“好學(xué)校與高房價的聯(lián)系是世界上最穩(wěn)定的經(jīng)驗規(guī)律之一。”濟學(xué)家Steve·Gibbons表示。

當(dāng)眾人還在討論著北上廣的學(xué)區(qū)房價格令人咋舌時，部分富裕的中國家長們已經(jīng)走出國門，開始滿世界豪擲學(xué)區(qū)房了。對于背后的“小算盤”，正如Gibbons教授研究所言，一方面是為了后代獲得更好的教育機會，另一方面也包含著對房產(chǎn)投資回報的理性判斷。

《2014匯加顧問·胡潤中國投資移民白皮書》顯示，中國富豪移民投資的項目主要是海外置業(yè)，在富豪海外投資項目中占最大比重，超過四成。其中，海外置業(yè)七成為了自住，1/3為投資，平均投入600萬元人民幣。洛杉磯、舊金山和溫哥華是富豪最青睞的海外置業(yè)城市，近四成富豪選擇獨棟別墅，近一半選擇學(xué)區(qū)房。

美國學(xué)區(qū)房的生意經(jīng)

學(xué)區(qū)房分為兩類，一類是大學(xué)周邊的公寓，這類房產(chǎn)多為給大學(xué)生出租所用。由于大學(xué)的學(xué)生公寓租金較高且數(shù)量難以滿足學(xué)生的需求，所以大部分的美國學(xué)生都會選擇到學(xué)校周邊租房居住，這類學(xué)區(qū)房僅限于投資和以學(xué)養(yǎng)房的人；另一類學(xué)區(qū)房則是優(yōu)秀高中所在的學(xué)區(qū)的房子。

分析人士表示，對于在美國購買學(xué)區(qū)房的中國家長而言，可謂一舉多得，一方面優(yōu)秀的教育水平無疑對中國家長有很大的誘惑力，另一方面投資和以學(xué)養(yǎng)房的回報也相當(dāng)可觀。

現(xiàn)在21歲的Stephanie Jin，目前在美國亞利桑那州立大學(xué)（Arizona state university）上大三，該校是全美最大最佳的五所“大學(xué)城”之一，創(chuàng)立于1885年，坐落于距州府鳳凰城11英里的大學(xué)城---坦佩。

2012年，在美國樓市即將迎來復(fù)蘇拐點之際，Stephanie Jin的父親和叔叔便紛紛在美國加州大學(xué)城附近置辦房產(chǎn)（即上述第一類學(xué)區(qū)房），其中，Stephanie的叔叔買的學(xué)區(qū)房在洛杉磯爾灣市，距離加州大學(xué)歐文分校非常近，250多平米，耗資100萬美元，同時加上10%的稅；而Stephanie Jin的父親購買的學(xué)區(qū)房則離加州大學(xué)圣地亞哥分校非常近，200平米左右，耗資40萬美金，同樣外加10%的稅。

“我叔叔的兒子現(xiàn)在才上小學(xué)，叔叔打算把小孩送到那邊（美國加州）讀中學(xué)和大學(xué)，這是當(dāng)時買房的主要原因。” Stephanie Jin對《第一財經(jīng)日報》記者表示。

Stephanie Jin 繼續(xù)表示：“現(xiàn)在我爸爸把房子租出去了，由于學(xué)區(qū)房租金較高，這些費用正好給我做生活費。這樣的做法，在我們學(xué)校的華人朋友中相當(dāng)常見。” 她表示，大學(xué)讀完后，打算先讀master，然后工作，以后打算繼續(xù)留美。

另一位就讀于pennsylvania state university 大四的Laura Kuang在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時也表示，近年來她的朋友想要留在美國發(fā)展的，家里很多都資助在美國買了房。其中一個朋友Jason去年年底 在學(xué)校附近買了一套學(xué)區(qū)房，另一個朋友想要去紐約發(fā)展，于是2012年在布魯克林買了一套公寓。

實際上，中國投資者對美國樓市的熱度還不僅如此。7月9日，美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會公布最新國際物業(yè)銷售年度調(diào)查報告指出，在美購房總量最大的五個來源國分別是加拿大、中國、墨西哥、印度和英國，其中，在海外資金購房成交量方面，中國成為增速最快的國家，份額從12%提高至16%；在購房總成交額方面，中國買家憑借高達220億美元的支出成為美國房地產(chǎn)市場最大客戶，約占美國房產(chǎn)國際總銷售額的四分之一。

對于提前送小孩出國念書現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士指出，面對國內(nèi)日益激烈的高考壓力，再加上美國Top50名校的申請越來越難，不少學(xué)校對學(xué)生的考察從初中就開始了，除了學(xué)業(yè)，還涉及社會實踐等內(nèi)容，而好的學(xué)校通常與學(xué)區(qū)掛鉤。所以許多中國父母送孩子去美國念初高中，希望孩子提前適應(yīng)美國教育，更符合美國院校對學(xué)生錄取標(biāo)準(zhǔn)。這些家長的目光只盯著兩種學(xué)校：私立中學(xué)或頂尖的公立中學(xué)。

近日，哈佛公布2013-2014學(xué)年新生錄取率為5.8%，其他名校如耶魯、普林斯頓和哥倫比亞大學(xué)該學(xué)年的錄取率分別為6.7%、7.3%和6.89%。

澳大利亞學(xué)區(qū)房回報豐厚

澳大利亞也是中國家長最為青睞的留學(xué)國家之一，而這一趨勢也直接帶動了澳大利亞學(xué)區(qū)房價格的猛漲，也給那些提前布局的中國家長帶來了豐厚的回報。

悉尼房價監(jiān)測機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，去年悉尼房價增長了14.5%，其中8個有好學(xué)校的地區(qū)房價漲幅超過30%。

悉尼房屋中介Adam Huang對《第一財經(jīng)日報》記者表示：“目前悉尼最受歡迎的房子一般都是大學(xué)周邊，因為悉尼地區(qū)好大學(xué)很多。而最近以業(yè)界的成交量來看，可以說買家大部分是中國家長，這也就推高了這些學(xué)區(qū)房的價格。”

《2014年出國留學(xué)趨勢報告》顯示，2013年，中國赴澳洲留學(xué)的人數(shù)四年來首次出現(xiàn)增加，達到 78277人。同時，據(jù)追蹤中國富人的胡潤研究院(Hurun Research Institute)稱，去年公布的一項調(diào)查顯示，約80%的中國富人表示他們計劃將孩子送到國外上學(xué)。

對于在澳大利亞買學(xué)區(qū)房的好處，Adam介紹說，近年來很多中國人剛到此留學(xué)時便買了房子，等畢業(yè)后再把房子賣掉，如此簡單一倒手，留學(xué)的學(xué)費便可以賺回來。比如一套50萬澳元的學(xué)區(qū)房，過兩年后，按照每年平均至少10%以上左右的漲幅，兩年后該房子價格就升值為60.5萬澳元，再加上平均每年有大約5%左右的房租收入，這些收入直接高過了悉尼大學(xué)兩年平均5.2萬澳元的學(xué)費。

而外媒報道稱，近期在澳洲買房還有一個先天的優(yōu)勢，即大多數(shù)澳洲銀行愿意提供80%的銀行貸款，且可以只還利息不還本金。而近年來澳洲的利率也一直維持在一個較低的水平（現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率2.5%），且根據(jù)政府報告，澳洲政府將在較長的一段時間內(nèi)維持低利率政策以推動澳洲的經(jīng)濟增長。這也將成為對澳洲房市增長的強力支撐。

此外，從3月22日開始，澳大利亞移民局正式調(diào)整簽證風(fēng)險等級，由原來的5個風(fēng)險等級減少到3個，其中帶給中國學(xué)生最直接的利好是，可以從初一年級(澳洲7年級)開始赴澳大利亞留學(xué)，而在此之前，中國學(xué)生只能從高中一年級(即澳洲10年級)開始赴澳留學(xué)。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士對國外投資住房以及學(xué)區(qū)房存在疑問，很多國內(nèi)購房者在過去10年的投資投機中積累了不少財富，但大部分都借助了很高的信貸杠桿。這種模式在房價暴漲的過程中，會獲利豐厚，但在經(jīng)濟比較均衡、買房投資屬性并不高的國外，則很可能會出現(xiàn)回報率較低、房產(chǎn)出售變現(xiàn)難度大等問題。此外，諸如年初馬航事件沖擊、加拿大宣布終結(jié)投資移民項目、近期韓國濟州島提高投資移民門檻等政策變數(shù)，也會為海外房地產(chǎn)投資帶來潛在風(fēng)險。