4月16日，由外資企業全球能效管理和自動化專家施耐德電氣在廈門發起房地產峰會研討市場大勢，決定在中國進軍智能綠色地產，由此引發了業界對外商投資中國房地產的再次關注。

當前，我國房地產市場正在重塑，房地產行業處于周期性的波動階段。隨著一系列政策措施的施行，樓市逐步進入升溫階段，外商也重拾對國內房地產市場的信心。尤其是自去年8月“限外令”松綁后帶來利好，外商投資房地產的熱情逐漸恢復，各地乃至全國范圍內均迎來新一輪“外資潮”：據國家統計局數據顯示：2015年1～7月份，房地產開發企業到位資金利用外資金額累計為184.7億元；8月“限外令”松綁影響下，截止到11月份，房地產實際利用外資金額達258.05億元，增長近26.35%。就拿廣西而言，今年第一季度其外資投入增長幅度可觀，實際利用外資1.71億美元，同比增長6.76%，其中房地產業實際利用外資1.16億美元，占服務業實際利用外資總額的67.65%?！跋尥饬睢钡乃山墸环矫娲碳ち瞬糠指叨宋飿I的去庫存，業內人士預測此舉將對北上廣深等一線城市帶來5%左右的購買需求；另一方面也促使部分產業資本能夠“踏實安心”地在中國市場定居，防范外商資本“外逃”。

對于巨量外資重返中國樓市，一定程度上反映出外資企業對房地產投資的熱情開始高漲。而從中國房地產的長遠發展看，對房地產市場中的“外籍軍團”，既要正視其積極作用，同時也應有效預防對國內市場的不利影響。

“限外令”10年間逐步由緊到松

10多年前，隨著我國房地產市場開放程度的不斷提高，大量外資以多重原因通過多種渠道進入房地產市場，為了防止境外機構和個人通過炒房套取匯差,進一步抬升房價,從2006年開始我國先后出臺了一系列限制境外資金在境內購房的“限外令”政策：

2006年出臺《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》,限制外資對“土地的成片開發”及“高檔賓館、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營”；2007年增加了對外資進入“房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司”的限制；2009年底推出“向境外投資方出售國內資產征稅”的規定；2010年11月外匯局規定境外人士只能買一套房產……這一系列“加強版”的“限外令”延續了十幾年，但隨著中國房地產調控長效機制的推進和建設，以及進一步對外開放、活躍房地產市場的需求，使取消“限外令”成為順勢而為之舉。

2014年開始，房地產市場進入市場自發性調整，在房價不再大幅上漲的背景下，對外資涉足國內房地產市場的限制放寬，對于維持房地產市場平穩有積極意義。2015年3月，國家發改委與商務部公布《外商投資產業指導目錄（2015年修訂）》，放寬了對外商投資房地產業的限制，對此前關于外商投資房地產的全部限制類條款予以刪除，從而拉開了我國取消房地產“限外令”的序幕。8月，住建部等六部委聯合出臺《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，規定外國人購房不受在華時間限制且購房套數不受限，同時大幅放寬房地產市場外資準入門檻。

目前從全國看，北京于今年2月取消了“限外令”,此前濟南、沈陽等二三線城市也已經取消“限外令”。業界認為，外商投資地區雖然多定位在經濟發達、市場開放的長三角、珠三角以及環渤海經濟圈的一線城市等，但是隨著一線城市房地產逐漸趨于飽和，不排除外資進入目前處于低價位的二三線城市，尋求高端地產項目作為投資擴張的新利潤增長點，這也為二三線城市以及中高端物業帶來直接的利好。

外商進入既帶來正能量也產生了負效應

外商投資我國房地產業在一定程度上緩解了房地產資金短缺問題，促進了國內房地產市場跨躍式的發展。

國外房地產行業起步早、歷時長、經營體系較為成熟。外商的進入，加快了國內房地產業與國際接軌的步伐，為我國房地產行業提供了先進的經營理念、運作模式以及先進的管理經驗，在一定程度上促進了國內房地產業的整合、升級，促進了房地產行業管理水平的提升。此外，先進的外資房地產企業帶來的豐富多樣的房地產專業化服務，會促進我國房地產服務行業提高服務質量，轉變更新服務理念和服務方式。

外資進入對緩解房地產領域的融資難題是利好消息，不但為國內房地產帶來了大量的資金及先進的融資經驗，還拓寬了房地產業的融資渠道，出現了如上市融資、信托融資、債券融資等方式，使房地產業在選擇資本來源、確定資本結構上更具有靈活性和獨立性，為房地產業注入了新鮮的血液。同時，隨著外資的不斷流入，從2006年起10年間我國先后頒布了10多個法律法規逐步加強了對外商投資房地產領域的管理，彌補了在外商投資房地產領域的法律空缺，使國內房地產行業逐漸規范。

與此同時，大量外商進入房地產行業也不可避免地存在負面效應，比如會在一定程度上引發房地產泡沫的發生，對房地產業造成一定的沖擊。我國房地產業取消“限外令”后，有些外商進入我國房地產市場，以設立中外合資合作企業、外商獨資企業或購買股權等方式，進行房地產投機行為，通過資金的快進快出獲得利潤。短期大量外資的進入會在一定程度上增加房地產業的波動性，吹大房地產泡沫，導致一定時期內國內房價整體性上漲。大量的外資進入無疑會加大房地產領域的競爭力度。一方面，國內房地產企業通過降價、提高服務質量、提供更多優惠措施等方式提高市場占有率；另一方面，由于房產需求數量是穩定、有限的，外商的進入會在一定程度上降低國內房地產企業的市場份額，擠壓其利潤獲取空間。

既要合理引導發展，也要預防投機行為

對外商投資我國房地產應理性看待，既要正視外商的積極作用，同時也應及時發現并有效預防外商投資對國內房地產市場的不利因素，不斷規范國內房地產市場，并完善相關財政政策、貨幣政策，以促進房地產市場的長遠發展。

鼓勵相互合作，合理引導發展。適當鼓勵國內房地產企業在保證其控股權的前提下與外商進行合作，廣泛吸收外資，實現融資渠道多樣化，改善其資金緊張局面。此外，可通過政策放松、稅收減免、金融優惠等措施合理引導外資流向養老地產、旅游地產、教育地產等新興業態，以促進國內房地產各分支領域實現均衡、長足的發展。

建立監測系統，掌握外資流向。從多個方面建立房地產外資的監測系統，加強監管力度。例如：可通過加強匯兌環節的管理，嚴格監控房地產資金的流入或流出動向，重點監控短期性的資金流入或流出行為，對投機性外資進行嚴厲處罰并記入“黑名單”；或者通過完善現有房地產登記系統掌握房地產外資的動向，如：建立全國性的電子檔案信息聯網體系，實行全國各地區、各部門的信息共享。另外，也可通過完善房地產風險指標體系、健全房地產市場預警系統的方式，加強對房地產市場外資流動的監管，并定期發布房地產市場外商投資信息，合理引導其投資行為。

完善地產稅收，規避市場風險。完善外商投資房地產的稅收政策，通過稅收杠桿規避房地產市場風險，減少房地產外資的投機行為。例如：可開展對外商投資房地產的定期或不定期調查，對房屋空置時間較長的房屋征收空置稅；也可針對外商投資的房地產面積進行征稅，如以個人名義或公司名義購置的住宅、商業店鋪或寫字樓超過一定面積后實行階梯性征稅方式，對于特大型房地產額外征收較高的房產稅。此外，也可針對房地產投資期限進行征稅。例如：對未滿5年的投資行為提高納稅比例、開征利差稅等，以減少其投資利潤，并在一定程度上預防房地產投機行為，規避房地產市場風險。

（作者：北京博林不動產評估有限公司 房地產市場研究員 田曉彤）