8月30日，德必集團（股票代碼：300947）發布了2021半年報。報告顯示，上半年德必集團實現營業收入4.54億元，同比增長14.84%；實現歸屬上市公司股東凈利潤5128.87萬元，同比增長8.19%；實現歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益后的凈利潤3872.49萬元，同比增長13.46%。

值得注意的是，若剔除新租賃準則的影響，德必集團的業績增速將更上一個臺階。剔除后，本期營業收入為4.74億元，同比增長19.84%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為6666.76萬元，同比增長40.64%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益后的凈利潤預計為5410.38萬元，同比增長58.52%。

內外兼修 上市后首份半年報亮眼

德必集團作為行業內屈指可數的能夠實現跨城市、跨區域、規模化、連鎖化發展的優質產業園區運營服務商，已在上海、杭州、北京、蘇州、成都、南京、長沙、西安、合肥等多個城市，以及意大利、美國等海外地區運營管理了51個文化創意產業園區，運營管理面積約82.56萬平方米。

年初才登陸創業板的德必集團首份半年報便交上亮眼答卷，一方面是得益于外部市場環境的好轉，2021年以來國內疫情得到有效控制，辦公租賃市場需求逐漸恢復，客戶需求增加，為上半年度業績增長提供了有利的外部條件。另一方面，能夠從疫情陰霾中恢復如此之快也離不開內部運營管理能力的提升。德必集團依靠自身產品設計優勢、精細化服務、智慧化運營等競爭優勢保持現有項目業績穩定增長，通過運營管理模式優化，有效提升了以城市公司為核心的區域化管理能力，最終實現上半年度的經營目標。

具體來看，首先，上半年德必集團成熟園區憑借強大的招商運營能力，在行業內率先實現恢復性增長。截至報告期末，成熟園區平均出租率已達到95%，同比提升8%，超過了2019年疫情前水平。其中23個園區出租率達到95%以上，9個園區出租率達到100%。根據仲量聯行的《2021年第二季度上海房地產市場回顧與展望》，今年二季度上海產業園區總體空置率為13.6%，而德必集團運營的園區整體空置率僅為5%左右，遠低于行業平均。

其次，業績增長自然離不開新增園區的貢獻，德必岳麓WE"（募投項目）、東楓德必WE"及嘉加德必易園三個項目的運營管理面積達10.17萬平方米，隨著招商進度的推進，為德必集團貢獻了新的收入和利潤增長點。

此外，德必集團持續布局新一線城市，規模不斷擴張。上半年，德必集團以承租運營模式新簽合肥盛安廣場項目，欲將其打造為標志性的科技型園區；公司還以參股運營模式新簽南京德必藝術盒子WE"項目，目前已進入招商階段。

打造“輕公司生態圈” 著眼智慧園區新發展

文創園不就是物業服務嗎？非也。德必集團能做的不止這些——

德必集團不僅為企業提供高品質辦公環境，也為入駐企業提供產品孵化、社群活動、人才服務、創業服務、wehome線上服務、法律和政策服務、財務顧問服務、工商注冊服務等一系列專業化服務。

如果說老舊建筑改造、城市更新是德必集團為社會貢獻的第一份力，那么為園區內的高附加值、低能耗的“輕公司”提供系統優質的微生態創業環境，助力文創、科創企業發展才是德必集團為推動中國經濟循環、健康發展貢獻的更大力量。

德必集團2016年便提出了“輕公司生態圈”（SMART CIRCLE）的理念，將“輕資產、輕體量、高智力”的“輕公司”作為重點服務對象。德必集團認為，創意創新能力代表未來生產力，文化創意與科技創新企業的發展將成為中國經濟發展的雙翼。一路以來，德必集團也見證了不少“輕公司”的成長歷程，從大眾點評到虎撲體育再到拉面說，均是從“小樹苗”成長為“參天大樹”。

也正是從推出“輕公司生態圈”發展戰略起，德必集團也察覺到了傳統園區逐步向智慧園區轉型升級的新趨勢，開始布局智慧園區，促進產業園區規劃、建設、管理和服務實現智慧化。

德必集團從2016年開始研發智慧園區管理系統-wehome平臺，通過此平臺，德必集團在實現園區智慧管理的同時，以辦公場景為入口，為入住企業提供智慧停車、線上物業繳費、智能園區鑰匙、園區班車、園區報修、園區通知、會議室預定、工位預定等多種服務，支撐園區拓展建設與日常運營管理要求。德必集團還通過線上平臺向用戶介紹園區內的企業、搭建企業間溝通的平臺、引導企業參與線下社群活動，構建全方位企業服務體系。

值得一提的是，德必集團旗下公司德必創新科技已獲得高新技術企業和“雙軟”企業資質，擁有5項專利和41項計算機軟件著作權。同時，wehome空間智慧管理系統團隊與北京亦莊置業有限公司深度協作，在項目一期中實施的內容包括“共享招商”“資產管理” “租控管理”三大模塊，目前均已上線并投入使用。此外，還與正大廣場、蘇河匯、騰訊眾創空間均有深度業務合作。

未來，隨著5G和人工智能應用持續深化，后疫情時代數字經濟和產業智能化升級的加速，無接觸服務的不斷加強，德必集團也將著眼于園區場景中的新服務需求，持續探索以“降本增效”為主要目標的園區場景智慧解決方案，讓更多的園區運營者借助綜合智慧園區解決方案進階園區管理與服務。

連鎖化、品牌化 德必集團有望從萬億藍海脫穎而出

商業模式決定企業的盈利能力，行業空間則決定企業的上限。隨著我國經濟發展，德必集團的天花板也被逐漸抬高，根據中商產業研究院和東方證券的研究報告，截止2020年底，整個中國的產業地產公司包括增值服務、基礎服務，即房地產開發、出租和金融投資總共可達到4.6萬億元規模。單從租賃業務來看，我國有上萬家文創園區及寫字樓，租賃面積約30億平方米，即使按照1元每平方米的租金進行估算，每年也對應萬億級別的產值，發展空間巨大。

廣闊的市場空間為德必集團打開了天花板，那如何在這萬億藍海中脫穎而出呢？

“我們認為只有通過連鎖化、規模化發展，才有可能實現為園區企業提供全生命周期的生存與發展服務。但目前而言，這還是一個極度分散的行業，賽道上沒有一家企業的市占率超過1%。”德必集團董事長賈波在某次采訪中說道。

一個成熟的文科創園區的成功運作，意味著一塊有生命力的產業集聚空間的誕生，能夠幫助一個個中前期、甚至是萌芽期的企業走上成功之路。目前市場上這樣的成熟園區并不算多，而能成體系、品牌化打造一系列優質園區產品的運營商更是鳳毛麟角。德必集團正為了成為這樣運營商而努力，并取得不錯進展。借助多年在上海地區運營文化創意園區項目的成功經驗，德必集團已將業務擴張到北京、蘇州、杭州、成都、南京、長沙、西安、合肥等城市及部分國外地區，初步完成了在一線城市的第一輪布局，形成了跨城市跨區域的規模化連鎖化發展，未來公司還將會繼續向新一線和二線城市擴展。

不僅如此，作為首家登陸創業板的文化創意產業園區運營服務商，選擇上市也為公司創造了更好的發展環境。通過上市公司平臺，一方面有效提升了德必集團品牌價值，另一方面也為德必集團帶來更廣闊的行業整合并購機會與發展前景。

有專業人士表示，在行業由極度分散逐步走向連鎖化、品牌化的過程中，德必集團作為頭部企業優勢顯著，后續有望憑借優異的既有建筑改造的創意設計能力、領先的園區運營管理能力、高效高質量低成本的設計改造優勢脫穎而出，值得投資者期待。

城市更新發展勢頭強勁 企業價值增長與城市復興的共贏

近期，文創園產業更是利好不斷，城市更新正式在國家層面被重點提及，為行業和德必集團帶來全新發展機遇和長期向好的外部環境。“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要明確提出要實施城市更新行動。實施城市更新行動首次寫入我國五年規劃，城市更新的重要性提到了前所未有的高度，相關政策也進入密集出臺期。上半年，北京、上海、深圳、廈門、南京、杭州、西安等十余個城市均在城市層面的“十四五”規劃綱要中提出要實施城市更新行動。同時，住建部也發文稱，城市更新中應禁止大拆大建，鼓勵保留利用既有建筑，全力保持城市記憶。

以上政策更是為這萬億藍海助了一把力，增強了行業發展的確定性和空間。政策催化下，各地城市更新發展勢頭強勁，上海、武漢、天津、無錫等多地陸續成立了百億、甚至千億級城市更新基金，積極拓寬城市更新資金來源渠道，城市更新的新浪潮已然開始掀起。

這也無疑為德必集團提供了新的機遇，德必集團作為城市更新領域先行者，是最早提出和踐行“城市更新”概念的企業之一，提出了“文化重生建筑，創意點亮生活”的改建理念。

在多年的城市更新業務實踐中，創意設計能力已然成為德必集團的核心競爭力，德必集團打造了業內稀缺、高水平、專業致力于城市更新解決方案及產品研發的創意設計團隊，積累了豐富的園區設計、規劃、改造案例經驗，打造出“德必易園”系列、“德必WE”系列、“德必運動LOFT” 系列園區品牌。德必集團還榮獲多個城市更新專項榮譽，比如2016年度城市重塑之星榮譽“佰仕鴻鵠獎”、2019年度城市更新優秀運營商、2019年度中國城市更新優秀案例（商業（區）改造）等。此外，德必集團積累了一批專業的城市更新供應鏈資源，形成了高效、高質量、低成本的改造優勢。

在本輪政策風口之下，德必集團有望憑借自身資源及能力優勢，實現既有業務與城市更新政策的緊密結合與互動，實現自身價值增長與城市復興的共贏，加速提高市占率。