近期碧桂園、富力地產、合生創(chuàng)展等多家房企發(fā)債中止，引發(fā)市場在流動性緊張背景下的擔憂。專家預計，今年下半年會有較多的中小房企違約風險事件發(fā)生，中小房企或加速退出市場，行業(yè)集中度提升速度料進一步加快。與此同時，眾多房企亦在探索新融資模式。

債券發(fā)行中止頻現

據克而瑞統(tǒng)計數據顯示，5月30日，合生創(chuàng)展集團有限公司2018年非公開發(fā)行31億元公司債券遭到中止；5月29日，廣州富力地產股份有限公司非公開發(fā)行60億元2018年住房租賃專項公司債券遭遇中止；5月28日，碧桂園擬發(fā)行200億元額度小公募債中止；5月25日，花樣年集團擬發(fā)行的50億元住房租賃私募債中止。

與此同時，大批的房企仍在排隊發(fā)債。近日，金地股份宣布擬公開發(fā)行2018年第二期公司債券30億元，債券所募資金擬用于償還銀行貸款和到期債務。中天金融擬非公開發(fā)行2018年度公司債券60億元。

根據華泰證券統(tǒng)計，截至2018年5月中旬，房地產信用債發(fā)行規(guī)模為2136億元，而到期規(guī)模2997億元。考慮到到期規(guī)模的大幅增加，交易所和銀行間市場有望延續(xù)“借新續(xù)舊”操作，預計全年發(fā)行量高于償還量，但是預計凈融入額進一步收縮，融資成本上浮明顯。2019-2021年地產信用債到期規(guī)模將進一步增長至4029億元、5217億元、5802億元，如果監(jiān)管機構繼續(xù)執(zhí)行嚴格審核標準，房企資金鏈和融資成本預計進一步承壓。

中信建投房地產首席分析師陳慎指出，今年房地產行業(yè)成長邏輯將從過去的“資源”集中度向“融資”集中度轉移。近期部分地產公司地產債中止，多是技術原因造成。“民營地產企業(yè)很多是香港上市公司，信息披露時間點和內地不一致，很多數據必須等到年報以后監(jiān)管機關才能進行審批。而監(jiān)管機關反饋有15個工作日的時限要求，這期間就必須提出中止。4、5月份很多公司地產債出現中止的情況大部分都是因為這個原因。另外，還有極個別情況為有重大訴訟、資金使用合規(guī)性等檢查在進行導致有問題，但并不代表整個行業(yè)政策有變化。”

創(chuàng)新融資另辟蹊徑

國家統(tǒng)計局數據顯示，2018年1-4月房企資金來源累計同比增速由1-2月的4.8%逐月放緩至2.1%。其中，國內貸款累計同比增速自2016年3月以來首次為負。從1-3月的細分數據來看，國內銀行貸款累計同比減少4.0%，而非銀金融機構貸款累計同比增速高達31.3%。銀行在對房企普遍提高開發(fā)貸利率上浮水平，收緊開發(fā)貸額度的同時，進一步穿透審查并購貸款。

當前，整體融資渠道收窄。以“資產穿透”為代表的新監(jiān)管要求致使非標債權渠道銳減；銀行貸款（開發(fā)貸）、公司債發(fā)行對房企規(guī)模、資質要求進一步提升；公司債在單筆規(guī)模設定上限基礎上，進一步設定資金用途限制，對于債務到期的企業(yè)，只放開2018年到期公司債規(guī)模的“借新還舊”。有機構認為，相對于以前陣痛式的調整，這輪的去杠桿可能會持續(xù)較長時間。

隨著今年融資成本逐漸提高，中小房企爭相赴港IPO。近日，大發(fā)地產、弘陽地產、美的置業(yè)等房企向港交所提交了IPO申請，希望借此打通境外融資通道。與此同時，眾多房企亦在探索新融資模式。

房企創(chuàng)新融資也在另辟蹊徑。聯訊證券首席宏觀研究員李奇霖認為，截至2018年一季度，房地產行業(yè)資產證券化類產品共發(fā)行81單，融資總規(guī)模為1253億元。與房企傳統(tǒng)的融資模式相比，資產證券化有四點優(yōu)勢：第一，受到政策限制較少；第二，提高了資產的流動性，讓房企在不增加負債的情況下補充資金；第三，通過結構化設計，為產品增信，減少低評級發(fā)行人的成本；第四，發(fā)行規(guī)模限制較小，資金用途更為廣泛。

東北證券分析師高建表示，發(fā)行機構鼓勵創(chuàng)新融資，也希望把創(chuàng)新融資做成“非標轉標”的一種形式。未來房企ABS和ABN的發(fā)行規(guī)模有望繼續(xù)增加。某券商債承部人士表示，今年地產公司比去年更重視ABS、ABN，包括CMBS、REITs、尾款、供應鏈等，其原因為資產證券化目前較可行，尤其如供應鏈等支持了中小企業(yè)資金回款的品種受到政策支持。REITs和CMBS等產品因為有較優(yōu)質的物業(yè)與監(jiān)管層支持，地產公司包括民營、國企均參與。其他如信托等融資，受資管新規(guī)影響，存在再融資壓力。

陳慎表示，再融資過程中，券商亦開發(fā)新合作模式幫助房企緩解資金壓力。在增量方面：一是拓展新的融資品種，包括ABS、REITs等產品。今年這些品種的融資預計會成為地產企業(yè)主要的融資品種。二是新增的公司債還本付息，也在申報的過程中。同時與銀行進行戰(zhàn)略合作，未來將在債券銷售過程中能夠給予支持。三是配合企業(yè)做并購等資本操作。

行業(yè)集中度快速提升

陳慎表示，過去兩年房地產行業(yè)集中度快速提升。從第三方等數據跟蹤發(fā)現，中小型的企業(yè)尤其是民企在融資層面將面臨壓力。目前很多大公司尤其國企仍能享受到較為低廉的成本和充裕額度，然而很多中小民企則會主動或者被動降杠桿，或以處理股權的形式回籠現金流，從另外一個角度帶動行業(yè)集中度的提升。

華泰證券研究員賈亞童指出，百強房企市占率持續(xù)提升，內部結構延續(xù)分化，各梯隊內部市占率均出現不同程度的下滑。前三位雖然銷售規(guī)模的基數較大，但是依然保持了較為穩(wěn)定的增速水平，市場集中度的搶占優(yōu)勢明顯。

高建認為，今年地產融資收緊趨勢已現，行業(yè)去杠桿的過程仍將持續(xù)。監(jiān)管機構也將防范出現新的金融風險。對于國資背景的房企和優(yōu)質的民營房企，融資成本的上升整體可控。到位資金的收緊，各大房企的投資拿地也將更加趨向于理性。隨著土地溢價率的進一步走低，土地成交樓面價有望在下半年下行，屆時資金充裕的房企有望獲取成本較低的土儲，以平滑總體土地成本，未來有望保持穩(wěn)定的盈利能力。在這個過程中，中小房企將加速退出市場，行業(yè)集中度提升的速度也將進一步加快。