央廣網(wǎng)北京5月9日消息（記者 王夢(mèng)妍）北京即將上市的“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”地塊，將迎來新的銷售規(guī)則。

昨天，北京市住建委針對(duì)《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》向社會(huì)征求意見，提出對(duì)于評(píng)估價(jià)與限定銷售均價(jià)價(jià)差較大的項(xiàng)目，將轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，并向具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭銷售。

限定價(jià)與評(píng)估價(jià)之比小于85%轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房

“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”地塊（簡(jiǎn)稱限價(jià)房地塊）指的是土地地塊在招拍掛出讓時(shí)，不僅嚴(yán)控地價(jià)，還提前鎖定未來的銷售均價(jià)和最高銷售單價(jià)。自政策出臺(tái)至今，北京市已出讓了62塊限價(jià)房地塊，多集中在門頭溝、平谷、房山、大興、順義、亦莊等區(qū)域，其中，首批地塊有可能在年內(nèi)入市。

《征求意見稿》提出，在限房?jī)r(jià)項(xiàng)目辦理施工許可后，將由北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理事務(wù)中心會(huì)同市保障房中心對(duì)該項(xiàng)目可售住房的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，形成評(píng)估價(jià)。當(dāng)銷售均價(jià)與評(píng)估價(jià)之比高于85%時(shí)，由開發(fā)建設(shè)單位面向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，所售住房為商品房，但應(yīng)取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易； 而當(dāng)銷售均價(jià)與評(píng)估價(jià)之比低于85%時(shí)，則由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，面對(duì)具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭銷售。

收購(gòu)轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭均可申購(gòu)。搖號(hào)配售時(shí)，項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。

舉例來說，限價(jià)房地塊“永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊”當(dāng)初銷售均價(jià)限價(jià)為53400元/平方米。假設(shè)評(píng)估價(jià)為56000元/平方米，兩者之比為95.4%，大于85%，該地塊將作為商品房，但凡具備本市購(gòu)房資格的家庭均可購(gòu)買,只是有5年的“禁售期”。假設(shè)評(píng)估價(jià)為80000元/平方米，兩者比值為66.75%，小于85%，該項(xiàng)目將轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房。

我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉表示，“這一政策的實(shí)質(zhì)就是將與市場(chǎng)價(jià)格相差過大的限價(jià)房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，從而避免有人利用限價(jià)房?jī)r(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格的套利空間進(jìn)行投資投機(jī)，保障中低收入人群的自住需求。”

剛需優(yōu)先 兼顧改善需求

從《通知》內(nèi)容來看，既堅(jiān)持了剛需優(yōu)先，又兼顧改善需求。

對(duì)于限價(jià)房地塊，當(dāng)初執(zhí)行的是“9070”政策，即70%的房源都是90平方米以下戶型，但其中也會(huì)有一小部分面積較大的戶型。

《征求意見稿》特別提出，具備共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭選購(gòu)后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購(gòu)房資格的無房居民家庭進(jìn)行銷售，其中建筑面積大于140平方米的住房可向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售。也就是說，對(duì)于剩余的大于140平方米的戶型，如果北京戶籍家庭名下已有一套房但確需改善，也可以購(gòu)買，不再限定必須名下無房。

“類似政策實(shí)際上為后續(xù)共有產(chǎn)權(quán)住房的來源提供了一個(gè)渠道，即對(duì)于部分限價(jià)房來說，未來將有機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，這樣能夠滿足各類夾心層的需求，也符合當(dāng)前北京共有產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)領(lǐng)域的改革導(dǎo)向。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，所以后續(xù)此類房源將增加，也利好購(gòu)房者的選房需求。

涉及限價(jià)房總貨值達(dá)3000億 新規(guī)將影響誰

中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，從2016年下半年以來，北京陸續(xù)供應(yīng)限價(jià)房用地，到目前為止，總量達(dá)440萬平方米，這些地塊加上地下附屬設(shè)施，總的可售面積達(dá)600萬平方米，貨值達(dá)3000億元。

根據(jù)北京市土地出讓信息，全市涉及限競(jìng)房的開發(fā)商有56家，項(xiàng)目68個(gè)，成交金額2363億元，2018年北京市場(chǎng)約有三分之一新房項(xiàng)目為限競(jìng)房。

他表示，當(dāng)前北京已經(jīng)拿地的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，大約只有五分之一屬于價(jià)差較大的項(xiàng)目，可能會(huì)轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)房，其他大部分還是會(huì)作為商品房來銷售。

“無論是對(duì)標(biāo)新房，還是二手房?jī)r(jià)格，城北五環(huán)內(nèi)，特別是二環(huán)三環(huán)的限價(jià)房有可能會(huì)達(dá)到限售價(jià)占評(píng)估價(jià)的比值低于85%的標(biāo)準(zhǔn)，從而被轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。”他認(rèn)為。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，按照85%的設(shè)定比例，目前已推出的限房?jī)r(jià)地塊，80%左右的項(xiàng)目不會(huì)被收購(gòu)，將按照普通商品住房由開發(fā)企業(yè)銷售，因此對(duì)這類項(xiàng)目總體影響不大。

“這種轉(zhuǎn)化只針對(duì)價(jià)差比不低于15%的一些熱點(diǎn)項(xiàng)目，使得限房?jī)r(jià)項(xiàng)目因提前限定售價(jià)而產(chǎn)生的政策紅利利用共有產(chǎn)權(quán)和封閉式管理的模式，在新房購(gòu)房人及二手房購(gòu)房人等持續(xù)地傳遞下去。”他說。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，通過梯級(jí)過濾匹配機(jī)制的設(shè)立，將共有產(chǎn)權(quán)模式應(yīng)用拓展到市場(chǎng)供給，使其不再局限于住房保障領(lǐng)域的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了住房保障、住房支持和住房市場(chǎng)的自然銜接，是完善住房供應(yīng)體系的一個(gè)創(chuàng)新性探索。