近期，隨著歐元區經濟緩慢復蘇，西班牙、英國等國的房地產市場又開始出現上漲勢頭。在國際金融危機之前，南歐國家形成了嚴重的房地產市場泡沫，泡沫的破裂對這些國家經濟造成沉重打擊。然而，德國的房地產市場平穩地度過了國際金融危機和歐債危機，幾乎沒有留下受危機影響的痕跡。回顧過去30年，德國房價一直保持平穩發展，其平均房價漲幅不超過60%。

德國最大的房地產比價網“Immobilien Scout24”首席分析師米夏埃爾·基弗先生對本報記者表示，健全的法律機制和完善的信貸制度等保障了德國房地產市場的長期穩定。基弗介紹，與其他國家相比，投資德國房地產的大多是一些私人投資者，他們投資的數額不大，而不像大投資者那樣買下整個小區。

受德國歷史傳統影響，德國的房產開發本身呈現小區塊的特點，而不會出現大面積新建住房的情形。這些房產對于大投資者來說，本身不具有吸引力。通常，私人投資者投資房產的周期都在10年以上。由于德國房產交易需繳納占交易價格約10%的交易稅，房產擁有者還需每年繳納房產稅。因此，如果購房者購買房產后短期出手，很難從中獲利。這就保證了房價不會因為投資者的肆意炒作走高，形成房產泡沫。

為確保房產市場的穩定，德國的銀行還制定了嚴格的貸款審核標準。通常，銀行只會對具備相應信用額度的投資者提供低息購房貸款。符合銀行審核要求的投資者可以獲得占購房價格約80%的低息貸款，投資者須自付20%購房款。此外，投資者還需另付占購房價格10%左右的購房手續費。這確保了房產市場既不會出現房價虛高，也不會因為還貸資金斷供而拍賣房產。

最近幾年，德國經濟形勢總體良好，成為歐債危機期間歐盟國家的經濟和金融避風港，不少外地資本相繼流入德國，推高了房價，然而，德國并沒有因此出現大面積的房產泡沫。這種可控的房地產局面還與德國人習慣租房而不是購房有關。目前，德國民眾的租房比例仍高達40%。這種發展趨勢有一定的歷史原因。二戰后，德國資金匱乏，多數人無力購買自有住房，租房成為大多數人的居住模式。

為了保護租戶的利益，德國制定了相關法律法規，嚴格限制出租者胡亂漲價或者將租戶“掃地出門”。例如，德國《民法》中規定，出租者無權將現有租戶趕走，租金上漲幅度3年內不得超過20%上限。如果出租者上漲房租的幅度超出了法律規定的上限，租戶有權向法院提起訴訟，法院將判決租金上漲無效。這種穩定的租賃關系讓很多德國人可以安心地居住在租住房屋中。只有在出租者需要對房屋進行裝修、改建，或者自己需要使用住房時，出租者才有權將房屋收回。法律對租房合同的明確保護和有效落實，保證了德國長期租戶的利益。

總體來看，德國房地產市場的有效調控模式得到了國際金融危機和歐債危機的雙重考驗，從這個意義上說，德國的房地產市場發展經驗值得肯定。