中國日報網(wǎng)4月29日電（信蓮）據(jù)路透29日報道，中國大力提倡的“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略，似乎正給負(fù)重前行的房地產(chǎn)開發(fā)商們帶來東風(fēng)。鑒于市場對金融理財產(chǎn)品需求殷切，加上互聯(lián)網(wǎng)已滲透生活方方面面，開發(fā)商倘能善加運用便可輕裝上路，從而擺脫重資產(chǎn)的發(fā)展舊模式。
綜合近期表明要轉(zhuǎn)型的開發(fā)商，他們主要希望利用現(xiàn)時投資者手頭流金充裕、而投資產(chǎn)品相對較為缺乏的機(jī)會，將其房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，或成立基金為項目引入新資金；同時借助互聯(lián)網(wǎng)，為其提供多一個拓展業(yè)務(wù)平臺。
“過去的房地產(chǎn)是基本服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)，以實體經(jīng)濟(jì)提供間接融資，而接下來的房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)金融的接合是一個新的金融時代，資本創(chuàng)新，由資本創(chuàng)造實體。”綠地集團(tuán)旗下綠地（香港）執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官游德鋒表示。
綠地集團(tuán)本月中與阿里巴巴關(guān)聯(lián)企業(yè)螞蟻金服共同發(fā)布國內(nèi)首款互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，在掛牌半小時即告售罄。綠地旗下互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融平臺--“綠地地產(chǎn)寶”亦已啟動，該平臺致力于服務(wù)個人投資者理財投資與為中小房企提供資金解決方案，第一步目標(biāo)是交易量達(dá)到100億元人民幣，未來成熟期規(guī)模突破500億元。
自中國2013年中實施的緊縮貨幣政策引發(fā)房地產(chǎn)市場回調(diào)后，市場融資困難，銷售萎縮，開發(fā)毛利率下跌，一些實力較遜的開發(fā)商資金鏈甚至出現(xiàn)問題；大型開發(fā)商也在思考如何通過金融創(chuàng)新、利用互聯(lián)網(wǎng)平臺等工具，由重資產(chǎn)過渡至輕資產(chǎn)，謀求更長遠(yuǎn)的發(fā)展。
其中商業(yè)地產(chǎn)巨無霸--萬達(dá)集團(tuán)，明確未來五年要將商業(yè)地產(chǎn)“去房地產(chǎn)化”；至于另一家大型住宅開發(fā)商--綠地集團(tuán)，亦擬將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與互聯(lián)網(wǎng)接合，利用資本創(chuàng)新，讓金融驅(qū)動產(chǎn)業(yè)升級。
“以前內(nèi)地土地便宜，他們（開發(fā)商）闔上眼都會做。但現(xiàn)在投地回來，做不好真的會虧本，加上銀行政策不時改變，有時不易取得融資，現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險高過以前，所以難怪有些開發(fā)商要轉(zhuǎn)型。”第一太平戴維斯中國區(qū)董事長劉德?lián)P表示。
中國總理李克強(qiáng)在今年的兩會上提出要制定“互聯(lián)網(wǎng)+”的戰(zhàn)略，推動移動互聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等與現(xiàn)代制造業(yè)結(jié)合，促進(jìn)電子商務(wù)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展等。
互聯(lián)網(wǎng)東風(fēng)
另一龍頭房企--萬科對互聯(lián)網(wǎng)金融亦躍躍欲試，但總裁郁亮強(qiáng)調(diào)，這不等于萬科會做金融發(fā)展，亦不會參與互聯(lián)網(wǎng)本身這個行業(yè)。
“我們認(rèn)為‘互聯(lián)網(wǎng)+’重點不是互聯(lián)網(wǎng)，重點是‘+’的后面。”郁亮指出，“傳統(tǒng)業(yè)務(wù)經(jīng)過互聯(lián)網(wǎng)改造一定是未來出路，因為房地產(chǎn)是需要大量資源的行業(yè)，所以必須要金融。”
萬科今年目標(biāo)是在工商銀行的互聯(lián)網(wǎng)平臺上，實現(xiàn)房屋銷售100億元，相當(dāng)于其去年房屋銷售額2,151億元不足5%。
而近日公布定向增發(fā)方案的格力地產(chǎn)亦有些“不務(wù)正業(yè)”，其募資60億元將全部用于海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、口岸經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等三大“非房”板塊，涉及海島開發(fā)、漁港、生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑旅游、金融、互聯(lián)網(wǎng)等業(yè)務(wù)。
國際物業(yè)顧問萊坊大中華研究及諮詢部主管紀(jì)言迅表示，內(nèi)地開發(fā)商為應(yīng)對經(jīng)濟(jì)放慢，而去找一些“另類”投資渠道很正常，但這需要較長時間建立團(tuán)隊才見成效。
“（開發(fā)商）將資產(chǎn)證券化，或成立基金去投資物業(yè)，這并不出奇，但我認(rèn)為他們未到成熟運用這些工具自如的程度。只是無論如何都要先開始去做。”他說。
房地產(chǎn)開發(fā)是典型重資產(chǎn)的行業(yè)，開發(fā)商要真金白銀拿錢投地，這部分資金不能向銀行貸款，只能靠本身現(xiàn)金流或在資本市場籌集，例如發(fā)債等。等房子建成銷售，資金回籠再拿去買新的土地。
但近年住宅樓市轉(zhuǎn)淡，銷售速度明顯放慢，令這個“循環(huán)系統(tǒng)”運作暢順程度大不如前。內(nèi)地開發(fā)商都知道長遠(yuǎn)發(fā)展還需要投資物業(yè)長線持有，以提供穩(wěn)定租金回報或現(xiàn)金流，但這方面的資金承擔(dān)卻是“重中之重”。
戴德梁行大中華區(qū)高級董事蔣尚禮指出，投資物業(yè)開始收益增長較慢，但8-10年后資產(chǎn)本身會升值，商場營運得好租金收益會很高，關(guān)鍵是能給開發(fā)商提供強(qiáng)勁現(xiàn)金流。
除前期投資較大及回收期較長外，內(nèi)地征稅較高也是令開發(fā)商對持有投資物業(yè)卻步的主要原因。
蔣尚禮表示，內(nèi)地的租賃稅達(dá)17.5%，加上25%的企業(yè)所得稅，以及計算物業(yè)折舊，都令持有投資物業(yè)的成本相當(dāng)高。雖然開發(fā)物業(yè)亦須繳納增值稅，但他表示，開發(fā)商可以推遲結(jié)算，然后利用原應(yīng)繳稅的現(xiàn)金流開發(fā)第二個項目；而投資物業(yè)業(yè)主必須要開付租金發(fā)票予租戶對沖稅款，在資金彈性上就不如住宅開發(fā)。
輕資產(chǎn)戰(zhàn)略
不過第一太平戴維斯的劉德?lián)P認(rèn)為，內(nèi)地開發(fā)商有潛力循“資產(chǎn)經(jīng)理人”的方向，以輕資產(chǎn)方式營運投資物業(yè)。
他指出，前幾年內(nèi)地開發(fā)商投資了不少城市綜合體，包含了購物商場、酒店、寫字樓等商用物業(yè)，這些資產(chǎn)難以拆售，但可以將項目打包為信托產(chǎn)品，出售予投資者，相信這種方式在中國具有發(fā)展?jié)摿Α?/p>
“中國民間儲蓄很多，存在銀行倒不如購買信托。”他認(rèn)為，中國的投資渠道不多，金融市場又尚未完全開放，相信開發(fā)商透過這些途徑轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，成功的機(jī)會較高。
萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林本月中在深交所發(fā)表演講時表示，2016年萬達(dá)計劃開業(yè)50個“萬達(dá)廣場”，其中超過20個是輕資產(chǎn)。2017年以后，公司新開業(yè)的“萬達(dá)廣場”，八成以上是輕資產(chǎn)。
該公司并計劃將現(xiàn)有的9,000多萬平方米的土地儲備，其中7,00萬平方米列作銷售物業(yè)，要在五年內(nèi)消化掉；五年以后，萬達(dá)廣場可能沒有重資產(chǎn)項目。
“這意味著五年內(nèi)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將去房地產(chǎn)化，轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)企業(yè)，類似于酒店管理公司，完全輕資產(chǎn)化。”他說。
