北美華人科技工商聯(lián)合會近日在紐約舉行一場“視野與創(chuàng)新”年會房地產(chǎn)主題論壇。參會的不少業(yè)內(nèi)人士說，美國房地產(chǎn)正在復蘇，但應關注美國房地產(chǎn)市場存在的風險，要對本地市場有充分的調(diào)研和了解，不能盲目投資。某移民投資公司總經(jīng)理總結認為：“到美國買樓的中國人，應該說賺的少，虧的多，七成虧了?！比f科（美國）控股公司董事及法律顧問徐維嘉認為，現(xiàn)在美國樓市總體不錯，特別是紐約、舊金山等一些較大的城市，但同時也要看到地價上漲的風險?！懊绹康禺a(chǎn)價格變動其實很大，這是（投資時）最大的風險，投資收益如何要看能不能把握好時機，作為投資者一定要承擔市場風險?！边@一觀點值得關注。

中國投資者赴美投資房地產(chǎn)日漸增多，中國人在美國樓市大賺特賺的報道又讓更多人動了心思。不過，如果出于資產(chǎn)保值增值和投資多元化，美國房地產(chǎn)或許是不錯選擇，但其投機空間其實并不大，且蘊含著不小風險。如果抱著“淘金”、“大撈一筆”的念頭進入美國樓市，最后弄不好雞飛蛋打。

購房流程復雜繁瑣

與國內(nèi)的購房流程相比，美國的購房流程細致瑣碎得多?！跋朐诳捶磕鞘畮滋斓男谐虄?nèi)把買房的事定下來是完全不可能的，必須專門再去一趟。” 北京某律師事務所的一位律師殷國華說。

美中貿(mào)易發(fā)展協(xié)會美國總部負責房地產(chǎn)業(yè)務的副會長RobEmerick詳細講解了美國購房流程。

與中國不太一樣，購房者想在美國買房，第一步必須找一個房屋經(jīng)紀人，也就是房屋中介，因為在美國，即使是新房也是通過經(jīng)紀人來銷售的。在美國，房屋經(jīng)紀人這個行業(yè)很遵守職業(yè)道德，一般不會發(fā)生經(jīng)紀人坑蒙購房者的情況，甚至經(jīng)紀人會主動幫助購房者挑房子的毛病。

在美國找到經(jīng)紀人之后，購房者必須和經(jīng)紀人簽訂購買代理合同，并和經(jīng)紀人確認要購買什么樣的房屋以及付款方式。由于一般中國人在美國沒有綠卡，也就沒有信用額度，是不可能貸款的，只能用現(xiàn)金支付，但是購房者可以和經(jīng)紀人商量分幾次支付這筆現(xiàn)金，只要經(jīng)紀人同意，就不會有什么問題。

隨后，購房者需要按照經(jīng)紀人的要求填寫相關表格。這時，經(jīng)紀人往往要求購房者將大致房款的5%存入第三方公證托管公司進行托管，以表明購房者的誠意。如果買賣不成，一般情況下定金會全額退還，除非合同中另有規(guī)定。另外與中國不太一樣的一點是，盡管房屋買賣中需要支付給經(jīng)紀人最高6%房屋總價的傭金，但是買方是不用掏這筆錢的，一般都是由賣方支付這筆傭金。

與經(jīng)紀人進行完前期的工作后，經(jīng)紀人一般會找出符合購房者要求的房子，并和購房者一起參觀這些房子。由于美國沒有期房出售的制度，買到的全是現(xiàn)房，所以購房者可以一邊參觀一邊了解周邊環(huán)境、社區(qū)等等情況。

看房是買房過程中最艱苦和最重要的一步，在看房過程中需要根據(jù)市場實際狀況不斷修正自己在戶型、價格和區(qū)域等方面的要求?？粗行膬x的房子后，購房者可與經(jīng)紀人根據(jù)周邊房子的價格確定一個合理的房屋價格，并開始審閱未簽署的合同。

接下來重要的一步是購買保險。購房者可以自主選擇保險公司和保險額度，最主要的保險有三種：房屋結構保險，這種保險主要針對將來房屋的結構性損傷投保，但是也可以對屋內(nèi)的家具電器投保，保險有效期5~10年，300~3000美元；產(chǎn)權保險，這種保險主要是針對房屋產(chǎn)權可能出現(xiàn)的問題，一旦房屋產(chǎn)權出現(xiàn)問題，這種保險會賠付一切損失，300-700美元；homeowner'sinsurance，這是一種很復雜的險種，賠付的范圍包括很多情況，比如主人自己在家吸煙，把房子給燒了，或者客人來做客，在你家里受了傷。

有統(tǒng)計稱，交易時，購房者需繳納一次性的房產(chǎn)交易稅、律師費、產(chǎn)權保險（放心保）費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，一般累計占房價的3%至5%。

弄清收益率并不簡單

“我們這有很多中國客戶，來了就要問收益率。我對他們說，還是建議去別的地方找，因為曼哈頓樓市的收益率很低，一般就是2%到3%，好一點3%至６％，最多不會超過6%，”紐約樂為房地產(chǎn)公司金融分析和亞洲市場總監(jiān)、房地產(chǎn)經(jīng)紀人王瀚告訴新華網(wǎng)記者。

值得注意的是，上述收益率是基于租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流計算出來的。如果純粹投機倒賣，最后收益率能有多少是個大大的問號。

“作為個人投資者，在美國買一套房，出租兩三年，然后再賣掉，最后的收益完全要看市場走向，”王瀚說。

針對近期一個中國人在北京賣一套房在美國休斯敦買六套房的報道，美國畢達哥拉斯投資管理公司董事總經(jīng)理米切爾?董告訴記者，如果房子不賣的話，在休斯敦實現(xiàn)8%的收益率是可能的?！暗诩~約不太可能實現(xiàn)8%。紐約收益率大概是3%，波士頓大概5%?！?/p>

他同時強調(diào)，上述收益率是在房子不賣的前提下，如果把房子拋售掉，誰也無法保證收益率，可能掙一些錢，但也可能虧得很厲害?！耙氲狗繏赍X，你必須非常聰明，且要有個好的本地投資顧問。”

“投資美國房地產(chǎn)的收益率能達到多少？這個很難講，”萬科（美國）控股公司董事及法律顧問徐維嘉說，要看個人情況、稅務安排，無法籠統(tǒng)的分析和下結論。

美國房屋持有成本很高

美國的房地產(chǎn)市場環(huán)境與中國有顯著不同。中國投資者在投資美國樓市之前，需要對美國相關的稅收、物業(yè)管理等法規(guī)有個清楚的認識。業(yè)內(nèi)人士提醒，這些稅費成本不是個小數(shù)目，特別是對于國外投資者來講。

紐約房地產(chǎn)經(jīng)紀人吳世英說，美國的房屋持有成本高，一般大城市交通便利、好學區(qū)的房子房地產(chǎn)稅和物業(yè)費都很高。

位于曼哈頓的一套200萬美元的公寓，每月的物業(yè)費加房地產(chǎn)稅大約2500美元（約合1.5萬元人民幣）至3000美元（約合1.8萬元人民幣）之間，一套60萬美元的小公寓每月在1000美元（約合6094元人民幣）至2000美元（約合1.2萬元人民幣）之間。新澤西、長島等地一個200平方米左右?guī)≡旱莫毩⒆≌康禺a(chǎn)稅每月1000美元左右。

而且，購房之后不允許讓房屋空置，否則業(yè)主會被要求繳納費用雇用公司管理。如果把房子委托給當?shù)胤康禺a(chǎn)管理公司出租，還要被收取至少3%的租金手續(xù)費。

全美華裔經(jīng)紀人聯(lián)合會會長、南加州房地產(chǎn)經(jīng)紀人熊寶寶說，衡量房地產(chǎn)價值要從兩個方面綜合考量：其一是出租價格減去持有成本（房地產(chǎn)稅、物業(yè)費、維修費、空置率等等）除以買價，每年在加州能獲利5%左右就很不錯了，在得克薩斯等州利潤可能會高一些；其二是房屋增值潛力。

而徐維嘉說，投資美國樓市，人是不是在美國很重要。“對于外國人，錢要從美國出境，一下子要抽掉30%的稅，成本很大”。

到美國買樓的中國人七成虧了

北美華人科技工商聯(lián)合會近日在紐約舉行一場“視野與創(chuàng)新”年會房地產(chǎn)主題論壇。參會的不少業(yè)內(nèi)人士說，美國房地產(chǎn)正在復蘇，但應關注美國房地產(chǎn)市場存在的風險，要對本地市場有充分的調(diào)研和了解，不能盲目投資。

事實上，在美國炒房的成本很高。首先，地產(chǎn)商在確認購房者本人入住后，才會辦理產(chǎn)權出售手續(xù)。業(yè)主入住一段時間后才可以出租或再賣，一般是一至兩年。而且，購房之后不允許讓房屋空置，否則業(yè)主會被要求繳納費用雇用公司管理。如果把房子委托給當?shù)胤康禺a(chǎn)管理公司出租，還要被收取至少3%的租金手續(xù)費。

某移民投資公司總經(jīng)理總結認為：“到美國買樓的中國人，應該說賺的少，虧的多，七成虧了?！?/p>

徐維嘉認為，現(xiàn)在美國樓市總體不錯，特別是紐約、舊金山等一些較大的城市，但同時也要看到地價上漲的風險?！懊绹康禺a(chǎn)價格變動其實很大，這是（投資時）最大的風險，投資收益如何要看能不能把握好時機，作為投資者一定要承擔市場風險?！?/p>

米切爾?董說，如果中國的投資者想使投資組合更為多元化，來美國投資房地產(chǎn)或許是個不錯的選擇，但其中的風險因素必須充分考慮。

中國復星地產(chǎn)控股公司戰(zhàn)略投資總監(jiān)梁雅娜建議，對于小投資者來說，首先要看對本地市場是不是足夠的熟悉。其次，要看投資目標?！叭绻窍胱非髢扇攴环?、然后再轉手，是不太可能的。在美國沒有那么快的增值預期。但投資美國樓市的現(xiàn)金收益不錯，如果長期持有，每年拿5%到8%的現(xiàn)金收益還是不錯的。在中國，房屋租金和買價比可能只有2%至3%”。