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資本“抄底”上市房企 地產(chǎn)股“等風(fēng)起”

  隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期,房地產(chǎn)企業(yè)估值不斷走低,給機(jī)構(gòu)投資者帶來抄底機(jī)會。今年以來,金地集團(tuán)、金融街等大型房企均遭遇險(xiǎn)資舉牌,且險(xiǎn)資舉動有愈演愈烈之勢。

  分析人士認(rèn)為,隨著房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率降低,資金撤出現(xiàn)象將繼續(xù)。由于市場低迷的預(yù)期持續(xù),各路資本增持地產(chǎn)股將成為常態(tài)。由于政策、市場等基本面正從底部走出,隨著樓市資金“換血”,地產(chǎn)股將繼續(xù)迎來上揚(yáng)行情。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為,在2015年3月前,都將是基本面淡季,重點(diǎn)需觀察貨幣政策信號。目前是貨幣放松前期,且CPI持續(xù)低位,房價(jià)未漲,屬潛入地產(chǎn)股蜜月期。

  供需逆轉(zhuǎn) 估值探底

  國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-11月,商品房銷售面積101717萬平方米,同比下降8.2%。商品房銷售額64481億元,下降7.8%。

  國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,自2012年4月以來,全國商品房庫存連續(xù)30個(gè)月上漲。與最低點(diǎn)相比,近兩年多全國商品房整體庫存上漲近九成。

  機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為,雖然市場交易絕對值仍較高,但是供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)已使房地產(chǎn)市場進(jìn)入轉(zhuǎn)折期。未來一段時(shí)間,市場交易、房企拿地、新開工等動作都將放緩。房地產(chǎn)業(yè)整體利潤率呈走低趨勢。

  評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布報(bào)告表示,明年房地產(chǎn)仍處于去庫存階段,一線城市與二三線城市會有分化表現(xiàn):三線城市房地產(chǎn)市場狀況惡化情況會比較明顯,二線城市市場局部趨穩(wěn),具有高土地成本特點(diǎn)的一線城市市場相對健康。

  在上述背景下,地產(chǎn)股估值受到影響。分析人士認(rèn)為,盡管地產(chǎn)股估值較此前有所修復(fù),但仍處于相對低點(diǎn)。目前,仍有不少地產(chǎn)股市盈率處于3至6倍之間的歷史低位。

  資金“棄樓入股”

  在這種情況下,資金異動已不可避免。隨著投資回報(bào)率下滑,資金可能逐步撤出樓市。各大產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)顯示,最近兩年來,涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易數(shù)量和規(guī)模都在增加。蘭德咨詢數(shù)據(jù)顯示,未來將至少有三成房企出局。有機(jī)構(gòu)甚至指出,“三成”的說法相對保守。

  中國證券報(bào)記者在多地調(diào)研發(fā)現(xiàn),不少二三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目陷入開發(fā)困境,企業(yè)因缺錢而轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或股權(quán)的情況比比皆是。一些主業(yè)并非房地產(chǎn)的企業(yè),也在近年不斷撤出房地產(chǎn)業(yè)。

  在現(xiàn)有市場環(huán)境下,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這種趨勢將持續(xù)。一方面,一線城市拿地和投資門檻較高,企業(yè)難以進(jìn)駐。另一方面,二三線城市庫存規(guī)模偏大,企業(yè)缺乏投資動力。

  住建部政策研究中心研究員王玨林表示:“過去房地產(chǎn)市場比較好的時(shí)候,很多資金脫離其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場熱度下降,行業(yè)利潤率降低,資金撤出是正常現(xiàn)象,也是必然結(jié)果?!?/p>

  隨著近期央行部署降息,A股牛市行情凸顯,吸引了樓市資金流動。

  國際投行高盛判斷,中國居民資產(chǎn)配置將從房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向股票投資,這將為市場帶來約4000億元資金。有機(jī)構(gòu)預(yù)測,銀行理財(cái)產(chǎn)品將棄樓市進(jìn)股市。僅這兩項(xiàng)就使上萬億元資金從樓市流出。

  數(shù)據(jù)顯示,1-11月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金110115億元,同比僅增長0.6%,增速比1-10月回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速處于多年來罕見的低點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)資金“缺血”狀態(tài)及庫存較高現(xiàn)狀,將使未來1-2個(gè)季度內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)和拿地等投資活動依然較弱。

  前華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)近日表示,房地產(chǎn)市場底部運(yùn)行時(shí)間至少要持續(xù)到明年9月左右。投資增速減緩、庫存消化等都將迎來長周期調(diào)整過程。

  上市房企頻遭舉牌

  在行業(yè)陷入低迷時(shí),往往也成為各路資本覬覦的投資標(biāo)的。今年以來,房企被險(xiǎn)資等各類資本舉牌的事件備受市場關(guān)注,到下半年,這種現(xiàn)象不減反增。險(xiǎn)資盯上的目標(biāo)不只是金融街等,甚至傳統(tǒng)地產(chǎn)巨頭“招保萬金”也悉數(shù)被險(xiǎn)資買入,且數(shù)量巨大。

  據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),在133家A股房企中,險(xiǎn)資為前十大股東的房企有21家。其中,中國人保入股5家房企,安邦保險(xiǎn)入股4家,中國人壽入股3家,生命人壽入股2家。

  在滬深兩市上市公司中,符合資本大鱷舉牌條件的房企不在少數(shù)。分析人士認(rèn)為,險(xiǎn)資預(yù)判未來1-2年市場趨好,房企業(yè)績會逐漸好轉(zhuǎn),此時(shí)“抄底”有通過財(cái)務(wù)投資獲利的目的,這是險(xiǎn)資看中并投資房企的最直接原因。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,從未來中國經(jīng)濟(jì)基本面與貨幣政策表現(xiàn)看,預(yù)計(jì)2015年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍處于“觸底”階段,經(jīng)濟(jì)改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整還在持續(xù)。受宏觀經(jīng)濟(jì)改革等因素影響,房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)新一輪調(diào)整,不會因當(dāng)前短期內(nèi)政策利好而有明顯改變。

  他認(rèn)為,對險(xiǎn)資來講,部分股權(quán)分散、市值相對低估房企仍將繼續(xù)成為險(xiǎn)資舉牌關(guān)注的對象。從市場時(shí)機(jī)角度看,未來一段時(shí)期內(nèi)還會有更多房企被險(xiǎn)資舉牌。其他產(chǎn)業(yè)資本將可能舉牌房企,收購熱潮將不可避免。

  雖然房企多不愿被舉牌,但站在資本市場角度看,地產(chǎn)股無疑將受益于這種調(diào)整。自10月下旬以來,伴隨著A股市場上漲,地產(chǎn)股出現(xiàn)一波上漲行情,目前尚未看到下滑勢頭。

  事實(shí)上,隨著資金面寬松及產(chǎn)業(yè)資金注入,一些房地產(chǎn)業(yè)基本指標(biāo)已呈從底部回升態(tài)勢。部分大型房企仍有望實(shí)現(xiàn)全年銷售和盈利指標(biāo),在兼并整合背景下,存在繼續(xù)做大機(jī)會。A股市場上地產(chǎn)“大鱷”云集,這一趨勢有望率先體現(xiàn)出來。

  政策底部也已凸顯。除多地松綁限購?fù)?,房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)存在減免空間。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為,在市場化調(diào)控方向下,房地產(chǎn)政策將持續(xù)松動。(記者 張敏)

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