今年公募REITs市場首發項目入市節奏明顯提速，截至目前，年內累計發行規模已超500億元。與此同時，全市場公募REITs基金管理人增至25家基金機構，相關各方參與的廣度與深度持續拓展。

展望2025年，機構人士表示，國內REITs一二級市場建設有望持續推進，隨著更為多元的資產及投資者類型進入，市場規模和活躍度有望進一步提升。

項目接力“上新”

上交所官網信息顯示，創金合信近日申報的首農產業園REIT項目顯示“已受理”。作為該項目基金管理人，這是創金合信基金參與的首單公募REITs項目。據悉，創金合信基金高度重視REITs業務發展，組建了精干的專業團隊并建立了高效的治理機制。此次，公司與項目計劃管理人第一創業證券攜手，旨在聚焦重點行業、重點區域項目儲備，促進北京國資公募REITs項目服務落實落地。

截至發稿，全市場公募REITs基金管理人已由起初的不足10家公募基金，擴展至如今的25家基金機構。新公募機構入局的同時，又有多個項目本周接力“上新”。

12月10日，工銀蒙能清潔能源REIT在深交所上市，項目基金份額2億份，募集資金總額10.674億元。

12月11日，中金重慶兩江REIT正式登陸上交所，發行總規模為10.20億元，為西部首單產業園REITs，底層資產為位于重慶兩江新區數字經濟產業園的照母山研創核心區。至此，中金基金在管公募REITs產品也擴容至8只，首次發售及擴募發售規模超過303億元。

12月13日，中航基金也更新進度條——中航易商倉儲物流REIT發售在即；本周二正式開售的招商科創孵化器REIT也擬于13日截止認購。

具體來看，中航易商倉儲物流REIT此次初始戰略配售發售份額為5.92億份，中國人壽、招商證券、國泰君安、申萬宏源等8位外部戰略投資者參與認購，原始權益人持有份額比例為39.37%。此前詢價階段，該項目受到市場認可和追捧，網下發售累計吸引資金4.16億元，擬認購數量共計1.58億份，實現超額認購。

招商科創孵化器REIT則是全國首單科創主題公募REITs。公開資料顯示，該項目也是全國首單原始權益人為國家級科技企業孵化器且底層資產均為科技企業孵化器所需的物理空間發行的公募的REITs項目，項目底層資產為3處孵化器物理空間。

業內人士表示，相較于普通產業園，孵化器類產業園更強調運營和科技創新屬性，其作為產業園區基礎設施項目中的細分類型，也是對公募REITs底層資產類型的多元化的嘗試和補充。根據公告，項目預計募集資金總額9.6億元，募集期自12月10日起至12月13日止，計劃發售份額數量為3億份。

此外，上海首單倉儲物流基礎設施REITs——華安外高橋REIT計劃于12月25日上市。該項目底層資產為位于上海市浦東新區外高橋物流園區（二期）的1處優質冷庫和3處優質高標倉。

產品供給日益多元化

截至發稿，持續擴容中的REITs市場已擁有逾50只基金產品，2024年內上市和即將上市的產品就有近25只，數量和規模均遠超往年。發行市場火熱的背后，來自政策面的多維度支持也為REITs領域的高質量發展提供助力。12月以來，圍繞這一領域的政策面利好不斷。不斷新增的基礎設施底層資產類型中，不止產業園、租賃住房、倉儲物流、農貿市場、水利設施等，未來更多的可能性有望向市場投資者展現。

近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布關于推進新型城市基礎設施建設打造韌性城市的意見。其中提出，通過地方政府專項債券支持符合條件的新型城市基礎設施建設項目，鼓勵通過以獎代補等方式強化政策引導。按照風險可控、商業自主的原則，優化金融服務產品，鼓勵金融機構以市場化方式增加中長期信貸投放，支持符合條件的項目發行REITs。

北京市通州區人民政府近日發布《關于高質量推進通州區家園中心規劃建設運營的意見（試行）》，其中提出，用足金融政策，推動家園中心申報基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）并上市發行，實現產業化、資本化運作。

另外，中央區域協調發展領導小組辦公室日前印發的《推動東北地區冰雪經濟高質量發展助力全面振興取得新突破實施方案》提出，引導金融機構按照市場化法治化原則加大對冰雪場地開發主體信貸支持，支持符合條件的冰雪經濟領域REITs項目發行上市。鼓勵文旅類國有企業參與冰雪經濟發展，積極引進民營資本和外資參與冰雪資源開發。瑞思研究院表示，近年來冰雪消費市場規模持續擴大，冰雪經濟釋放出巨大增長動能，大眾冰雪消費已成為擴內需、穩增長、促發展的新引擎。據中商產業研究院統計，市場規模方面，中國冰雪產業規模從2019年的4200億元迅速擴張到2023年的8900億元，年均復合增長率達20.65%，預計2024年冰雪產業規模將達到9700億元。目前，適合發行REITs的冰雪經濟領域基礎設施包括文旅基礎設施和消費基礎設施（如室內滑雪場）。

交易所層面此前也表示，在積極推進規模擴容的同時，將助力繪就更多元的公募REITs圖譜。除了現有資產類型，景區、互聯網數據中心等新類型都在積極探索中。另外，滬深交易所近期針對基礎設施REITs年度、中期和季度報告發布相關指引，旨在進一步規范基礎設施REITs定期報告披露，完善以“管資產”為核心的基礎設施REITs存續期信息披露規則體系，督促基礎設施REITs市場參與主體歸位盡責，持續提升信息披露的及時性、有效性和規范性。

市場逐漸走向成熟

“從首批上市至今，參與其中的機構，應該都經歷了起起伏伏。整體來說，參與各方都在快速地學習和進化，在和市場一起共同成長。”在瑞思不動產金融研究院院長朱元偉看來，對基金管理人而言，公募基金之前對于不動產和基礎設施資產投資與資產管理的參與相對有限，但三年來，其對REITs的認識逐漸加深，與原始權益人的配合愈發成熟穩定，REITs在其公司內部的優先級和重視程度顯著提升。目前行業內部已趨于分化，華夏基金、中金基金、國泰君安資管、中航基金、嘉實基金等逐漸形成了基金管理人的第一陣營。

對投資方而言，三年來市場的大起大落，給他們帶來了豐富的體驗，也可以說是五味雜陳。朱元偉表示，在經歷了市場的陣痛之后，越來越多的機構開始回歸理性，更加注重對于行業基本面的研究，也更加注重把REITs放在大類資產配置組合里面的考量。

另外，作為資產方的眾多企業，也對REITs這一比較創新的金融工具有著從陌生到熟悉的歷程。“對于每一個成功發行REITs的企業而言，申報過程都是難忘的回憶，但如何理解和應用，也有很大差別。有的企業是把它當作一次性的創新融資的試水，發行之后更多處于觀望狀態；有的企業把它當作資本平臺，謀劃如何以REITs為牽引，把私募基金Pre-REITs、上市公司輕重資產平臺等都統籌用好，發揮最大價值；有的企業則把它當成企業轉型和管理提升的契機，甚至專門找我們做了復盤并形成智力成果。”朱元偉談道，一些表現出眾的資產方已經把REITs提升到了企業戰略的層面，而不僅僅作為融資工具。

“2024年中國REITs市場的三大特征分別是政策紅利延續、一級市場發行提速、二級市場估值修復與分化，整體呈現良好發展勢頭。”回顧全年市場情況時，中金公司方面表示，展望2025年，中國REITs一二級市場建設有望持續推進。首先是更為多元的資產及投資者類型進入，推動市場規模和活躍度進一步提升；其次是當前投資范式下，投資者更應注重產業周期帶來的結構性配置機會。

“‘首發+擴募’雙輪驅動行業擴張，未來公募REITs有望從單一資產擴募邁向混裝資產擴募的時代。我們推算中國REITs市場規模約在2.1萬億元至4.5萬億元，市場規模還有15倍至35倍擴容空間。”國信證券經濟研究所宏觀固收團隊認為，作為新興投資品種，當前REITs市場的投資邏輯逐漸從稀缺性炒作走向價值回歸。隨著我國基礎設施和不動產行業從增量發展階段進入存量發展階段，由粗放式發展進入高質量發展階段，公募REITs作為盤活存量資產的重要方式之一，可以提高資金使用效率，提升直接融資比重，服務供給側結構性改革。