10月23日，國內首單央企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs——中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃（以下簡稱“保利租賃住房REITs”）獲得上海證券交易所審議通過。在業內人士看來，保利租賃住房REITs獲批意味著租賃住房資產證券化開創了新篇章，對租賃市場輕資產運營模式提供了現實樣本。

據了解，保利租賃住房REITs由中國保利集團控股公司保利房地產（集團）股份有限公司聯合中聯前源不動產基金管理有限公司共同實施。產品總規模50億元，以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產，采取儲架、分期發行機制，優先級、次級占比為9:1，優先級證券評級AAA。

值得注意的是，本單產品的成功落地，驗證了“以REITs打通租賃住房企業退出渠道、構建租賃住房完整商業模式閉環”的可行性，為租賃住房資產證券化樹立了榜樣。

目前房地產行業進入“存量時代”，房地產企業面臨的重大挑戰之一是從“拿地賣房”模式向“出售與持有運營并舉”的轉型。保利集團布局轉型較早，在租賃住房領域已建立瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會四大品牌，項目布局十余城市，分別由保利集團旗下租賃住房管理運營平臺“保利商業公司”、“安平養老公司”負責運營。

保利集團相關負責人表示，本項目是保利集團在住房租賃領域踐行央企責任的首單試水，“REITs”將成為保利集團構建“一主兩翼”業務布局的戰略性資本工具，積極開拓住房租賃市場的金融創新。

REITs是實現不動產證券化的重要手段，是一種通過發行收益憑證匯集多數投資者的資金，交由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

目前，我國還沒有建立起明確的REITs制度，但國內的監管部門和各市場主體在房地產證券化方面的探索卻一直沒有停止過。今年10月13日，深交所公告稱，長租公寓資產類REITs“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”獲批發行，這標志著國內首單權益性長租公寓資產類REITs產品破冰。

有消息稱，近日，國務院相關部門組成聯合調研組，赴多地對《住房租賃管理條例》等征求意見和建議，住房租賃類REITs或將有所突破。

因此，易居房地產研究院研究員嚴躍進表示：“保利租賃住房REITs產品的推出正當其時，具有很好的市場示范效應，對解決房地產企業租賃住房投資回收周期過長的后顧之憂、通過資本市場資金實現住房租賃市場輕資產運營模式提供了現實樣本。”

據保利地產相關負責人介紹，REITs是與持有運營商業模式最佳匹配的金融工具，保利集團已搭建了專門的RETIs運作平臺——保利瑞馳（橫琴）資產管理有限公司，并擔任本單產品聯席總協調人。

業內專家認為，“在房子是用來住的，不是用來炒”的定位之下，真實的居住型需求和租賃型供給會得到金融支持，以租賃型住房為核心的資產管理將會成為房企業務結構調整和轉型的方向，也是房地產金融創新的一個重要方向，因此REITs可以推動房地產行業產業升級和盈利模式的轉變，由“開發+出售”模式轉變為一次性銷售與持續性收入并重的模式。