受按揭收緊影響，“亞洲第二貴”的新加坡房價連續(xù)三個季度下滑，下滑時間為5年來最長。這也引發(fā)了業(yè)界對于未來新加坡樓市投資潛能的爭議。悲觀者認為，如果政府不重新考慮其降溫措施，新加坡很可能失去作為投資目的地的比較優(yōu)勢；樂觀者則認為，新加坡地少人多，土地是稀缺資源，所以未來房價仍會堅挺

移民投資一直是國內(nèi)炙手可熱的話題。上海商人林嘉祥最近打算選擇移民“獅城”新加坡，并已經(jīng)開始在那兒置辦房產(chǎn)。

“想讓孩子出國讀書，送到美國、英國覺得太遠，就近看看，新加坡最合適。”林嘉祥在今年7月份突然有了這樣的想法。

據(jù)新加坡《聯(lián)合早報》報道，近日，新加坡私人銀行業(yè)迎來了更多區(qū)域的富裕人士，其中，來自中國的新移民取得顯著增長。

近幾年，中國人海外購房的消息屢見報端，而繼加拿大、澳大利亞和美國之后，新加坡也成為中國買家海外購房的熱門之選。那么，中國人為何會選擇在新加坡置業(yè)？這股投資熱會給當?shù)貛碓趺吹挠绊懀?/p>

中國成最大買家

記者了解到，近幾年來，中國投資者一直非常看好新加坡樓市。

來自新加坡官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年，新加坡新宅和二手房共成交了3.1萬多套，其中外國人購買了30%，而中國買家則占據(jù)了其中的28%，購買了約3000套私宅，首次超過印尼，成為新加坡海外置業(yè)第一生力軍。

全球房地產(chǎn)服務公司戴德梁行曾表示，中國內(nèi)地買家早已成為新加坡住宅物業(yè)的最大外國買家群。

新加坡房地產(chǎn)經(jīng)紀公司HSR的一位經(jīng)紀人告訴記者，現(xiàn)在，每月有接近20位來自中國內(nèi)地的客戶，“今年第一季度內(nèi)，有50多位中國客戶決定購買房產(chǎn)。而且，大部分客戶會買好幾棟，有的用來自住，有的用來出租”。

來自上海的Eva Chen在新加坡工作了7年，她告訴記者，自己在新加坡有兩套公寓，“因為那里的房價比中國穩(wěn)定且上漲潛能巨大。“在市中心地段的二居室公寓，現(xiàn)在價格是10萬元/平方米，已經(jīng)是自己買房時的兩倍價格。”

上述HSR經(jīng)紀人也表示，除了普通客戶，一些中國商人受此島國嚴格的法制環(huán)境所吸引，因而喜歡投資新加坡，“他們認為將現(xiàn)金存放在新加坡比較安全”。

近日，中國房地產(chǎn)大亨童錦泉也在新加坡市場頻頻出手，截至目前，已持有新加坡10個房地產(chǎn)信托的股權，股票總市值超過了8億元。加上不久前宣布計劃上市的IREIT Global，屆時童錦泉在新加坡房地產(chǎn)信托市場的持股總值將超過10億元。

由于外資的不斷涌入，新加坡當?shù)氐姆慨a(chǎn)價格不斷上漲。“目前，新加坡私人房產(chǎn)相比去年已經(jīng)升值了6%以上，需求量也在不斷上漲。”新加坡房地產(chǎn)商人李娜娜在接受《國際金融報》記者采訪時指出。

倫敦仲量聯(lián)行住宅發(fā)展及投資部首席董事Tim Wright也對《國際金融報》記者表示：“如今，來自亞洲地區(qū)、具有獨到眼光且希望在海外置業(yè)的投資者，尤其是中國買家數(shù)量正迅速上升。”

“許多中國人也希望送孩子到新加坡留學。”林嘉祥告訴記者，現(xiàn)在很多家庭是妻子和孩子都留在新加坡，而丈夫則花上大部分時間在中國以及周邊國家做生意。

“2009年至2011年間，在新加坡的投資曾達到高峰，近兩年則是保持平穩(wěn)增長。”據(jù)相關業(yè)內(nèi)人士透露，上世紀90年代，就不斷有中國人帶孩子來新加坡讀書，因為這邊實行雙語教育。中國人以前對在海外投資房地產(chǎn)的概念還是比較淡薄的，但是從2008年金融危機之后，中國的富人數(shù)量明顯增多，大量外資便涌向了新加坡市場。

政策誘惑力大

那么，中國富商們乃至投資者們?yōu)楹稳绱丝春眯录悠路康禺a(chǎn)市場？

《國際金融報》記者采訪了多位投資者，其中一位王女士表示，國內(nèi)趕超英美的高房價、遮天蔽日的霧霾、對孩子教育條件的考量，讓他們開始選擇移民國外。“以華人為主的新加坡，無論是語言、文化、還是生活環(huán)境，都讓中國人感到親近，加上各方面條件優(yōu)良，自然成為中國人移民投資的好選擇”。

“除了國際大都市背景、超低利率等優(yōu)勢外，新加坡政府近年欲‘進口人口’的政策也刺激了當?shù)貥鞘小！崩钅饶缺硎尽?jù)悉，新加坡國內(nèi)人口欲增加至600萬至650萬左右。

記者從新加坡當?shù)刂薪樘幜私獾剑蟛糠衷谛录悠沦彿康闹袊四康牟⒉皇羌兺稒C，很多富商都是因為子女留學或者移民才產(chǎn)生的購房需求。

“外國人在新加坡購買商品房沒有任何特殊要求，購房者只要年滿21周歲即可。對于來新加坡上大學的孩子們來說，非常便捷。”李娜娜認為。

與此同時，外國購房者也能夠從新加坡的銀行申請到房屋貸款。此前，外國購買者最高可以申請到房屋總額80%的銀行貸款，盡管目前銀行開始收緊這一比例，但外國購買者在新加坡購買第一套房，仍然可以申請到60%至70%的貸款；購買第二套房，可以申請到的貸款比例是40%至60%。具體貸款成數(shù)，要看購房者自身的情況，包括年齡、貸款年限等因素。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛對《國際金融報》記者表示，對于中國投資者而言，新加坡與中國地緣靠近，社會風俗習慣接近，“房地產(chǎn)投資、自住兩相宜，且可以開拓其他投資領域并與新加坡企業(yè)展開合作等”。

當?shù)胤康禺a(chǎn)市場和一些金融機構(gòu)也對中國投資者表示了歡迎之情。記者獲悉，今年8月底，一些房地產(chǎn)商對于客戶買房后如何在新加坡居住的實際問題給予了優(yōu)惠政策——推出購房“送”創(chuàng)業(yè)準證，“一房一證”的銷售方案。

在這樣的背景下，一些來自中國的投資商也紛紛來新加坡競標拿地。在當?shù)胤治鰩熆磥恚袊顿Y商的舉動表明了對新加坡市場的信心和未來發(fā)展?jié)撃艿目春谩?/p>

新加坡當?shù)孛襟w認為，中國新移民企業(yè)家除了把業(yè)務帶來新加坡，并在東南亞市場發(fā)展，也扮演了橋梁的重要角色，為有興趣進軍中國的新加坡企業(yè)家牽線搭橋。

瑞士銀行董事總經(jīng)理顏錦堂也表示，來自中國的新移民企業(yè)家在新加坡立足后，不少決定在本地進一步發(fā)展業(yè)務，并利用新加坡作為跳板，進入龐大的東南亞區(qū)域市場。

殷旭飛認為，新加坡吸引中國企業(yè)家移民是為了拓展中國投資者投資的領域。“相比一般教育、度假或者單純的海外移民，中國企業(yè)家這一階層掌握有更多的資源和信息，吸引他們移民新加坡并不是單純地為了讓其投資新加坡房產(chǎn)，還可以投資其他領域，并帶動新加坡國內(nèi)企業(yè)家向外拓展，到中國或者東南亞其他地區(qū)進行投資。”殷旭飛說。

房價高漲隱憂

然而，外資大規(guī)模涌入給新加坡樓市帶來的不僅僅是利好。

近幾年，隨著外資涌入，新加坡房價飆升至歷史高位。自2011年至今，新加坡一部分地區(qū)的地價增速已經(jīng)達到了房價的3倍，地價平均每年都會增長30%左右。投資不斷、房價居高，關于新加坡的房地產(chǎn)泡沫論不斷被議論。

“海外投資者們炒高了我們的房價。”新加坡當?shù)鼐用窭钫淠荼硎荆簧佼數(shù)厝藢τ谛录悠碌姆績r也是“望而卻步”。

“如今，當?shù)胤績r越來越高，豪宅動輒十幾萬元每平方米，普通住宅的價格也直線上漲。”在新加坡生活了5年的陳誠感嘆。

陳誠告訴記者，2009年，他剛到新加坡的時候，普通地區(qū)的房價是900新加坡元/平方英尺（約合人民幣53611元/平方米），如今，同樣地區(qū)的房價已經(jīng)飆升到2000多新加坡元/平方英尺（約人民幣11萬元/平方米）。

記者從當?shù)刂薪榱私獾剑ツ晖瞥龅谋躺焦补芄ky Vue，如今價位在1700新加坡元/平方英尺左右（約合人民幣１０１２７７元/平方米）。購買黃金地段１００平方米的公寓，則需要將近7000萬元人民幣。

“由于房價不斷迅速上漲，當?shù)鼐用竦馁彿款A算卻沒有增加，為了迎合居民的購買能力，房子的戶型便開始逐漸縮小。”陳誠告訴記者。

隨著更多移民的涌入，市場對于新加坡房產(chǎn)價格依舊持樂觀態(tài)度，但是許多新加坡人則為其加重的生活成本表示憂慮。根據(jù)Knight Frank地產(chǎn)經(jīng)紀公司的排名，新加坡已成為亞洲房價第二高的城市，僅次于中國香港。

不僅如此，地價的飆升也給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了一定負面效應。“地價的瘋狂上漲讓房地產(chǎn)商的開發(fā)成本上升，利潤被不斷壓縮。很多開發(fā)商已經(jīng)意識到這樣的問題，他們期待政府能出臺相應的政策讓當?shù)氐臉鞘锌焖俳禍亍！痹谛录悠聫氖路康禺a(chǎn)生意的蔡瑞生對記者坦言。

不過，在業(yè)內(nèi)看來，“新加坡樓市出現(xiàn)泡沫化的可能性很低。”其中，政府方面的未雨綢繆，在一定程度上緩解了當?shù)貥鞘羞^熱的情況。

記者了解到，自2009年以來，新加坡政府先后出臺了八輪降溫措施，多管齊下對政府組屋、私宅以及工業(yè)房地產(chǎn)市場進行全面調(diào)控。

2013年6月28日，新加坡金管局宣布，申請房貸者的總債務償還比例不應超過60%，并且這項條例是永久性的。也就是說，凡貸款購房者，金融機構(gòu)在評估其個人房地產(chǎn)貸款申請時，必須將申請者的所有債務考慮在內(nèi)，而貸款者每月的還款額，不得超過其收入的60%。同年8月，金管局又將購買公共房屋的貸款最長年限從30年降到25年。

在專家看來，新加坡虛高的房地產(chǎn)市場因為政府的降溫措施暫時得到控制，“而且新加坡還存在特別的組屋制度，與香港相比，新加坡的樓價累計升幅并不高”。

增值潛能遭質(zhì)疑

在投資者眼里，買房不管出于什么目的，都有一個共同的目標，就是要實現(xiàn)保值增值。因為當?shù)卣畬鞘械牟迨郑恍┩顿Y商對新加坡房產(chǎn)的增值潛能提出了質(zhì)疑。

受按揭收緊影響，“亞洲第二貴”的新加坡房價已經(jīng)連續(xù)三個季度下滑，下滑時間為５年來最長。新加坡城市重建局（URA）公布的私人住宅指數(shù)顯示，在第一季度下滑1.3%之后，新加坡私人住宅價格在第二季度下跌1.1%，至209.3點。

“預計今年新加坡房價將下跌8%。因為新加坡政府在去年6月推出新政策，增加稅收、提高首付比例并針對個人按揭貸款金額設置上限等政策開始對房價產(chǎn)生影響。”有觀點指出。

“從好的方面看，相較于全球其他國家，新加坡的房產(chǎn)降溫政策較為成功。但是，從投資者角度看，這意味著新加坡未來房價將不斷下滑，增值潛能減弱。所以，現(xiàn)在進入新加坡房地產(chǎn)市場是不明智的。”投資商張先生對記者直言。

巴克萊銀行的分析師Tricia Song在一份報告中寫到：“我們認為新加坡房屋市場發(fā)生修正的風險正在增加，并且在2014年至2015年更高的房屋貸款利率可能伴隨著房屋供應量的大幅增加一同出現(xiàn)。”

根據(jù)巴克萊分析師們預測，新加坡房屋價格在2014年將下跌5%，而在2015年將可能繼續(xù)下跌5%至15%。

據(jù)悉，新加坡政府還在2014年提高了私人及公共房屋的供應。新加坡城市重建局的數(shù)據(jù)顯示，在未來5年，將有接近9.5萬幢私營房屋進入市場，此外每年還將有2.5萬幢至2.7萬幢的公共房屋建成。

有專家預測，未來兩年總房屋供應量將達到平均每年4萬幢，到2015年將達到4.7萬幢的高峰，遠高于1.23萬幢的歷史年均水平。假設新加坡購房者每年對房屋的需求為1.55萬幢，預期到2016年新加坡的私營房屋空置率將從現(xiàn)在的5.6%上升至9.9%。

歷史經(jīng)驗表明，當房屋空置率達到8%時，房屋租賃和房屋價格將開始下降。

從目前的趨勢來看，2014年新加坡房地產(chǎn)市場將會進入停滯時期。根據(jù)普華古柏與美國城市土地研究所的一項聯(lián)合調(diào)查，新加坡已經(jīng)跌出普華古柏2014年房地產(chǎn)市場排行榜的前五名。分析認為，左右房地產(chǎn)市場前景的因素很多，包括人口、利率、經(jīng)濟以及政府政策的變化等，不能武斷地認為新加坡房地產(chǎn)市場風光不再，但是房價下跌的可能性較大。

“新加坡政府出臺的一系列調(diào)控政策，無疑增加了包括中國在內(nèi)的外國買家在新加坡的購房成本。”殷旭飛認為，調(diào)控措施的密集出臺使房價上升的空間縮小，投資前景也被看淡。

教育投資是主流

在新加坡房地產(chǎn)市場開始走軟，外界充滿質(zhì)疑時，投資者在新加坡投資的火熱勢頭卻似乎不減。

“雖然傳聞不斷，可是來新加坡買房投資的人并沒有明顯減少。”新加坡房地產(chǎn)經(jīng)紀人李玉芝告訴記者，2014年上半年，她一個人已經(jīng)接待了4000多名投資人。特別是執(zhí)行共管公寓的地段，最受國外投資者的青睞。

在房地產(chǎn)獨立經(jīng)紀人Jeff看來，如今很多投資海外房地產(chǎn)的客戶，不僅僅是為了買房而買房，更多的是一種長線投資，“比如，為教育作準備以及居住環(huán)境方面的高要求，或者是工作變動。無論是買家還是賣家，都趨向于多元化投資”。

Principal Tower住宅項目相關負責人則在接受《國際金融報》記者采訪時指出，現(xiàn)在有很多來自中國的的父母都在投資國外的房地產(chǎn)。

“他們將孩子送到國外讀書，為了確保孩子在讀書的過程有一個安心的居所就必須要買房”。

上述負責人告訴記者，現(xiàn)在，這些家長的普遍做法是，在孩子出國前幾年就提前在當?shù)刭徶靡惶追慨a(chǎn)，將其租出去，享受租金回報、資產(chǎn)增值的收益。然后，等到孩子有出國需求時，就留給孩子享用。

該負責人還指出，“這種投資模式正是由中國父母所引領的，并帶動了一股海外投資潮流。也因為這樣的原因，這些亞洲投資者更加趨向于投資住宅樓。住宅樓宇變現(xiàn)的方式很多，你可以再賣、可以租賃等。”

其實，從李玉芝介紹的眾多新加坡的購房者中，不難發(fā)現(xiàn)，有很大一部分是看重新加坡的教育環(huán)境選擇移民投資。

中國投資者張愛華將女兒送到新加坡留學后，就在當?shù)刂苯淤徺I了一套公寓，雖然價格昂貴，但是她認為并不吃虧。“我們看中的是新加坡的教育資源和孩子未來發(fā)展前景，是對未來的投資”。

李玉芝指出，這樣的投資理念與新加坡政治穩(wěn)定，擁有非常完善的金融體系息息相關。“新加坡地少人多，土地是稀缺資源，所以未來的房價依舊會非常堅挺，這對于投資者的吸引力是巨大的”。

一位投資商告訴記者，新加坡的大眾市場住宅仍然有許多發(fā)展空間，而且新加坡市場相對穩(wěn)定，并有利于企業(yè)借助地域優(yōu)勢，開拓東南亞其他市場。

而且，記者從一些房地產(chǎn)開發(fā)商處了解到，過去幾個月，發(fā)展商放下身段，嘗試以各種方法吸引買家進場。譬如，遠東機構(gòu)為配合新加坡建國49周年，為旗下的房地產(chǎn)項目推出4.9％折扣。前些日子，星網(wǎng)電子付款公司（NETS）也舉辦幸運抽獎，只要利用萬捷通卡刷卡，就有機會贏取一套Stratum公寓單位。

“在我看來，對于新加坡房價下跌10％至20％的預計，不過是只聞樓梯響，不見人下來。”林嘉祥對記者坦言，雖然有政策性因素存在，但是僅從新加坡住宅需求量一直居高不下來看，“無論什么時候入場，都是劃算的。何況有很多的國外購房者都是為了孩子的教育投資”。