美國(guó)金融大鱷摩根家族曾經(jīng)居住過長(zhǎng)達(dá)半個(gè)世紀(jì)的度假別墅，即將公開出售。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者近日從負(fù)責(zé)該房產(chǎn)出售的經(jīng)紀(jì)人處獲悉，這片總共面積達(dá)4.6英畝（18615平方米）的湖邊別墅區(qū)——昂卡斯?fàn)I地（Camp Uncas）將要出售，售價(jià)325萬(wàn)美元（約2000萬(wàn)元人民幣）。截至記者發(fā)稿，該處房產(chǎn)還沒有在公開市場(chǎng)上掛牌，現(xiàn)任屋主則在兩周前剛剛搬離。

這片包含一個(gè)主樓、兩個(gè)小木屋以及若干輔助建筑的居住地，位于紐約上州地區(qū)，距離紐約市約5個(gè)小時(shí)的車程。熟知美國(guó)歷史的人或許會(huì)了解，這個(gè)坐落在安迪朗達(dá)克（Adirondack）山脈西部、拉奎特湖（Raquette Lake）西南、距離紐約州首府奧爾巴尼（Albany）2個(gè)半小時(shí)車程的莊園，已經(jīng)有近120年的歷史。而其中半個(gè)世紀(jì)的時(shí)間，美國(guó)最著名的金融寡頭——摩根家族擁有包括這片核心區(qū)域在內(nèi)的1500英畝土地。現(xiàn)在這里大部分地區(qū)已經(jīng)歸州政府所有，建成森林保護(hù)地，唯有這片別墅是私人財(cái)產(chǎn)。

現(xiàn)任屋主哈沃德·科沁波爾（Howard Kirschenbaum）已經(jīng)在此居住了近40年，因退休而要搬到另一個(gè)地方：“感情上要賣這片房產(chǎn)我很舍不得。我想，如果誰(shuí)對(duì)摩根家族的歷史感興趣，并且喜愛這個(gè)地方，同時(shí)希望做一個(gè)很好的投資，那么，他可以考慮買下。”

1975-1976年，他以15萬(wàn)美元購(gòu)得包括這片房產(chǎn)在內(nèi)的16英畝土地。在過去近40年的時(shí)間里，紐約上州的房地產(chǎn)價(jià)格總體一直在走高，即便在最近一次2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)也沒有下跌太多。而現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，按照科沁波爾的說法，“剛剛從底部回彈，但是還沒有恢復(fù)到2008年之前的水平。”

經(jīng)手該交易的蘇富比國(guó)際房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人邁克·富蘭克林（Mike Franklin）告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，他認(rèn)為這一價(jià)格十分合理，同樣在該地區(qū)的另一片稍大的歷史房產(chǎn)，由于擁有私人湖泊，其售價(jià)在1100萬(wàn)美元左右。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，此前已經(jīng)有中國(guó)企業(yè)和個(gè)人在紐約周邊購(gòu)買過莊園或城堡型建筑，其中也有摩根家族曾經(jīng)擁有的房產(chǎn)。

120多年的歷史建筑

這個(gè)坐落在山林之間莫西干湖（Mohegan Lake）邊半島上的房產(chǎn)，是少數(shù)幾個(gè)被列入美國(guó)國(guó)家地標(biāo)（National Landmark）的度假別墅之一。

驅(qū)車從紐約市一路向北，沿著87號(hào)州際公路行駛到紐約州的中心地帶，然后往西沿著28號(hào)公路繼續(xù)行駛，在經(jīng)過盤旋蜿蜒的公路之后才可以找到這一片營(yíng)地所在。

這是一個(gè)相對(duì)私密的地方：沿途只有包括數(shù)個(gè)小鎮(zhèn)，電話的信號(hào)也比較弱，只有一條路一直通向營(yíng)地。

進(jìn)入莊園的大門后沿著主路向前，就可以看到營(yíng)地的所有建筑：主樓、兩棟小木屋、一個(gè)開放式的木質(zhì)露營(yíng)建筑和一個(gè)船屋。盡管紐約上州冬天寒冷，不過這里的主樓和大部分設(shè)施都設(shè)計(jì)成四季使用。事實(shí)上，科沁波爾一家在這里居住的時(shí)間，每年都超過5個(gè)月，有時(shí)候甚至整年都在這里。而早期摩根家族則更多將此地作為露營(yíng)度假的場(chǎng)所。

主樓一共兩層樓，建筑面積4000平方英尺（372平米），主要利用當(dāng)?shù)啬静淖鳛榻ㄖ牧稀＿M(jìn)入屋內(nèi)，映入眼簾的是100多年前的大型實(shí)木餐桌、長(zhǎng)椅、好幾個(gè)八角鹿頭標(biāo)本掛在墻上，桌上和墻沿的書架上都擺放著主人近年來(lái)收集的有關(guān)摩根家族以及這片房產(chǎn)的歷史書籍。

主樓一共有5個(gè)臥室，三個(gè)完整的衛(wèi)生間以及一個(gè)沒有浴缸的衛(wèi)生間。科沁波爾告訴記者，主臥的衛(wèi)生間內(nèi)保留著約翰·皮爾龐特·摩根（J. Pierpont Morgan）當(dāng)年買下這棟房產(chǎn)時(shí)使用的巨大浴缸、淋浴設(shè)備、洗手盆和馬桶。過去38年他們不斷對(duì)這些設(shè)備進(jìn)行修繕，直到今天還能正常使用。

不過，居住在這里并不是完全和城市現(xiàn)代生活隔離。由于希望各幢樓房都能獨(dú)立使用，科沁波爾在主樓和兩棟建筑面積分別為500和300平方英尺的小木屋內(nèi)均辟出空間安裝了現(xiàn)代化廚具，主樓還有英特網(wǎng)和衛(wèi)星電視。科沁波爾表示，最多的時(shí)候這個(gè)地方容納過22個(gè)家庭成員一起聚會(huì)。

他告訴記者，除了他個(gè)人所有的部分書籍之外，所有房屋內(nèi)的原木家具、基礎(chǔ)設(shè)施和陳設(shè)均包含在售價(jià)之內(nèi)，包括皮爾龐特·摩根和他的兒子杰克·摩根（Jack P. Morgan）使用過的寫字桌以及他們的家族成員在此地露營(yíng)的照片、明信片等歷史陳設(shè)。

摩根家族居住半個(gè)世紀(jì)

科沁波爾是心理學(xué)教授，同時(shí)酷愛歷史。上世紀(jì)70年代后期，他是一個(gè)非營(yíng)利性組織的負(fù)責(zé)人，買下不遠(yuǎn)處的撒加摩爾營(yíng)地（Great Camp Sagamore）作為該組織的會(huì)議中心。而后他們打算為自己尋找住處，就看上了這片臨近的莊園。

“那個(gè)年代類似這樣的莊園被人們認(rèn)為是‘白象’（White Elephant），看起來(lái)很美，但是規(guī)模太大，一般人興趣不高。但是到了1980年代之后，這樣的房產(chǎn)開始受到追捧。”他說，“我一開始是因?yàn)檫@里的自然風(fēng)光而受到吸引，后來(lái)逐漸對(duì)摩根家族的歷史感興趣。”

這片房產(chǎn)見證了美國(guó)100多年的社會(huì)歷史，直到今天談起摩根家族，無(wú)論是其早年挽救金本位制度，還是通過認(rèn)購(gòu)各國(guó)國(guó)債成為世界債主，人們都對(duì)這段金融寡頭的歷史津津樂道。

被稱為“老JP摩根”的皮爾龐特·摩根就是在其事業(yè)做大的時(shí)候買下這片別墅的。紐約上州的多數(shù)歷史房產(chǎn)和洲際鐵路的建造有很大關(guān)系。1868年左右，當(dāng)時(shí)洲際鐵路東部段建造的主要推動(dòng)者托馬斯·杜蘭特（Thomas Durant）在這里附近購(gòu)買了成百上千英畝的土地，他的兒子威廉姆·杜蘭特（William West Durant）繼承了其在該地區(qū)的家族生意，創(chuàng)造了新的建筑方式，也就是沿湖建立美式的營(yíng)地別墅，利用當(dāng)?shù)氐脑鷳B(tài)材料搭建，在鐵路和汽車普及之前就可以做到自給自足。

此后由于杜蘭特家族資金陷入緊張，1897年老摩根買下了這片房產(chǎn)。由于比鄰莫西干湖，這片地方就取了《最后的莫西干人》小說中的人物“昂卡斯”作為名字，兩幢小木屋也分別以書中人物——“鷹眼”（Hawkeye）和“欽加哥”（Chingachgook）命名。此后，摩根家族在這里生活了整整50年。

1943年小JP摩根去世，此后該別墅幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，一度還接待過宋美齡在此短居。而在科沁波爾接手之前，這里被童子軍當(dāng)做訓(xùn)練和居住場(chǎng)所十年。

“我當(dāng)時(shí)接手的時(shí)候這里的情況很糟，童子軍沒有好好維護(hù)它，所以在以后的若干年內(nèi)我大概花費(fèi)了超過50萬(wàn)美元修繕這里的一磚一瓦。”科沁波爾表示。

此后科沁波爾和當(dāng)時(shí)的妻子離婚，科沁波爾保留了該片房產(chǎn)最核心的4.6英畝土地，兩家人分別在這里居住到了現(xiàn)在。

開發(fā)限制和持有成本

科沁波爾從今年年初開始考慮出售這里的房產(chǎn)，目前則剛剛修繕妥當(dāng)，等待新的買家上門。

“任何人我都?xì)g迎，只要他們對(duì)這里保持良好的照看。”他表示，“對(duì)于投資者來(lái)說，如果不能很好地保護(hù)這些建筑，就會(huì)丟失它們的價(jià)值。”

投資人需要注意的是，由于是歷史建筑，昂卡斯?fàn)I地在改建方面有一定的限制，比如需要滿足美國(guó)國(guó)內(nèi)有關(guān)歷史建筑保護(hù)的要求，新建或改建的時(shí)候使用當(dāng)?shù)氐牟牧系龋贿^，在不破壞建筑本身的基礎(chǔ)上進(jìn)行內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整等是被允許的。

與此同時(shí)，富蘭克林告訴記者，進(jìn)行任何功能性的改建也需要得到鄰居的認(rèn)可。

這棟建筑主要的功能仍然是私用，不過記者了解到，科沁波爾目前也提供一周或兩周的短期出租，主要是提供給他認(rèn)識(shí)的朋友。他表示，如果按照市場(chǎng)價(jià)格，這個(gè)4.6英畝的土地每個(gè)月的租金可以達(dá)到15000美元甚至更高。

維護(hù)這樣一片別墅莊園，每年的投入也是一個(gè)不小的數(shù)字。

科沁波爾告訴記者，常規(guī)情況下他花在這里的維護(hù)費(fèi)用每年接近2.2萬(wàn)美元，包括保險(xiǎn)費(fèi)3200美元、維護(hù)2英里道路2300美元，冬天除雪250美元，供熱1400美元，電費(fèi)700美元，半年內(nèi)一周一次的清潔打掃費(fèi)用共3500美元等，還包括當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)稅每年9000美元左右。

富蘭克林表示，房產(chǎn)稅包括當(dāng)?shù)氐膶W(xué)校稅675美元和郡縣和市鎮(zhèn)稅8300美元，由于當(dāng)?shù)貙W(xué)生特別少，教育稅尤其低。不過他提醒說，一旦房屋出售進(jìn)行重新估價(jià)，房產(chǎn)稅可能比現(xiàn)在高出一倍，這將略提高整體的持有成本。

另外，根據(jù)條款，科沁波爾的鄰居可以拒絕潛在的購(gòu)買者，不過科沁波爾表示，他并不認(rèn)為海外買家在這一點(diǎn)上存在任何劣勢(shì)，沒有人會(huì)無(wú)緣無(wú)故拒絕有誠(chéng)意的買家。

“我覺得住在這里十分幸運(yùn)，因?yàn)槟銜?huì)覺得自己擁有了一件藝術(shù)品。”他說。