□馮海寧(財(cái)經(jīng)評(píng)論人)

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨天發(fā)布的11月70城房?jī)r(jià)顯示，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)分別為67個(gè)和58個(gè)，與10月相比均有所減少。但與此同時(shí)，房?jī)r(jià)同比下降的城市數(shù)量仍在繼續(xù)增加。

　　雖然說(shuō)房?jī)r(jià)同比下降的城市數(shù)量仍在繼續(xù)增加，但從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)正在發(fā)生變化，無(wú)論是新建商品住宅價(jià)格，還是二手住宅價(jià)格，環(huán)比降幅繼續(xù)收窄。北京與深圳二手住宅價(jià)格還出現(xiàn)環(huán)比上漲。這些變化既與之前的限購(gòu)、限貸政策“松綁”有關(guān)，更是不久前央行降息刺激的結(jié)果。

　　去年和今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均沒(méi)有提及房地產(chǎn)，這意味著房地產(chǎn)正在告別支柱產(chǎn)業(yè)，也不再成為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，這就是樓市“新常態(tài)”，今后房?jī)r(jià)將主要由市場(chǎng)來(lái)調(diào)控。從樓市需求和供應(yīng)兩個(gè)角度來(lái)看，房?jī)r(jià)小幅波動(dòng)也將會(huì)成為樓市“新常態(tài)”。

　　從當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)也將是小幅波動(dòng)的表現(xiàn)。雖然說(shuō)限購(gòu)、限貸政策放松與降息的疊加效應(yīng)有利于樓市回暖，但還存在其他的影響因素，比如說(shuō)庫(kù)存量。據(jù)住建部專(zhuān)家透露，全國(guó)在建房屋九成沒(méi)賣(mài)出去。在庫(kù)存占用資金、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳的情況下，開(kāi)發(fā)商大幅漲價(jià)的可能性很小。

　　即使在11月降息之后再降準(zhǔn)，也不支持房?jī)r(jià)大幅上漲。因?yàn)橐痪€(xiàn)城市不僅庫(kù)存高，而且外來(lái)人口總量將呈減少趨勢(shì)，需求會(huì)相應(yīng)減少。三四線(xiàn)城市由于缺少產(chǎn)業(yè)支撐，在城市化建設(shè)過(guò)程中也沒(méi)有增加多少人口，再加上三四線(xiàn)城市的房屋庫(kù)存量更高，房?jī)r(jià)同樣沒(méi)有上漲動(dòng)力。

　　再考慮到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度即將實(shí)施，會(huì)“倒逼”二手房市場(chǎng)增加供應(yīng)；房地產(chǎn)稅立法正在推進(jìn)，將以長(zhǎng)效手段遏制投資投機(jī)；保障房不斷增加供應(yīng)以及棚戶(hù)區(qū)改造，可以說(shuō)，中國(guó)房?jī)r(jià)總體上大幅上漲的空間受到了限制。當(dāng)然，由于房地產(chǎn)與多個(gè)產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)，也絕不允許房?jī)r(jià)暴跌或者崩盤(pán)。