8月以來，又有兩單公募REITs——中金聯東科技創新產業園REIT、華夏大悅城購物中心REIT獲得證監會準予注冊批復，這傳遞出公募REITs發行提速以及市場回暖的積極信號。

市場人士認為，從發行端、市場端、政策端來看，公募REITs發行市場進一步擴容、長期配置價值顯現、制度設計持續完善將成為下階段公募REITs市場投資的三大看點。

發行市場將進一步擴容

從發行端看，今年以來公募REITs發行市場顯著回暖。Wind數據統計，截至8月11日，今年以來已有11只公募REITs募集成立，超過去年全年水平。

市場預期，隨著《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目常態化發行的通知》自8月1日起實施，公募REITs將邁入常態化發行新階段。

光大證券分析師孫偉風認為，《通知》出臺有望加速公募REITs市場擴容，推動公募REITs進一步向著市場化、權益化方向發展。平安證券分析師劉璐表示，《通知》在項目質量、主體責任方面提出了更明確的要求，有助于提升REITs發行效率。

隨著常態化發行穩步推進，公募REITs底層資產圖譜將不斷拓寬。國泰君安資產管理分析稱，根據《通知》，清潔能源高效燃煤發電、園區基礎設施中不可分割的底商和酒店、AAAA級景區及其配套酒店、長租公寓、養老基礎設施等資產被正式納入試點資產類別，將極大豐富基礎設施REITs產品投資范圍。

該機構同時稱，《通知》取消了對基礎設施REITs現金流分派率或內部收益率等關鍵經濟指標的統一規定，更加突出REITs產品作為權益類金融工具的特性。

配置價值顯現

從市場端看，REITs作為另類高分紅資產，市場積極看好REITs市場配置機會。

近期，REITs板塊備受青睞。中證REITs全收益指數7月26日至8月7日實現9連漲。截至8月11日，今年以來中證REITs全收益指數累計上漲12.6%。

多只保租房REITs漲幅居前。其中，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT今年以來的漲幅均已高達30%以上，紅土創新深圳安居REIT今年以來的漲幅超過25%。

華泰證券研究所認為，在市場化租金仍在尋底背景下，保租房REITs在租金價格優勢以及剛需定位支撐下，持續保持穩定運營。REITs市場規模有望進一步拓寬，活躍度有望提升，持有型物業的價值重估空間得以打開。

REITs或成為長期資金重要配置方向。浙商證券首席經濟學家李超認為，在債券市場利率中樞下行背景下，市場資金配置盤可能仍然偏強，REITs將成為長期資金重要配置方向?！白陨隙聛砜矗糝EITs作為封閉式、存續期較長、分紅比例相對較高的投資品類，與保險、社保、年金、養老金、產業資本等耐心資本的配置需求天然契合?！崩畛f。

瑞思不動產金融研究院院長朱元偉表示，若社保基金可以投資REITs，將有助于優化中國REITs市場的投資人結構，發揮長期資本壓艙石和穩定器的作用。

制度設計持續完善

從政策端看，不斷完善的制度設計將為公募REITs加速發行“保駕護航”。

一方面，REITs專項立法工作已經納入規劃，值得期待。根據證監會印發的2024年度立法工作計劃，證監會將配合國務院有關部門做好《不動產投資信托基金管理條例》等行政法規的制定、修訂工作。

銀河證券表示，REITs專項立法不僅需要關注產品的法律定位問題，還需要解決產品結構優化、產融結合的內生性問題以及法律責任的全覆蓋問題，構建一套專業的、符合我國國情的法律體系，規范REITs的全流程行為。

另一方面，后續公募REITs相關稅收政策完善值得關注。李超表示，從國際REITs市場來看，完善稅收政策能夠促進市場提質擴容、長遠發展，提升產品在促進經濟社會發展中的作用。有關部門可能在新規基礎上，針對公募REITs產品全周期，在企業所得稅、土地增值稅的征收和遞延等方面，出臺相關政策及配套細則。

（昝秀麗）