房地產行業最黃金的歲月，已經“如春雷一般過去了”！

　　《成都商報》連續推出“我看未來20年”大型公益演講的巨大影響持續擴散。繼昨成都商報向汽車行業大膽發問“未來20年，你最看好哪家企業”之后，今天，我們將目光聚焦在房地產行業。

　　2000年到2010年被稱為房地產“黃金十年”。從2011年開始，房地產行業轉向“白銀時代”。未來20年，房地產行業還會那么火嗎？我們未來購買的房子會是什么樣子？未來的房地產將何去何從？引領企業成為未來行業翹楚的掌舵人將具備怎樣的素質？成都商報邀請房地產專業人士，把脈樓市走向，暢想未來20年人們的新居生活。

　　行業走向

　　房地產仍是支柱行業 80%中小房企面臨合并

　　對于房地產行業的未來20年走向，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌教授告訴成都商報記者，目前中國房地產行業是我國經濟的“重要支柱”，20年后，房地產行業仍將是國家經濟的“支柱”。“以美國為例，美國的房地產市場發展到現在，主要以二手房交易為主，但依然是美國經濟的支柱產業。”他表示，未來中國的二手房市場超過新建市場是必然的，養老地產、旅游地產、文化地產等將得到更好的發展，建筑的加固改造行業也將迎來發展的黃金時期。

　　在未來20年里，中國的房地產企業數量將大大減少，并呈現出強者越強的特點，大約70～80%的中小房地產企業將面臨著被兼并、合并的風險。對于房地產行業與互聯網的融合，顧云昌表示自己難以預料：“畢竟房地產是做產品的行業。”不過，他認為房地產行業具備互聯網思維是大有前途的：“客戶資源的整合、房產大數據的應用，都將是未來的趨勢。”

　　顧云昌教授告訴成都商報記者，中國的房地產市場在經歷了前幾年的飛速發展后，迎來了當下的轉型期。具體來講，房地產市場面臨著三方面的轉型：房地產產品的轉型、房地產服務的轉型，以及房地產“綠色化”的轉型，“只有順利度過轉型期，才有可能成為中國未來的房地產領袖。”

　　中國指數研究院常務副院長黃瑜稱，過去黃金時代受市場供不應求的影響，房地產市場是賣方主導市場。市場長期供不應求促使房地產價格快速上漲，2014年以來，房地產市場供大于求明顯，市場庫存節節攀升，導致市場價格出現下滑。在房地產的“白銀時代”，只靠賣房子就能賺錢的時代已漸行漸遠。

　　從未來樓市趨勢來看，樓市去行政化，央行出手“救市”等因素明顯有助于樓市向好，但是，樓市基本面將轉好并不意味著房企還會賺得盆滿缽滿。未來房地產行業利率潤空間將進一步壓縮，房企謀求戰略轉型勢在必行。首創集團董事長劉曉光曾說過：“轉型是必然，不轉型就沒有前途。房企應該顛覆舊有的思維模式，多研究產業之間的融合，尤其是如何實現城市運營，光傻蓋房子是沒用的。”

　　領袖素質

　　房企掌舵人更像經濟學家 懂資本運作能留住人才

　　要順利度過轉型期，引領企業成為未來房地產行業的翹楚，對企業的掌舵人能力的要求將更高。因此，顧云昌教授認為，未來領袖級的房地產企業必須具備四個方面的能力：

　　1、更懂得市場、適應市場變化。

　　未來房地產領袖企業的掌舵人應當更像一個經濟學家，能夠洞悉宏觀經濟與房地產市場之間的關系，也更能看清國際、國內市場變化方向，及時察覺國家的貨幣財政變化帶來的影響，進而能帶領企業踏準市場的節點，順應市場。“起碼能夠做到市場好的時候，你得有貨賣；市場不好的時候，你手上不能積壓大量的庫存。”

　　2、更懂得資本運作、投融資。

　　未來領袖房地產企業能夠更好地運作資金。目前中國的房地產企業更多的是依靠銀行貸款，大約70%的房地產融資金額都直接來源于銀行；反觀發達國家，房地產企業融資金額的70%則直接來源于股市、房地產基金等，因此，在未來，資金將更多地集中到大企業的趨勢下，房地產企業的掌舵人必須有更好的資金運作能力，有更多的投融資渠道。

　　3、更懂得產品方向、發展趨勢。

　　未來房地產領袖企業必須是產品專家，能夠造出精品產品。中國未來的房地產市場產品差異化特征將更加凸顯，人們將有更多的差異化需求，房地產企業能夠提供包括產品設計、定位甚至是施工等不同特點的產品。值得注意的，中國房地產“綠色化”道路還很長，而這將是未來市場的主導。此外，房地產產品不僅只有物質產品，也包括服務產品，這是房地產產業鏈的延伸，房企必須意識到這也是巨大的蛋糕。

　　4、更懂得企業管理、人才管理。

　　未來房地產領袖企業的掌舵人必須是管理專家。未來的房地產市場一定會成為買方市場，掌舵人必須更懂得吸引人才、留住人才、管理人才、管理企業，營造獨特的、健康向上的企業文化，才能讓企業生生不息，發展壯大。

　　房企轉型

　　如藍光般精于某一領域 像恒大一樣布局多產業

　　在白銀時代里，什么樣的房地產企業才能更適應市場？克爾瑞機構西南區總經理閻濤稱，未來，考驗房地產企業的就是“堅持”，如果選擇了堅持，就必須要有堅持下去的本錢和方向，不管是人力資本還是細分產品，或是打通金融渠道。

　　如今房地產正在經歷轉型和分化，未來，只有做到規模化、精細化、多元化這“九字標準”的房地產開發企業才能更好適應市場和競爭。首先，開發企業只有規模化發展后，才能把“雞蛋”放在不同的籃子里，有的產品是為了走量，有的是為了利潤，有的則是為了留待資本操作，保證有不同的產品滿足不同的需求。其次是要做到精細化，在某一領域、某類市場或某種產品上深耕的企業，才能擁有自己的核心競爭力。比如藍光，其在剛需市場上就具有核心競爭力，這也是藍光能從成都走向全國的一項最重要的推力。第三，就是要多元化、跨界發展。恒大進軍體育、糧油、乳業、礦泉水等領域力爭多元化發展，萬達在保持自身商業地產優勢的同時，也在不斷發力文化旅游業，并使之成為未來自身的支柱型產業，就是很好的例證。

　　黃瑜也認為，在未來，兩類企業將繼續保持相對較快增長。一種是大而強型的，規模較大、實力雄厚的全國性綜合房企將不斷拓展布局，提升市場份額，同時業務結構也向多元化轉型，逐步利用“構建房地產生態圈”的思路，嘗試向互聯網、金融、社區服務等領域跨界，擴大業務半徑，尋找更穩定、更持續的增長源泉。另一種是小而精型的，這類企業或是專門深耕某一地區成為區域龍頭，或是專營某一產品領域成為專業領軍企業，這類企業更多的是在房地產行業內部尋求業務轉型強化資源整合能力，在與住宅領域平行的商業地產、產業地產領域進行嘗試和突破，傾力為客戶提供更具品質的產品和更佳的服務體驗，持續擴大業績增長面。

　　未來房地產

　　八大關鍵詞

　　城鎮化

　　未來十年，城鎮化將以前所未有的速度開展，中小城市的迅猛發展將成為房地產最主要特征。城市人口數量和向心力都將成為房地產發展未來10年的行業紅利。

　　調結構

　　房地產行業將告別目前以快周轉、成本控制和產品為核心的傳統住宅開發，未來將轉變以產業、旅游、養生、度假等支撐為核心的新型地產開發模式。此外，存量房再開發，老年社區也將是未來重要開發領域。

　　金融化

　　未來房地產開發應當破除當下以銀行直接融資為主的融資模式，參考國外房地產開發企業在市場上發股、發債，以及各種方式的主權融資，包括私募、信托等，拓寬企業的融資渠道和資金運作能力。

　　大并購

　　在前幾年資金層面收緊和市場不好時，許多大型房業大舉并購地產項目，發展十分迅猛。而今后由于市場下行加劇競爭，造成回款困難，再加上融資成本高，最后成為被兼并對象的例子陸續還將出現。

　　節能性

　　低碳住宅的核心理念是節能，但是節能并不意味著要犧牲舒適度。這牽扯到整個住宅小區房屋節能、循環水利用、太陽能利用等一系列設施打造。今后，國家會出臺環保建筑規范將其推廣至未來所有住宅建設中。

　　專業度

　　房地產未來必須要走品牌化和專業化道路，要擯棄住宅只做“大”，裝修只圖“金光燦爛”。在業主生活的細節方面入手，學習國外各項先進的開發理念。

　　個性化

　　房地產功能隨著主人的需求呈個性化發展趨勢，除建筑設計外觀，內部裝修設計外，餐廳、廚房、書房、衛生間等的大小、布局、結構甚至取舍都由業主決定。

　　互聯網

　　房地產的前期開發、中期修建和后期入住，全部和互聯網融合，是考驗開發商智慧的一件事。未來，地產+互聯網式服務和體驗，將成為企業轉型和服務升級的重要領域。

　　房產主編們眼中的未來20年

　　本土特色房企仍有機會

　　方明(錢江晚報房產部主任)

　　在未來20年里，房地產行業將呈現出“強者越強”的特點。杭州本地的房地產企業如綠城、濱江等，其市場占有率曾經在杭州超過三分之一強。然而，在當前房地產市場環境下，這些本土企業在與全國性房地產企業競爭時就會面臨更大的困難。“據我觀察，本土企業基本都已經轉攻為守，開始打起了收縮戰、防御戰。”相比杭州的本土企業，如萬科、龍湖等全國性房企的實力更強，資金運作能力更強，這導致它們的拿地速度更快、地塊的位置更好，并且推盤的速度也更快，這在當前的市場環境中無疑會占盡優勢。因此，未來這些有實力的房企將愈加強大。

　　杭州本土企業也有著自己的優勢，會更加了解本地人的特點、習慣、喜好，做出的產品在人文性、貼近性上會比外來企業要好，因此，在未來，本土企業若能堅持自己的特點，做一些有特色的中小盤，也將獲得較好的生存機會。

　　只有專業才能存活

　　吳緒光(福州晚報房產部主任)

　　未來20年里，房地產的飛速變化仍將繼續。“人們的需求不外乎衣、食、住、行。”如今中國人已不再像當年那樣缺吃少穿，人們的飲食已經很大程度豐富，中國產服裝也已賣到了全球各地；同時，私家車、高鐵、飛機也已經實現常態化。對于住，中國的城鎮化是推動房地產行業快速發展的動力，不過隨著城鎮化的完成，房地產行業也將和“衣、食、行”一樣，成為國家的常態化產業。

　　未來20年，只有專業的開發商能夠存活并得到發展。“專業，不只體現在建筑的專業、產品的專業，也體現在態度的專業。”目前中國房地產市場中，一些房地產企業片面追求利潤，存在較強的機會主義“撈”的心態，未來領袖房地產企業，除了專業性強，心態會很寬松，“就像萬科，曾起起落落，也能不斷引領行業的潮流。”

　　房企30強仍將統領未來

　　申湘東(新商報地產部主任)

　　中國未來的房地產行業領袖一定是具有資金優勢和品牌優勢的企業。“以前，一些房地產企業拿地，都或多或少都有一些當地政府方面的優勢或背景。”隨著市場化的深入，依靠關系拿地將越來越邊緣化，只有有資金、有品牌，有專業優勢的企業才能拿到地、拿到好地。

　　其次，中國未來的房地產行業領袖，一定有好的合作伙伴。“從上游金融企業、銀行，到建材、建筑承包，到下游的家居家電，以及物管服務，都要有一撥很好的‘小伙伴’，才能更容易地幫助企業發展壯大。”

　　第三，中國未來的房地產行業領袖，將更懂得資金運作，能夠洞悉行業未來發展方向，迎合市場需求。“我個人認為，像萬科、萬達、招商等全國30強的房地產企業，在未來20年內或將繼續引領行業。”至于地方性房地產企業，在大房企的競爭壓力下，地方性房企能夠運用的資源將被壓縮，因此其發展也將受到約束，規模和數量將會相應變小。

　　話題互動

　　談談你心目中的

　　“未來行業領袖”

　　變革時代，未來誰主沉浮？

　　昨起本報連續推出“未來20年，誰是新領袖”大型讀者調查活動。你心中的領袖，他會在哪？可能是誰？為什么是他？……想要加入話題討論的讀者，可關注@成都商報 新浪官方微博，在#未來行業領袖#為話題的相關微博下留言；或者以#未來行業領袖#為話題發微博，@或私信成都商報。此外，讀者還可以撥打熱線電話86613333-1參與話題。你可以就以下問題進行探討：

　　1、未來20年，你最看好哪家企業？

　　2、未來20年，你覺得企業領袖最可能誕生于哪些行業？

　　3、你覺得未來行業領袖需要具備怎樣的時代素質？ （記者 陳松 柯娟 陳佳曜）