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房貸市場(chǎng)還在觀望 建行率先不提"普通商品住宅"

東方網(wǎng)林勁榆、謝磊、徐運(yùn) 2014-10-11 12:52:55

房貸市場(chǎng)還在觀望 建行率先不提

  東方網(wǎng)10月11日消息:“這兩天一直有來(lái)詢問(wèn)房貸新政的,但我們這邊現(xiàn)在還沒(méi)有具體細(xì)則。”建行電子銀行的一名客服人員如是答復(fù)記者。

  前天晚上,中國(guó)建設(shè)銀行宣布執(zhí)行“貸清不認(rèn)房”的房貸新政,建行成為首個(gè)開始執(zhí)行新政的國(guó)有大行。從內(nèi)容來(lái)看,建行響應(yīng)央行號(hào)召,減少了“普通商品住宅”這一限定要求,進(jìn)一步放松了貸款要求。

  昨天記者聯(lián)系多家銀行了解到,目前這些銀行的個(gè)貸部門都在等待總行下發(fā)具體的房貸新政細(xì)則以便實(shí)施,而已經(jīng)收進(jìn)來(lái)的貸款申請(qǐng)則被暫時(shí)擱置。“目前只有央行文件這樣一個(gè)大框架,我們審批貸款也很難。”一名銀行工作人員表示。

  最亮點(diǎn):

  刪除“普通商品住宅限定”

  建行關(guān)于首套房認(rèn)定的原文為:“對(duì)無(wú)個(gè)人住房貸款記錄或者已結(jié)清購(gòu)房貸款,名下無(wú)住房的家庭,申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房,執(zhí)行首套房貸款政策。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房,可參照?qǐng)?zhí)行首套房貸款政策。具體操作由各地分行掌握。”

  和央行文件內(nèi)容相比,建行的信貸細(xì)則少“普通商品住宅”這一限定要求。該細(xì)則相比央行的標(biāo)準(zhǔn),在市場(chǎng)受眾面有極大的放寬。以上海新房交易為例,普通商品住宅的成交比重僅5%左右;而持有一套房的改善型買家比重則會(huì)放大到一半以上,政策受惠面積大為增加。對(duì)比之前“認(rèn)房又認(rèn)貸”,首付由7成降為3成,并且利率也由1.1倍降低至標(biāo)準(zhǔn)利率甚至是享受一定的優(yōu)惠利率,第二套住宅買家將在購(gòu)買力方面取得很大提升。

  上海中原地產(chǎn)分析人士表示,從建行的文件來(lái)看,方向上和央行文件內(nèi)容一脈相承,但步子邁得更大。相比“利率讓步”大家都沒(méi)有太多期待;但第二套房全線享受首套房首付比例,卻是重大扶持。上海現(xiàn)行的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)2012年3月1日起開始執(zhí)行,具體標(biāo)準(zhǔn)包括單套建筑面積在140平方米以下;實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下;坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬(wàn)元/套,內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬(wàn)元/套,外環(huán)線以外的低于160萬(wàn)元/套。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù),截至昨晚七點(diǎn),上海一手可售住宅為84476套,其中普通住宅有23382套。

  四大行的行為一般都有標(biāo)桿作用,可以預(yù)見(jiàn),其他銀行的態(tài)度應(yīng)該和建行類似。短期來(lái)看,銀行在信貸上的支持會(huì)提升改善型買家尤其是購(gòu)買二套房買家的入市能力,并有機(jī)會(huì)短期改變市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期,誘導(dǎo)部分需求由觀望轉(zhuǎn)向積極入市,在短期內(nèi)掀起一波交易熱潮。

  最郁悶:

  七折利率看得見(jiàn)難摸到

  建設(shè)銀行表示,對(duì)于貸款購(gòu)買首套自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。具體根據(jù)借款人購(gòu)房情況及其信用記錄、還款能力等因素區(qū)別確定。

  上海中原有關(guān)分析人士表示,即便響應(yīng)央行的精神,原則上也只是利率優(yōu)惠不跌破7折,對(duì)于7折以上并無(wú)限定。目前市面上已不存在利率跌破7折的機(jī)會(huì)。“如果按5年以上期限商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)利率6.55%計(jì)算,0.7倍就是4.59%,與同期限公積金貸款利率基本相當(dāng),銀行基本無(wú)利可圖。”

  但央行明確提及優(yōu)惠幅度,傳遞了強(qiáng)烈的寬松信息。該分析人士指出,實(shí)際執(zhí)行中,哪些客戶可以享受到優(yōu)惠,主要取決于客戶自身?xiàng)l件及附加條件。結(jié)合目前銀行融資成本,正常貸款利率基本不會(huì)跌破9折。而一旦資金更加寬松,出現(xiàn)大量閑散資金,也不排除未來(lái)7折房貸重現(xiàn)江湖。

  [支招]

  如何享受首套房?jī)?yōu)惠?先查是否限購(gòu)

  盡管央行新政最終還是會(huì)落地,但是上海的限購(gòu)政策依然存在,短期內(nèi)兩個(gè)政策將會(huì)并存,所以在盤算自己是否能享受到首套房?jī)?yōu)惠之余,先要查查自己是否符合限購(gòu)政策,能不能買房。

  到目前為止,全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市已有41個(gè)退出限購(gòu)舞臺(tái),執(zhí)行限購(gòu)的城市僅剩北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市以及三亞市。

  此前,曾有“關(guān)于廣州市區(qū)項(xiàng)目即將解除限購(gòu)的應(yīng)對(duì)通知”的消息,廣州國(guó)土房管局對(duì)此回應(yīng)媒體表示,廣州仍執(zhí)行此前限購(gòu)政策,未有調(diào)整。上海、北京、深圳也一直在堅(jiān)守“限購(gòu)令”。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,北京、上海、廣州、深圳等一線城市短期內(nèi)不會(huì)取消、松綁限購(gòu)政策。

  按上海現(xiàn)行的限購(gòu)政策,在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在本市向其售房。

  ■結(jié)合建行出臺(tái)的細(xì)則,以本市戶籍居民家庭為例

  情況1:有貸款記錄,無(wú)房

  無(wú)論貸過(guò)幾次,已經(jīng)全部還清,再次購(gòu)買都算首套,首付30%,基準(zhǔn)利率

  情況2:有一套房,沒(méi)還清貸款

  再次貸款購(gòu)買算二套,首付70%,利率上浮10%-15%

  情況3:有一套房,貸款已還清

  再次購(gòu)買屬于家庭改善住房,納為首套,首付30%,基準(zhǔn)利率

  情況4:有2套房

  無(wú)論貸款是否還清,都無(wú)法購(gòu)買第三套房

  情況5:有2套房,但已還清貸款,并賣掉一套房

  可納為首套,首付30%,基準(zhǔn)利率

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