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誰(shuí)將入主摩根莊園?

美國(guó)金融大鱷摩根家族曾經(jīng)居住過長(zhǎng)達(dá)半個(gè)世紀(jì)的度假別墅,即將公開出售。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者近日從負(fù)責(zé)該房產(chǎn)出售的經(jīng)紀(jì)人處獲悉,這片總共面積達(dá)4.6英畝(18615平方米)的湖邊別墅區(qū)——昂卡斯?fàn)I地(Camp Uncas)將要出售,售價(jià)325萬(wàn)美元(約2000萬(wàn)元人民幣)。截至記者發(fā)稿,該處房產(chǎn)還沒有在公開市場(chǎng)上掛牌,現(xiàn)任屋主則在兩周前剛剛搬離。

這片包含一個(gè)主樓、兩個(gè)小木屋以及若干輔助建筑的居住地,位于紐約上州地區(qū),距離紐約市約5個(gè)小時(shí)的車程。熟知美國(guó)歷史的人或許會(huì)了解,這個(gè)坐落在安迪朗達(dá)克(Adirondack)山脈西部、拉奎特湖(Raquette Lake)西南、距離紐約州首府奧爾巴尼(Albany)2個(gè)半小時(shí)車程的莊園,已經(jīng)有近120年的歷史。而其中半個(gè)世紀(jì)的時(shí)間,美國(guó)最著名的金融寡頭——摩根家族擁有包括這片核心區(qū)域在內(nèi)的1500英畝土地。現(xiàn)在這里大部分地區(qū)已經(jīng)歸州政府所有,建成森林保護(hù)地,唯有這片別墅是私人財(cái)產(chǎn)。

現(xiàn)任屋主哈沃德·科沁波爾(Howard Kirschenbaum)已經(jīng)在此居住了近40年,因退休而要搬到另一個(gè)地方:“感情上要賣這片房產(chǎn)我很舍不得。我想,如果誰(shuí)對(duì)摩根家族的歷史感興趣,并且喜愛這個(gè)地方,同時(shí)希望做一個(gè)很好的投資,那么,他可以考慮買下。”

1975-1976年,他以15萬(wàn)美元購(gòu)得包括這片房產(chǎn)在內(nèi)的16英畝土地。在過去近40年的時(shí)間里,紐約上州的房地產(chǎn)價(jià)格總體一直在走高,即便在最近一次2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)也沒有下跌太多。而現(xiàn)在的房?jī)r(jià),按照科沁波爾的說法,“剛剛從底部回彈,但是還沒有恢復(fù)到2008年之前的水平。”

經(jīng)手該交易的蘇富比國(guó)際房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人邁克·富蘭克林(Mike Franklin)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,他認(rèn)為這一價(jià)格十分合理,同樣在該地區(qū)的另一片稍大的歷史房產(chǎn),由于擁有私人湖泊,其售價(jià)在1100萬(wàn)美元左右。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解,此前已經(jīng)有中國(guó)企業(yè)和個(gè)人在紐約周邊購(gòu)買過莊園或城堡型建筑,其中也有摩根家族曾經(jīng)擁有的房產(chǎn)。

120多年的歷史建筑

這個(gè)坐落在山林之間莫西干湖(Mohegan Lake)邊半島上的房產(chǎn),是少數(shù)幾個(gè)被列入美國(guó)國(guó)家地標(biāo)(National Landmark)的度假別墅之一。

驅(qū)車從紐約市一路向北,沿著87號(hào)州際公路行駛到紐約州的中心地帶,然后往西沿著28號(hào)公路繼續(xù)行駛,在經(jīng)過盤旋蜿蜒的公路之后才可以找到這一片營(yíng)地所在。

這是一個(gè)相對(duì)私密的地方:沿途只有包括數(shù)個(gè)小鎮(zhèn),電話的信號(hào)也比較弱,只有一條路一直通向營(yíng)地。

進(jìn)入莊園的大門后沿著主路向前,就可以看到營(yíng)地的所有建筑:主樓、兩棟小木屋、一個(gè)開放式的木質(zhì)露營(yíng)建筑和一個(gè)船屋。盡管紐約上州冬天寒冷,不過這里的主樓和大部分設(shè)施都設(shè)計(jì)成四季使用。事實(shí)上,科沁波爾一家在這里居住的時(shí)間,每年都超過5個(gè)月,有時(shí)候甚至整年都在這里。而早期摩根家族則更多將此地作為露營(yíng)度假的場(chǎng)所。

主樓一共兩層樓,建筑面積4000平方英尺(372平米),主要利用當(dāng)?shù)啬静淖鳛榻ㄖ牧稀_M(jìn)入屋內(nèi),映入眼簾的是100多年前的大型實(shí)木餐桌、長(zhǎng)椅、好幾個(gè)八角鹿頭標(biāo)本掛在墻上,桌上和墻沿的書架上都擺放著主人近年來(lái)收集的有關(guān)摩根家族以及這片房產(chǎn)的歷史書籍。

主樓一共有5個(gè)臥室,三個(gè)完整的衛(wèi)生間以及一個(gè)沒有浴缸的衛(wèi)生間。科沁波爾告訴記者,主臥的衛(wèi)生間內(nèi)保留著約翰·皮爾龐特·摩根(J. Pierpont Morgan)當(dāng)年買下這棟房產(chǎn)時(shí)使用的巨大浴缸、淋浴設(shè)備、洗手盆和馬桶。過去38年他們不斷對(duì)這些設(shè)備進(jìn)行修繕,直到今天還能正常使用。

不過,居住在這里并不是完全和城市現(xiàn)代生活隔離。由于希望各幢樓房都能獨(dú)立使用,科沁波爾在主樓和兩棟建筑面積分別為500和300平方英尺的小木屋內(nèi)均辟出空間安裝了現(xiàn)代化廚具,主樓還有英特網(wǎng)和衛(wèi)星電視。科沁波爾表示,最多的時(shí)候這個(gè)地方容納過22個(gè)家庭成員一起聚會(huì)。

他告訴記者,除了他個(gè)人所有的部分書籍之外,所有房屋內(nèi)的原木家具、基礎(chǔ)設(shè)施和陳設(shè)均包含在售價(jià)之內(nèi),包括皮爾龐特·摩根和他的兒子杰克·摩根(Jack P. Morgan)使用過的寫字桌以及他們的家族成員在此地露營(yíng)的照片、明信片等歷史陳設(shè)。

摩根家族居住半個(gè)世紀(jì)

科沁波爾是心理學(xué)教授,同時(shí)酷愛歷史。上世紀(jì)70年代后期,他是一個(gè)非營(yíng)利性組織的負(fù)責(zé)人,買下不遠(yuǎn)處的撒加摩爾營(yíng)地(Great Camp Sagamore)作為該組織的會(huì)議中心。而后他們打算為自己尋找住處,就看上了這片臨近的莊園。

“那個(gè)年代類似這樣的莊園被人們認(rèn)為是‘白象’(White Elephant),看起來(lái)很美,但是規(guī)模太大,一般人興趣不高。但是到了1980年代之后,這樣的房產(chǎn)開始受到追捧。”他說,“我一開始是因?yàn)檫@里的自然風(fēng)光而受到吸引,后來(lái)逐漸對(duì)摩根家族的歷史感興趣。”

這片房產(chǎn)見證了美國(guó)100多年的社會(huì)歷史,直到今天談起摩根家族,無(wú)論是其早年挽救金本位制度,還是通過認(rèn)購(gòu)各國(guó)國(guó)債成為世界債主,人們都對(duì)這段金融寡頭的歷史津津樂道。

被稱為“老JP摩根”的皮爾龐特·摩根就是在其事業(yè)做大的時(shí)候買下這片別墅的。紐約上州的多數(shù)歷史房產(chǎn)和洲際鐵路的建造有很大關(guān)系。1868年左右,當(dāng)時(shí)洲際鐵路東部段建造的主要推動(dòng)者托馬斯·杜蘭特(Thomas Durant)在這里附近購(gòu)買了成百上千英畝的土地,他的兒子威廉姆·杜蘭特(William West Durant)繼承了其在該地區(qū)的家族生意,創(chuàng)造了新的建筑方式,也就是沿湖建立美式的營(yíng)地別墅,利用當(dāng)?shù)氐脑鷳B(tài)材料搭建,在鐵路和汽車普及之前就可以做到自給自足。

此后由于杜蘭特家族資金陷入緊張,1897年老摩根買下了這片房產(chǎn)。由于比鄰莫西干湖,這片地方就取了《最后的莫西干人》小說中的人物“昂卡斯”作為名字,兩幢小木屋也分別以書中人物——“鷹眼”(Hawkeye)和“欽加哥”(Chingachgook)命名。此后,摩根家族在這里生活了整整50年。

1943年小JP摩根去世,此后該別墅幾經(jīng)轉(zhuǎn)手,一度還接待過宋美齡在此短居。而在科沁波爾接手之前,這里被童子軍當(dāng)做訓(xùn)練和居住場(chǎng)所十年。

“我當(dāng)時(shí)接手的時(shí)候這里的情況很糟,童子軍沒有好好維護(hù)它,所以在以后的若干年內(nèi)我大概花費(fèi)了超過50萬(wàn)美元修繕這里的一磚一瓦。”科沁波爾表示。

此后科沁波爾和當(dāng)時(shí)的妻子離婚,科沁波爾保留了該片房產(chǎn)最核心的4.6英畝土地,兩家人分別在這里居住到了現(xiàn)在。

開發(fā)限制和持有成本

科沁波爾從今年年初開始考慮出售這里的房產(chǎn),目前則剛剛修繕妥當(dāng),等待新的買家上門。

“任何人我都?xì)g迎,只要他們對(duì)這里保持良好的照看。”他表示,“對(duì)于投資者來(lái)說,如果不能很好地保護(hù)這些建筑,就會(huì)丟失它們的價(jià)值。”

投資人需要注意的是,由于是歷史建筑,昂卡斯?fàn)I地在改建方面有一定的限制,比如需要滿足美國(guó)國(guó)內(nèi)有關(guān)歷史建筑保護(hù)的要求,新建或改建的時(shí)候使用當(dāng)?shù)氐牟牧系龋贿^,在不破壞建筑本身的基礎(chǔ)上進(jìn)行內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整等是被允許的。

與此同時(shí),富蘭克林告訴記者,進(jìn)行任何功能性的改建也需要得到鄰居的認(rèn)可。

這棟建筑主要的功能仍然是私用,不過記者了解到,科沁波爾目前也提供一周或兩周的短期出租,主要是提供給他認(rèn)識(shí)的朋友。他表示,如果按照市場(chǎng)價(jià)格,這個(gè)4.6英畝的土地每個(gè)月的租金可以達(dá)到15000美元甚至更高。

維護(hù)這樣一片別墅莊園,每年的投入也是一個(gè)不小的數(shù)字。

科沁波爾告訴記者,常規(guī)情況下他花在這里的維護(hù)費(fèi)用每年接近2.2萬(wàn)美元,包括保險(xiǎn)費(fèi)3200美元、維護(hù)2英里道路2300美元,冬天除雪250美元,供熱1400美元,電費(fèi)700美元,半年內(nèi)一周一次的清潔打掃費(fèi)用共3500美元等,還包括當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)稅每年9000美元左右。

富蘭克林表示,房產(chǎn)稅包括當(dāng)?shù)氐膶W(xué)校稅675美元和郡縣和市鎮(zhèn)稅8300美元,由于當(dāng)?shù)貙W(xué)生特別少,教育稅尤其低。不過他提醒說,一旦房屋出售進(jìn)行重新估價(jià),房產(chǎn)稅可能比現(xiàn)在高出一倍,這將略提高整體的持有成本。

另外,根據(jù)條款,科沁波爾的鄰居可以拒絕潛在的購(gòu)買者,不過科沁波爾表示,他并不認(rèn)為海外買家在這一點(diǎn)上存在任何劣勢(shì),沒有人會(huì)無(wú)緣無(wú)故拒絕有誠(chéng)意的買家。

“我覺得住在這里十分幸運(yùn),因?yàn)槟銜?huì)覺得自己擁有了一件藝術(shù)品。”他說。

編輯: 吳彥鵬 標(biāo)簽: 摩根 波爾 莊園 昂卡斯 營(yíng)地
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