣掉,再置換一套新房子。在隨后買賣房屋的過程中,賈先生徹底見識了什么叫“會騙人”。

  賣房時(shí),業(yè)務(wù)員聽說賈先生有置換需求,一個(gè)勁鼓動他先買房再賣房。賈先生屬于限購行列,不賣房就沒法買房。業(yè)務(wù)員卻說:“先看中房子付定金,買房的準(zhǔn)備手續(xù)要花一個(gè)多月,在這段時(shí)間里肯定能把您的房子賣掉,這樣不會碰到限購限制。”可賈先生咨詢學(xué)法律的朋友后,發(fā)現(xiàn)“先買房再賣房”實(shí)際上風(fēng)險(xiǎn)很大:“如果不能在房屋過戶前把房子賣掉,就得承擔(dān)中止交易的違約責(zé)任,定金要沒收,還要賠上家20%的房款以及雙方的中介費(fèi)。可中介如果沒有按期把我的房子賣掉,卻沒有什么約束條款。”

  在買新房中,賈先生再次遭遇各種“不靠譜”:“我給業(yè)務(wù)員明確說過三個(gè)要求,一是普陀區(qū)中環(huán)內(nèi),二是總價(jià)不能超過300萬元,三是必須有朝南的房間或客廳。結(jié)果,中介推薦的房源從普陀到閘北、嘉定至浦東,總價(jià)最高的要500萬元。”賈先生從各種信息中篩選出適合自己的房子后,現(xiàn)場看房也不順心:“有套房子,只有廚房的一扇窗戶朝南,其他房間都沒有朝南的門窗,可中介非說這就是朝南房!”

  賈先生遭遇的房屋中介種種亂象,恰是中介業(yè)務(wù)員隊(duì)伍擴(kuò)充過快的結(jié)果。盡管相關(guān)部門設(shè)有“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”資格證考核,但這一資質(zhì)僅在打印房屋交易合同、辦理過戶時(shí)需要查驗(yàn)。在二手房交易的買賣雙方信息對接中,并不需要任何資質(zhì)。不少中介為了提升業(yè)務(wù)量,大量招聘無資質(zhì)的業(yè)務(wù)員。這些業(yè)務(wù)員素質(zhì)參差不齊,薪酬跟著交易業(yè)績走,可以“做一單換一地”,流動性非常大。

  “真實(shí)房價(jià)在云里霧里”

  房價(jià)是二手房交易繞不開的話題,真實(shí)房價(jià)卻總被中介藏在“云里霧里”。

  記者佯裝購房者,在復(fù)旦大學(xué)附近詢問了幾家中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)員,發(fā)現(xiàn)他們對上海二手房價(jià)的走勢判斷出奇一致:第一,記者看中的房子是難得一遇的“高性價(jià)比”;第二,二手房價(jià)肯定漲,現(xiàn)在不買明年后悔。

  他們說的是真的嗎?已經(jīng)從二手房中介業(yè)務(wù)員轉(zhuǎn)行的丁先生向記者爆料,這只是中介為推動成交的標(biāo)準(zhǔn)說法,沒有任何可參考性。

  丁先生說,一套二手房的價(jià)格很大程度取決于業(yè)務(wù)員的策略。策略一,是“高開低走”。比如,一套10年房齡普通裝修住宅,上家的心理價(jià)位是200萬元,業(yè)務(wù)員很可能會把它包裝成“精裝修、次新房,總價(jià)220萬”。在下家了解了房齡和裝修的真實(shí)情況后,業(yè)務(wù)員會“裝好人”,表示經(jīng)過與上家的談判,將價(jià)格降低了10萬元甚至15萬元,催促下家成交。

  策略二,則是“低開高走”。這一點(diǎn)在中介業(yè)務(wù)員通過網(wǎng)上房屋租售平臺發(fā)布的售房信息中特別明顯。記者就靜安寺附近三和花園小區(qū)查詢了幾家房屋租售平臺,發(fā)現(xiàn)該小區(qū)房源單價(jià)集中在4萬元/平方米。但剛購買這個(gè)小區(qū)一處住房的祝小姐告訴記者,小區(qū)主流房型實(shí)際成交單價(jià)近期在4.5萬元/平方米左右。丁先生告訴記者,網(wǎng)上二手房報(bào)價(jià)普遍比實(shí)際價(jià)格低10%甚至20%,不然怎么從那么多房源信息中脫穎而出呢?

  即便房屋價(jià)格是真實(shí)的,上家和下家在交易中還可能增加成本。比如,“滿五唯一”是享受房產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)減免的重要條件,部分中介業(yè)務(wù)員為了強(qiáng)調(diào)交易稅費(fèi)低,要么欺騙下家,要么誘導(dǎo)上家作假。丁先生告訴記者:“目前二手房交易往往是下家承擔(dān)雙方稅費(fèi),有的中介在組織上下家簽買賣合同前,信誓旦旦告訴下家是‘滿五唯一’,如果下家沒有核實(shí),那么簽訂合同后,發(fā)現(xiàn)不是‘滿五唯一’,也得承擔(dān)稅費(fèi),否則就是違約。在辦理交易手續(xù)中,上家需要向稅務(wù)部門承諾唯一住宅,中介會讓那些不唯一的上家也說是‘唯一’。上家若被稅務(wù)部門查出承諾造假,會面臨處罰。”

  “得給中介服務(wù)定規(guī)矩”

  很多有過房屋交易經(jīng)歷的市民向記者反映,個(gè)人信息被多重轉(zhuǎn)手,導(dǎo)致整個(gè)交易過程不堪其擾,在交易結(jié)束后還經(jīng)常接到中介的電話。

  賈先生和祝小姐都告訴記者,買房時(shí)個(gè)人聯(lián)系方式只留給一家中介的一個(gè)業(yè)務(wù)員,可在隨后看房過程中,至少有10多家中介公司打來電話。祝小姐說:“一開始還是同一個(gè)中介公司的不同門店,我想大概是公司內(nèi)部互通資源;但后來,其他公司的中介也打電話來,問他們從哪里拿到的電話,要么不說,要么一口咬定是我給他們的,可我連他們店在哪里都不知道。”

  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),之所以會出現(xiàn)這種現(xiàn)象,一是因?yàn)橹薪闃I(yè)務(wù)員流動性強(qiáng),同一個(gè)業(yè)務(wù)員帶著客戶資源在短期內(nèi)轉(zhuǎn)投其他門店的情況很多;二是中介之間互通有無的情況也很普遍。

  不過,客戶一旦有意向簽居間合同,不同中介之間可就“不客氣”了。剛出售房子的胡小姐說,之前替她介紹下家的中介大概有三四家,其中一個(gè)下家由兩個(gè)不同中介的業(yè)務(wù)員帶著看了兩次房,很有購房意向。最終,胡小姐通過其中一家中介的業(yè)務(wù)員談妥了最終價(jià)格,并簽署居間合同和房屋買賣合同。沒想到,就在合同簽訂完畢后,胡小姐接到另一家中介的抗議電話,質(zhì)問她為什么跳過他們選擇另一家中介。在辦理房屋過戶手續(xù)時(shí),胡小姐的下家也說接到了該中介類似內(nèi)容的騷擾電話,業(yè)務(wù)員甚至在電話里威脅:“你們新買房子的地址我們都知道,我們要上門找你們解釋!”

  記者發(fā)現(xiàn),相關(guān)部門對中介服務(wù)的規(guī)范和監(jiān)管力度不強(qiáng),是造成中介行業(yè)亂象層出的主要原因。根據(jù)規(guī)定,開設(shè)房產(chǎn)中介門店需要三張以上房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證才能申請營業(yè)執(zhí)照,但沒有規(guī)定一張房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證只能鎖定一家門店使用,中介門店租借房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證的現(xiàn)象很普遍。再比如,針對中介服務(wù)的監(jiān)管主要集中在經(jīng)營主體是否合法、居間合同是否合法等法律法規(guī)有明文規(guī)定的部分,但對中介從業(yè)人員具體服務(wù)方式卻缺乏有效約束。

  有法律界人士提出,按理說,消費(fèi)者未經(jīng)委托卻收到中介電話、短信乃至上門洽談,或者發(fā)現(xiàn)中介給出的價(jià)格不真實(shí),可以撥打消費(fèi)者投訴熱線及價(jià)格舉報(bào)電話,“但投訴舉報(bào)也就是投訴舉報(bào)而已,相關(guān)部門缺乏有力的懲治措施。要從根本上解決問題,還得從法律角度給中介服務(wù)定規(guī)矩。”

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