中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)8月11日電（信蓮）為什么今年中國(guó)豪宅銷售特別火爆？未來(lái)還值得投資嗎？中原集團(tuán)研究總監(jiān)劉淵為英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》中文網(wǎng)撰稿分析了背后的原因。原題，《中國(guó)豪宅市場(chǎng)火爆的背后》，全文如下：

隨著今年樓市的回暖，關(guān)于豪宅熱銷的各類報(bào)道也頻頻見(jiàn)諸各類媒體。那么，為什么今年豪宅銷售特別火爆？讓我們用實(shí)際成交數(shù)據(jù)來(lái)看個(gè)仔細(xì)。

為明確定義，避免混淆，本文中我們把單套售價(jià)超過(guò)一千萬(wàn)元人民幣的定義為“豪宅”。據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)，上半年一線城市豪宅成交量確實(shí)有顯著增長(zhǎng)。在新房市場(chǎng)，上海上半年千萬(wàn)豪宅成交套數(shù)已經(jīng)相當(dāng)于去年全年的四分之三，深圳則是三分之二，兩大熱點(diǎn)城市豪宅成交均大幅超過(guò)了去年同期水平。相比之下，北京市場(chǎng)比較平穩(wěn)，上半年豪宅成交套數(shù)約為去年的一半。

二手市場(chǎng)則更為火爆，上海上半年二手豪宅成交套數(shù)已經(jīng)超過(guò)去年全年；而深圳上半年豪宅成交量則比去年全年還高出25%。

之所以今年豪宅市場(chǎng)增長(zhǎng)顯著，其中原因不外乎以下幾方面：在供應(yīng)端，由于取消了以往對(duì)高價(jià)樓盤(pán)的價(jià)格審批限制，使得豪宅供應(yīng)量大增。開(kāi)發(fā)商為配合開(kāi)盤(pán)，進(jìn)行了各種聲勢(shì)浩大的宣傳推廣，這也是我們看到很多豪宅熱銷報(bào)道的原因之一。而在需求方面，受“3·30新政”降低二套首付，松綁二手房營(yíng)業(yè)稅的影響，刺激了改善型需求的釋放。同時(shí)，上半年股市大漲的財(cái)富效應(yīng)也體現(xiàn)在樓市。另外，部分城市投資需求復(fù)蘇，推高價(jià)格漲幅，這一點(diǎn)在深圳表現(xiàn)的比較明顯。

雖然上海、深圳等一線城市的豪宅銷售量增長(zhǎng)明顯，但如果結(jié)合整體市場(chǎng)來(lái)看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)豪宅成交套數(shù)占全市場(chǎng)的比重并未明顯上升。以上海為例，上半年一、二手豪宅總成交套數(shù)占全市場(chǎng)的比例為2.3%，和去年全年水平一致。而在深圳，上半年全市場(chǎng)豪宅成交占比為3.7%，略高于去年全年的3.36%。（注：由于今年房?jī)r(jià)整體上漲，我們?cè)谟?jì)算時(shí)考慮了前后期價(jià)格變動(dòng)的影響）。這組數(shù)據(jù)說(shuō)明，今年豪宅的熱銷只是隨著整體市場(chǎng)的回升而同步增長(zhǎng)，并沒(méi)有超出市場(chǎng)整體的表現(xiàn)。

整體看，上半年一線城市樓市量?jī)r(jià)齊升，改善需求增加，但主要仍是以自住需求為主的。以上海市場(chǎng)為例，從各價(jià)格段成交占比來(lái)看，總價(jià)200萬(wàn)左右的剛需占比有所減少，而400-600萬(wàn)價(jià)位的改善型需求增長(zhǎng)較為明顯，而千萬(wàn)以上的豪宅占比基本穩(wěn)定。這顯示出樓市回升主要仍是自住需求推動(dòng)的。

既然成交量占比沒(méi)有顯著提高，那么豪宅在價(jià)格方面的表現(xiàn)又如何？

在今年房?jī)r(jià)漲幅最高的深圳，1-7月，豪宅價(jià)格的累計(jì)漲幅為32.1%，僅比全市場(chǎng)房?jī)r(jià)漲幅的30.8%略高1個(gè)百分點(diǎn)。而在上海，同期豪宅漲幅為9.5%，較全市場(chǎng)9.9%的漲幅還略低。

上述價(jià)格數(shù)據(jù)是基于中原實(shí)際成交的二手住宅價(jià)格計(jì)算得到的，我們把市場(chǎng)上成交活躍樓盤(pán)中價(jià)格最高的10%定義為“豪宅”，其成交總價(jià)通常也在千萬(wàn)元以上。由于深圳和上海二手住宅量早已超過(guò)新房，因此二手的價(jià)格變動(dòng)更具代表性。

據(jù)此看來(lái)，雖然今年豪宅成交活躍，但價(jià)格增長(zhǎng)卻和普通樓盤(pán)差不多。其實(shí)，歷史上豪宅的表現(xiàn)可不是這樣的。在2011年以前，每當(dāng)樓市價(jià)格上漲時(shí)，豪宅的價(jià)格漲幅都是顯著高于普通住宅。從2004年到2011年，上海全市場(chǎng)二手住宅價(jià)格漲幅為96%，而豪宅的漲幅則是148%。深圳的情況也差不多，同期內(nèi)全市場(chǎng)價(jià)格漲幅為120%，而豪宅的漲幅為158%。

而從房?jī)r(jià)每次上漲下跌的小周期來(lái)看，豪宅的表現(xiàn)也不同于普通住宅。一般在市場(chǎng)上升時(shí)豪宅漲的更多，而市場(chǎng)下跌時(shí)，豪宅的跌幅也更大。這是由于相對(duì)于普通住宅，豪宅的投資屬性更強(qiáng)，因此價(jià)格的波動(dòng)幅度更大。

而到了2011年以后，情況就有了變化，豪宅和普通住宅的價(jià)格漲幅變得幾乎相等。比如，上海2011年以來(lái)到今年7月，二手豪宅價(jià)格漲幅是34%，而全市場(chǎng)漲幅則為41%；深圳在同時(shí)間段內(nèi)，二手豪宅價(jià)格漲幅為60%，全市場(chǎng)漲幅為62%。上海、深圳近5年豪宅價(jià)格漲幅甚至低于普通住宅。

之所以豪宅的表現(xiàn)在2011年前后截然不同，主要原因在于市場(chǎng)基本面的變化。一方面，2011年以后房地產(chǎn)調(diào)控再次啟動(dòng)，限購(gòu)、限貸全面實(shí)行，限制了投資需求，豪宅增長(zhǎng)的動(dòng)力大受影響。另一方面，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展后，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入相對(duì)成熟階段，人均居住條件大幅改善，樓市供求關(guān)系從嚴(yán)重短缺轉(zhuǎn)向基本平衡，量、價(jià)進(jìn)一步增長(zhǎng)的空間縮小。

正是在這樣的背景下，雖然今年一線城市量?jī)r(jià)齊漲，但豪宅也沒(méi)有更突出的表現(xiàn)。那么未來(lái)一線城市的豪宅價(jià)格走勢(shì)是否會(huì)繼續(xù)與全市場(chǎng)保持一致？豪宅是否還值得投資？這個(gè)問(wèn)題的影響因素比較多，我們可以從正反兩方面來(lái)分析。

對(duì)于豪宅價(jià)值有利的因素是，目前國(guó)內(nèi)一線城市核心區(qū)的房?jī)r(jià)，和香港、紐約等國(guó)際大都市核心區(qū)相比，還是相對(duì)較低的。而與之相對(duì)應(yīng)的是，我們一線城市郊區(qū)的中低端住宅，和國(guó)外大城市郊區(qū)房?jī)r(jià)相比，已經(jīng)不便宜了，甚至還更貴。其中部分原因就在于近5年豪宅價(jià)格漲幅低于普通住宅，價(jià)值“相對(duì)”被低估，未來(lái)還有補(bǔ)漲的機(jī)會(huì)。

再看不利的一面，房產(chǎn)稅越來(lái)越近了。雖然具體細(xì)則還未確定，而且短期內(nèi)不會(huì)全面鋪開(kāi)，但豪宅肯定會(huì)在征收對(duì)象之列。因此，長(zhǎng)期持有豪宅的成本變得不確定；另外，當(dāng)以后出手變現(xiàn)時(shí)，豪宅成交難度也要高于普通住宅，畢竟成交量占比不到全市場(chǎng)的3%；同時(shí)，豪宅交易稅費(fèi)也比普通住宅更高，營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅（有些城市還對(duì)豪宅征收土地增值稅）等稅率均高于同等條件下的普通住宅，增加了交易成本。

另外，雖然一線城市整體供求平衡，但其內(nèi)部不同區(qū)域的供求壓力也是有差別的。根據(jù)我們?cè)谏虾Ｊ袌?chǎng)的測(cè)算，郊區(qū)豪宅的供求壓力今年反而更大了，嘉定和崇明的千萬(wàn)元以上豪宅消化周期均超過(guò)50個(gè)月，因?yàn)樾枨笾饕性谥行某菂^(qū)。因此，那些缺乏位置、景觀等稀缺資源，僅靠堆砌材料、炒作概念的“豪宅”前景并不樂(lè)觀。