受益于我國公募REITs配套政策不斷完善，2024年REITs發行迎來了井噴式增長，發行節奏明顯加快。近日，平安寧波交投REIT、華安外高橋REIT正式獲得中國證監會準予注冊的批復，REITs產品今年以來獲批數量已達到23只。

據悉，平安寧波交投REIT是全國首單跨海大橋公募REIT、寧波市首單公募REIT；華安外高橋REIT底層資產是位于上海市浦東新區外高橋物流園區(二期)的1處優質冷庫和3處優質高標倉，其底層資產運營年限均已超過6年，最近五年及一期末的平均出租率超過95%。

包括這兩只產品在內，截至11月22日，11月以來共有4只REITs產品獲得證監會準予注冊的批復，且還有多只REITs尚處于證監會的產品申報審批流程中，包括易方達華威農貿市場REIT等。

今年以來，REITs市場利好不斷。7月，國家發展改革委發布了《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目常態化發行的通知》；近日，民政部等24部門聯合印發《關于進一步促進養老服務消費提升老年人生活品質的若干措施》，提到支持養老設施納入基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)發行范圍。中信建投預測，中國REITs市場將持續擴容，到2025年底產品或將增至85只、規模達2450億元。

格上理財旗下金樟投資研究員王祎認為，隨著REITs的不斷發展，市場容量正在擴大，為增量資金的流入提供了空間。在經濟結構轉型和房地產市場恢復的背景下，REITs作為盤活存量資產的重要方式之一，可以提高資金使用效率，提升直接融資比重，服務供給側結構性改革。

國信證券分析師戴丹苗認為，后續可關注REITs的長周期配置價值。參考全球REITs歷史表現，在2009年至2023年，全球REITs的年復合收益率為9.73%，跑贏了股票、債券、房地產。

在REITs的具體投資上，戴丹苗表示，投資者可通過三種方式參與：一是戰略配售，可關注保障房這一周期敏感性較弱品種。二是打新，REITs打新收益具有較高的確定性，可選擇市場成交量高、市場情緒上漲時期參與。三是二級市場交易，從REITs的債性角度看，在強制高分紅的約束下，當前大部分產品的現金流分派率水平較高，具有配置性價比；從股性角度看，在經歷了一輪超跌以后，當前產業園、倉儲物流凈資產價值溢價率偏低，有望受益于估值修復的困境反轉邏輯。

（朱妍）