東方網(wǎng)10月11日消息：“這兩天一直有來(lái)詢問(wèn)房貸新政的，但我們這邊現(xiàn)在還沒(méi)有具體細(xì)則。”建行電子銀行的一名客服人員如是答復(fù)記者。

　　前天晚上，中國(guó)建設(shè)銀行宣布執(zhí)行“貸清不認(rèn)房”的房貸新政，建行成為首個(gè)開始執(zhí)行新政的國(guó)有大行。從內(nèi)容來(lái)看，建行響應(yīng)央行號(hào)召，減少了“普通商品住宅”這一限定要求，進(jìn)一步放松了貸款要求。

　　昨天記者聯(lián)系多家銀行了解到，目前這些銀行的個(gè)貸部門都在等待總行下發(fā)具體的房貸新政細(xì)則以便實(shí)施，而已經(jīng)收進(jìn)來(lái)的貸款申請(qǐng)則被暫時(shí)擱置。“目前只有央行文件這樣一個(gè)大框架，我們審批貸款也很難。”一名銀行工作人員表示。

　　最亮點(diǎn):

　　刪除“普通商品住宅限定”

　　建行關(guān)于首套房認(rèn)定的原文為:“對(duì)無(wú)個(gè)人住房貸款記錄或者已結(jié)清購(gòu)房貸款，名下無(wú)住房的家庭，申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，執(zhí)行首套房貸款政策。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，可參照?qǐng)?zhí)行首套房貸款政策。具體操作由各地分行掌握。”

　　和央行文件內(nèi)容相比，建行的信貸細(xì)則少“普通商品住宅”這一限定要求。該細(xì)則相比央行的標(biāo)準(zhǔn)，在市場(chǎng)受眾面有極大的放寬。以上海新房交易為例，普通商品住宅的成交比重僅5％左右；而持有一套房的改善型買家比重則會(huì)放大到一半以上，政策受惠面積大為增加。對(duì)比之前“認(rèn)房又認(rèn)貸”，首付由7成降為3成，并且利率也由1.1倍降低至標(biāo)準(zhǔn)利率甚至是享受一定的優(yōu)惠利率，第二套住宅買家將在購(gòu)買力方面取得很大提升。

　　上海中原地產(chǎn)分析人士表示，從建行的文件來(lái)看，方向上和央行文件內(nèi)容一脈相承，但步子邁得更大。相比“利率讓步”大家都沒(méi)有太多期待；但第二套房全線享受首套房首付比例，卻是重大扶持。上海現(xiàn)行的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)2012年3月1日起開始執(zhí)行，具體標(biāo)準(zhǔn)包括單套建筑面積在140平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下；坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬(wàn)元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬(wàn)元/套，外環(huán)線以外的低于160萬(wàn)元/套。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至昨晚七點(diǎn)，上海一手可售住宅為84476套，其中普通住宅有23382套。

　　四大行的行為一般都有標(biāo)桿作用，可以預(yù)見(jiàn)，其他銀行的態(tài)度應(yīng)該和建行類似。短期來(lái)看，銀行在信貸上的支持會(huì)提升改善型買家尤其是購(gòu)買二套房買家的入市能力，并有機(jī)會(huì)短期改變市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，誘導(dǎo)部分需求由觀望轉(zhuǎn)向積極入市，在短期內(nèi)掀起一波交易熱潮。

　　最郁悶:

　　七折利率看得見(jiàn)難摸到

　　建設(shè)銀行表示，對(duì)于貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30％，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。具體根據(jù)借款人購(gòu)房情況及其信用記錄、還款能力等因素區(qū)別確定。

　　上海中原有關(guān)分析人士表示，即便響應(yīng)央行的精神，原則上也只是利率優(yōu)惠不跌破7折，對(duì)于7折以上并無(wú)限定。目前市面上已不存在利率跌破7折的機(jī)會(huì)。“如果按5年以上期限商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)利率6.55％計(jì)算，0.7倍就是4.59％，與同期限公積金貸款利率基本相當(dāng)，銀行基本無(wú)利可圖。”

　　但央行明確提及優(yōu)惠幅度，傳遞了強(qiáng)烈的寬松信息。該分析人士指出，實(shí)際執(zhí)行中，哪些客戶可以享受到優(yōu)惠，主要取決于客戶自身?xiàng)l件及附加條件。結(jié)合目前銀行融資成本，正常貸款利率基本不會(huì)跌破9折。而一旦資金更加寬松，出現(xiàn)大量閑散資金，也不排除未來(lái)7折房貸重現(xiàn)江湖。

　　［支招］

　　如何享受首套房?jī)?yōu)惠？先查是否限購(gòu)

　　盡管央行新政最終還是會(huì)落地，但是上海的限購(gòu)政策依然存在，短期內(nèi)兩個(gè)政策將會(huì)并存，所以在盤算自己是否能享受到首套房?jī)?yōu)惠之余，先要查查自己是否符合限購(gòu)政策，能不能買房。

　　到目前為止，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市已有41個(gè)退出限購(gòu)舞臺(tái)，執(zhí)行限購(gòu)的城市僅剩北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市以及三亞市。

　　此前，曾有“關(guān)于廣州市區(qū)項(xiàng)目即將解除限購(gòu)的應(yīng)對(duì)通知”的消息，廣州國(guó)土房管局對(duì)此回應(yīng)媒體表示，廣州仍執(zhí)行此前限購(gòu)政策，未有調(diào)整。上海、北京、深圳也一直在堅(jiān)守“限購(gòu)令”。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，北京、上海、廣州、深圳等一線城市短期內(nèi)不會(huì)取消、松綁限購(gòu)政策。

　　按上海現(xiàn)行的限購(gòu)政策，在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

　　■結(jié)合建行出臺(tái)的細(xì)則，以本市戶籍居民家庭為例

　　情況1:有貸款記錄，無(wú)房

　　無(wú)論貸過(guò)幾次，已經(jīng)全部還清，再次購(gòu)買都算首套，首付30％，基準(zhǔn)利率

　　情況2:有一套房，沒(méi)還清貸款

　　再次貸款購(gòu)買算二套，首付70％，利率上浮10％－15％

　　情況3:有一套房，貸款已還清

　　再次購(gòu)買屬于家庭改善住房，納為首套，首付30％，基準(zhǔn)利率

　　情況4:有2套房

　　無(wú)論貸款是否還清，都無(wú)法購(gòu)買第三套房

　　情況5:有2套房，但已還清貸款，并賣掉一套房

　　可納為首套，首付30％，基準(zhǔn)利率