11月27日，中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園REIT開售，平安寧波交投杭州灣跨海大橋REIT開啟網(wǎng)下詢價，廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT確定基金份額發(fā)售價格。

伴隨著資產(chǎn)證券化的不斷推進，REITs上新速度正不斷加快。今年以來，REITs新發(fā)產(chǎn)品數(shù)量、規(guī)模創(chuàng)歷史新高。自首批REITs問世后，在三年多時間里，REITs累計發(fā)行已超千億元。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，不動產(chǎn)證券化的加速推進正促使越來越多的企業(yè)得以直接融資、降低負債、提高資產(chǎn)運作效率、擴大再投資，較為有力地賦能了實體經(jīng)濟。投資者也可以通過REITs投資工具，分享不動產(chǎn)運營中的紅利。

發(fā)行量創(chuàng)歷史新高

首只水利REIT發(fā)行上市，首只跨海大橋REIT獲批，首只農(nóng)貿(mào)市場REIT申報獲新進展……REITs市場頻頻出現(xiàn)“首創(chuàng)”新品。與此同時，一些新玩家也開始陸續(xù)進場。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至發(fā)稿時，年內(nèi)成立的REITs產(chǎn)品達22只，合計發(fā)行規(guī)模490億元，均創(chuàng)REITs產(chǎn)品問世以來的年度最高水平。

隨著發(fā)行的提速，REITs底層資產(chǎn)也更加豐富，從最初的產(chǎn)業(yè)園、高速公路擴展至商超、水利設施等。

紹興、天津、南京……越來越多的城市也開始加入不動產(chǎn)證券化的陣營當中。除了央企所屬資產(chǎn)外，不少民營企業(yè)資產(chǎn)也選擇了REITs運作模式。11月初，首只民營產(chǎn)業(yè)園REIT——中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT上市交易。

易方達基金、招商基金、工銀瑞信基金、銀華基金均在今年首度踏足REIT領域，成功發(fā)行了旗下首只REITs產(chǎn)品。截至發(fā)稿時，易方達基金、招商基金已成立2只REITs產(chǎn)品。

新發(fā)之外，不少存量REITs產(chǎn)品爭相進行擴募。今年以來，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏基金華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT等多只產(chǎn)品提出擴募申請，部分擴募申請已于近期獲受理。

談及今年REITs產(chǎn)品的發(fā)行提速，博時基金公募REITs業(yè)務負責人吳云認為，這離不開多重利好因素的加持。一是REITs政策支持不斷加強，支持更多基礎資產(chǎn)類型納入發(fā)行范圍，發(fā)行審核效率不斷提高，專項立法工作被提上日程，增強了規(guī)范性和穩(wěn)定性，吸引了更多投資者。二是今年以來REITs市場的投資需求持續(xù)增長。不少投資機構大幅提高了REITs投資頭寸，低利率環(huán)境下，公募REITs憑借較高的分紅率、適中的風險水平受到市場青睞。另外，底層資產(chǎn)供給的增加也促進了REITs市場的快速擴容。更多的原始權益人愿意發(fā)行公募REITs，增加了市場供給。

為實體經(jīng)濟“松綁減負”

多位業(yè)內(nèi)人士認為，發(fā)行REITs作為我國資本市場的改革創(chuàng)新之舉，在服務實體經(jīng)濟方面有其特殊意義。尤其是在為實體經(jīng)濟“松綁減負”方面，發(fā)行REITs向市場直接融資，減輕了不動產(chǎn)權益人的資金壓力，并促進企業(yè)“輕資產(chǎn)化”。

“REITs作為一種新型直接融資工具，將不動產(chǎn)融資從商業(yè)銀行體系拓展至資本市場。發(fā)行REITs，吸引各類社會資金參與基建投資，有助于提高直接融資比重，優(yōu)化融資結構，緩解企業(yè)對銀行信貸等間接融資的依賴。”吳云說。

鵬華基金基礎設施基金投資部總經(jīng)理王弈哲表示，發(fā)行REITs對企業(yè)是較好的融資工具。以能源企業(yè)為例，從前更多通過債務融資方式，當企業(yè)債務融資杠桿率較高時，需要一種新型權益性融資工具，而REITs剛好提供了這樣的選擇。

基金底層資產(chǎn)端，許多原始權益人也表達了對REITs融資的認可。

“經(jīng)過多年建設，水利領域已經(jīng)積累了大量優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)。長期以來，我們水利基礎設施建設主要依靠財政的投入，可以說是‘捧著金飯碗找錢’。”浙江省水利廳副廳長黃黎明說，把資產(chǎn)通過REITs等模式有效盤活，將有力改變水利基礎設施建設過度依賴財政投入的現(xiàn)狀，為水利高質(zhì)量發(fā)展提供資金保障。他表示，下一步將繼續(xù)推進水利REITs項目，以首只水利REIT成功上市為契機，全面帶動水利投融資改革。

安徽交控集團黨委書記、董事長項小龍說，對集團而言，一方面擁有大量不可流動的存量高速公路資產(chǎn)；另一方面承擔著省內(nèi)艱巨的高速公路投資建設任務。發(fā)行公募REITs，將有助于推動建立高速公路“投資-運營-證券化-再投資”的良性循環(huán)模式，保障全省交通基礎設施建設資金需求。

此外，有業(yè)內(nèi)人士分析，REITs運作模式下，基金管理人與資產(chǎn)運營管理機構之間通力協(xié)作，共同優(yōu)化資產(chǎn)運營管理，或許還可以在一定程度上賦能底層資產(chǎn)運作效率的提升。

為投資者提供新選擇

就二級市場的投資者而言，業(yè)內(nèi)人士稱，REITs也為他們提供了新的投資選擇。

從2022年火爆發(fā)售下的“一份難求”，到2023年二級市場深度回調(diào)的“少人問津”，再到2024年初連續(xù)大陽線“強勢回血”……REITs這一創(chuàng)新產(chǎn)品經(jīng)歷了跌宕起伏后，正逐漸受到越來越多投資者的關注。

據(jù)基金人士介紹，REITs的投資收益來源通常包括二級市場交易帶來的資本利得和REITs本身的派息分紅。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至發(fā)稿時，超八成REITs產(chǎn)品今年以來的場內(nèi)價格漲幅為正，5只產(chǎn)品漲幅超過20%。在分紅方面，37只產(chǎn)品年內(nèi)合計分紅超過70億元，已超去年全年水平。10余只產(chǎn)品年內(nèi)分紅已超過3次，甚至部分產(chǎn)品分紅達5次。

不過也有基金人士認為，雖然REITs產(chǎn)品具備交易價格波動的“股票特征”，但本質(zhì)還是投資基礎設施資產(chǎn)的基金。在短期內(nèi)關注二級市場價格漲跌的同時，投資者更應從長期持有的角度留意分紅派息率的升降，了解底層資產(chǎn)收益情況。

Wind數(shù)據(jù)顯示，自2021年6月首批REITs產(chǎn)品成立以來，時隔三年多時間，REITs產(chǎn)品已超過50只，合計規(guī)模超過1400億元。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，隨著REITs產(chǎn)品的不斷擴容和REITs實時指數(shù)的發(fā)布，REITs指數(shù)基金等新的衍生產(chǎn)品也將逐步問世。這將為REITs市場引入增量資金，并不斷完善公募REITs市場生態(tài)。