文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄(微信公眾號(hào)kopleader)專欄作家 成薇

在居民住房領(lǐng)域，美國(guó)政府歷來(lái)把確保普通民眾買得起房作為施政重點(diǎn)。政策的出發(fā)點(diǎn)通常是面對(duì)中低收入家庭。幫助低收入的美國(guó)家庭走出債務(wù)困境，渡過(guò)難關(guān)，開發(fā)真正有需要的市場(chǎng)源頭，扼制擠壓房地產(chǎn)泡沫是政府調(diào)控的核心。

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要部分，同時(shí)也是國(guó)家穩(wěn)定、社會(huì)公平的試金石。美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行，市場(chǎng)化程度很高，相關(guān)環(huán)節(jié)基本由市場(chǎng)供求操縱。政府除依靠利率、稅收調(diào)控市場(chǎng)外，并不直接干預(yù)。

縱觀美國(guó)近五十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其住宅價(jià)格除周期性波動(dòng)外，一直比較平穩(wěn)。幾次大的波動(dòng)出現(xiàn)在70、80年代和進(jìn)入新世紀(jì)后的首個(gè)10年，但每次跌漲大致相當(dāng)。換句話說(shuō)，美國(guó)房地產(chǎn)在“低谷-繁榮-泡沫-衰退”的周期循環(huán)中，市場(chǎng)規(guī)律作用明顯。

當(dāng)然，即便市場(chǎng)化程度很高，美國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依然保持政策干預(yù)。尤其在居民住房領(lǐng)域，美國(guó)政府歷來(lái)把確保普通民眾買得起房作為施政重點(diǎn)。政策的出發(fā)點(diǎn)通常是面對(duì)中低收入家庭。

利率和稅收是美國(guó)進(jìn)行政策調(diào)控的最主要手段。利率上升貸款成本相應(yīng)增加，地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)空間隨即受到擠壓；同時(shí)，美國(guó)有50個(gè)州開征房產(chǎn)稅，稅率一般為1%至3%，住房?jī)r(jià)格上漲即意味著個(gè)人繳納稅款增加。與中國(guó)不同，在美國(guó)買房需要事先聲明房屋用途，因?yàn)椤白　焙汀白狻倍叩馁J款利率不同(對(duì)于買賣雙方而言，任何違規(guī)行為后果都十分嚴(yán)重)；針對(duì)房屋購(gòu)買和出售時(shí)的差價(jià)，征收房地產(chǎn)增值稅；同時(shí)實(shí)行退稅政策，鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)廉價(jià)房，為低收入者提供住房。

以美國(guó)在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)中的表現(xiàn)為例：2009年2月，奧巴馬政府出臺(tái)了一項(xiàng)高達(dá)730億美元的房地產(chǎn)市場(chǎng)救助計(jì)劃，目的是避免900萬(wàn)房主的房屋被拍賣。同時(shí)，政府還特別為房利美、房地美兩大機(jī)構(gòu)提供2000億美元的救助資金，用來(lái)激活房產(chǎn)購(gòu)買和貸款。此外，政府配套出臺(tái)了一系列政策性調(diào)整，用以包括保護(hù)消費(fèi)者、減少銀行高管薪資、提升銀行準(zhǔn)備金、擴(kuò)大對(duì)影子銀行體系以及金融衍生物的管理、增加美聯(lián)儲(chǔ)權(quán)利等。

該計(jì)劃主要力圖達(dá)到四方面內(nèi)容：

一，提高美國(guó)家庭的“清償力”，放寬按揭貸款再融資限制，幫助信用好的房主獲得“再融資”便利，減少大部分家庭的月供支出；

二，鼓勵(lì)房貸機(jī)構(gòu)減“月供”，保障普通家庭穩(wěn)定。具體措施包括減少房貸相關(guān)支出在家庭收入中的比例，盡量使按期繳納適當(dāng)月供的家庭不至失去房屋，提供債務(wù)重組機(jī)會(huì)，降低家庭月供支出，同時(shí)防止投機(jī)者利用政府救助牟利；

三，支持房利美和房地美，通過(guò)維持較低按揭利率水平，鼓勵(lì)中產(chǎn)階級(jí)家庭繼續(xù)購(gòu)房，提振市場(chǎng)信心；

四，將那些信譽(yù)差的房屋購(gòu)買者、地產(chǎn)貸款商和趁勢(shì)牟利的投資人排除在計(jì)劃之外。

可以看出，幫助低收入的美國(guó)家庭走出債務(wù)困境，渡過(guò)難關(guān)，開發(fā)真正有需要的市場(chǎng)源頭，扼制擠壓房地產(chǎn)泡沫是政府調(diào)控的核心，事實(shí)證明此舉確實(shí)行之有效。經(jīng)過(guò)一系列努力，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸穩(wěn)定回暖，到2012年終于露出曙光，開始復(fù)蘇。時(shí)至今日，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心重振，已成為中國(guó)投資人的重要目的地。

反觀中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，改革開放以來(lái)，龐大的人口基數(shù)和史無(wú)前例的城市化進(jìn)程，給了房地產(chǎn)業(yè)太多機(jī)會(huì)。然而，持續(xù)的高房?jī)r(jià)和日益擴(kuò)大的房地產(chǎn)泡沫也讓中國(guó)的市場(chǎng)調(diào)控一直被詬病。

2013年年中以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)活動(dòng)指標(biāo)持續(xù)走低，無(wú)論中間幾經(jīng)回暖，市場(chǎng)低迷似乎已成共識(shí)。但2015年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)匯同財(cái)政部，又出臺(tái)一系列樓市新政，結(jié)合兩會(huì)期間，政府提出對(duì)樓市“支持、促進(jìn)”而不再“調(diào)控、抑制房?jī)r(jià)”，托市意圖明顯。

有人說(shuō)：政府與房地產(chǎn)是真愛。樓市不行，政府肯定救。在過(guò)去十年，伴著“收緊、松綁”、“房老板們要流道德的血液”、“政府要抑制房?jī)r(jià)，改善民生”、“穩(wěn)定住房消費(fèi)，支持剛性需求”等各種聲音，一個(gè)事實(shí)成為不爭(zhēng)：無(wú)論國(guó)家出臺(tái)什么樓市新政，總有人茁壯成長(zhǎng)，而且就在大家徘徊觀望時(shí)，新政策一到，房?jī)r(jià)又升了！

長(zhǎng)此反復(fù)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是否如外界預(yù)測(cè)的那樣正處在“破裂前夜”？房?jī)r(jià)到底合理還是虛高？社會(huì)的真實(shí)需求到底在哪里？或許，他山之石，可以攻玉。

(本文作者介紹：Cathy Cheng，美國(guó)著名房地產(chǎn)專家，現(xiàn)居美國(guó)洛杉磯。)