昨日，記者援引住建部一位相關司局的人士透露稱，自年初以來，部里的定調就是“除北上廣深之外，其它城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方。但不會明確發文。近期北上廣深也有市場劇烈調整，部里正在觀察研究，但依然不會發文表示限購退出”。

報道一出，便迅速引起了市場的廣泛關注。

事實上，今年以來，樓市的現狀一直難言樂觀，在不少城市房價暴跌的背景下，各地政府更是頻頻出手救市。雖然上述消息尚未得到官方證實，但依舊引人遐想。而如果消息屬實，此舉真的能夠挽救目前樓市的頹勢嗎?

消息稱除北上廣深其他城市限購可自行調節

據報道，今年4月前后，國內房地產投資建設數據和銷售情況都在降溫。南寧、鄭州、銅陵、無錫等地紛紛出臺放松購房資格限制、支持公積金貸款、增加財政補貼等政策，鼓勵消費者購房。

日前，許多媒體報道稱，“住建部正在研究除北京、上海、廣州、深圳4城市外，其它城市的樓市限購政策可自行調節，但不會明確發文。”

對此，報道也援引住建部法規司副司長徐宗威介紹表示，過去幾年，中央發了很多樓市調控的政策，地方政府對于中央的總體要求和理解也很一致。“目前，雖然很多城市房地產銷售額、銷售面積明顯下滑，但國務院并沒有準備新的調控政策。”徐宗威說，由于各地樓市情況和市場需求不同，如果再制定統一調控政策，反而不利于樓市發展。

另據有關人士透露，以往，樓市限購政策由住建部起草，最終往往是由國務院辦公廳名義下發，但截至目前為止，國務院辦公廳也并沒有收到相關文件草案。

此外，上海證券報也對此援引接近住建部的權威人士確認稱，上述政策方向和趨勢已經明確。但具體是否發文、何時發文，相關部門還需等待中央態度。“在決策層看來，一線城市目前還很難在近期松綁限購，因為之前(房價)上漲過快，且目前還沒有見到明顯的房價下降或市場調整。”該人士稱。

“我咨詢了很多房地產企業，現在企業層面還沒有得到這個消息。但我們感覺這個政策執行的可能性很大，無論它以怎樣的形式表現出來。”中原地產首席運營官李文杰表示。

限購四年：頗受爭議

事實上，上海證券報還報道稱，限購，這個具有較強行政色彩的房地產市場調控政策，曾被視為抑制房價上漲的利器，也曾因其行政色彩而引發爭議。

為應對部分城市房價過快上漲，兌現“一定要把房價上漲趨勢控制住”的承諾，2010年4月，國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求房價上漲過快城市限制家庭購房套數，被業內稱為“限購令”。粗略統計，目前有40多個城市執行著不同程度的限購政策。后續市場情況表明，限購確實在一定程度上抑制了成交量，并進而抑制了房價的過快上漲。

縱觀四年限購歷程可以發現，其影響最大的階段是2011年和2012年。當時，綠城中國等以高端物業為主要產品類型的開發商，成交量驟減。綠城無奈走上賣項目、賣股份的求生之路。當企業和地方通過各種渠道呼吁解除行政性調控時，住建部有關人士曾私下無奈地表示，“目前除了行政性強行限購，誰還有更好的調控房價的辦法，我們虛心求教。”

報道還表示，一些對土地出讓和房地產市場依賴程度較高的地方政府也曾屢屢試圖解除限購，比如蕪湖、武漢、廈門、珠海、長沙等，而多數變相或直接的松綁，都以地方政府否認、收回，或上級政府叫停等方式草草收場。這也折射出中央層面對執行限購政策的決心。

不過，限購的威力在2013年已經開始淡化。2012年底至2013年，各地商品房成交量強勢反彈，并帶來房價再次大漲。業內人士事后回顧，除了個稅按差額20%征收等政策帶來恐慌式購房外，市場面貨幣供應量的整體充足，是導致各地樓市再度火爆的主要因素。在需求龐大的情況下，限購“高壓線”被各種暗箱操作屢屢突破，從而效力大減。

2013年下半年，銀行系統針對房地產業突然收緊信貸，對市場潑了盆冷水。再加上受八項規定、六項禁令等因素影響，高端消費大為萎縮，樓市也受到波及，導致房地產市場去年底開始全面降溫，“入冬”速度遠超預期。

未來調控怎么走?

而在如此的背景下，樓市調控的未來走向，自然成為了市場的關注焦點。

蘭州晚報報道表示，“現在是改革調控手段的最佳時間窗口，讓市場的歸市場，政府的歸政府。”全聯房地產商會會長聶梅生表示。本屆政府對待樓市調控的態度，2014年3月公布的《政府工作報告》已有體現，就是“分類調控”。

住建部副部長仇保興之后的一次內部發言做了進一步闡釋：“調控房地產市場就像治大國，必須像烹小鮮一樣對待。能局部調的，就不要整體調，調節的手段對整體影響越小越好。能夠用經濟手段調的，就不要用行政手段調，行政手段越少越好。能夠由城市政府調的，就不要由中央政府代替。”

這無疑是將限購放松與否的權力交給了地方政府，剩下的問題只是什么時候退出，以什么樣的方式和幅度退出。

另外，據上海證券報也援引一家大型房企高管分析表示，“目前中國樓市不是淡，而是冷。繼續下去，恐怕要出現系統性風險。中介公司已經開始裁員關店，部分城市5月份成交量甚至不如春節期間。這種情況十分罕見。”

也正是房地產市場的快速降溫，為重新考量限購等政策提供了條件。

今年的政府工作報告中重申，中國將遏制房地產投機。即，針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。

今年全國兩會期間，住建部副部長齊驥明確指出，今年將實施的房地產市場“雙向調控”即為分類指導，就是對一線城市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出。而對于庫存量比較大的城市，要控制供地和供應結構，采取必要手段，消化庫存。

市場將上述動向解讀為：中央對今年房地產市場基本態勢已“心中有數”，限購政策或存在松動的空間。

同時，根據上海證券報在多個二、三線城市的調研，在地方經濟增長乏力、房地產市場成交低迷等多重壓力下，目前地方松綁限購的意愿較為強烈。一些城市也已陸續出臺松綁政策。與過去兩年不同的是，這些放松限購的政策基本得到認可。

對此，住建部政策研究中心住宅與房地產產業處處長趙路興表示，這個方向沒錯。他分析，今后中央不會再出臺全國統一的房地產調控政策，而是重在建立長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。政策思路主要為：其一，將對房地產市場進行因城因地分類調控，以地方政策為主;其二，實行“雙向調控”政策，即一、二線熱點城市，繼續抑制投資性需求，調控方向難以改變，調控力度也難以放松，同時，增加中小戶型住房的供應，對于合理的自住需求有相應政策支持;其三，對三、四線城市重點是調整供應結構與產品結構。

“今年以來我國房地產市場明顯分化，一線城市和大部分二線城市供需仍緊張，但三、四線城市出現供大于求狀況，為此必須實施分類調控。”趙路興說。

限購松綁就能拯救樓市嗎?

那么，限購的松綁究竟能不能拯救樓市呢?

北京青年報對此報道表示，現在的問題是，即便非一線城市全面放開限購，這一針雞血就能夠讓樓市重新煥發活力?中原地產首席分析師張大偉認為，限購從2011年執行以來，其實效果已經遞減，對于很多城市，限購年限都是一年，其實購房人想符合條件非常容易。限購在影響市場的因素中，比例已經不足一成。

“限購政策是結合戶籍起到效果的，實際全國除了北京與上海，其他城市落戶的難度基本都是與購房能力匹配，這種情況下，特別是三、四線城市，甚至二線城市，限購的執行對市場的影響本來就不大。”張大偉說。

另外，不少行業內人士也認為，如果真像傳聞，除北上廣深，各地限購自行調整，這也是象征意義更大。言下之意，只要銀行不放錢，樓市還是堪憂，降價也是預期之中的事情。現在樓市缺的是錢，而只有銀行有源源不斷的“活水”，這才是救市的關鍵。

中國新聞網5月7日也援引北京大學房地產研究所所長陳國強介紹稱，“部分地方政策調整的微刺激被過度解讀了，這種政策性刺激心理作用更強，但市場作用并不會很明顯，在很多二三線城市，限購政策在前幾年便已經事實上放松甚至取消了。”

陳國強認為，要想真正實現房地產市場的有效激活，單靠限購松綁并無多大作用，市場各主體均需理性面對——政府在收稅、信貸等多方進行調整，開發商作出適度讓利，購房者恢復購買信心、減少自身觀望情緒。否則，不但不能實現 各方共贏，相反這場樓市博弈戰線將可能被進一步拉長。

對此，蘭州晚報也報道表示，高策地產董事長陶紅兵也認為放松限購對預期的影響要大于實質影響，因為在戶籍并不嚴苛的二三線城市，限購目前的實際意義已不大。

過去6年間，樓市漲跌事實上越來越受制于信貸松緊。信貸收緊年份房價一路走低，信貸寬松年份房價則高漲。

那么，信貸會再次大放水嗎?巴克萊銀行首席中國經濟學家常健認為不會，處在高收益貨幣市場基金的競爭中，銀行在2013年下半年的融資成本已經上升。退出限購后，聶梅生提出，可以通過限制第三套房的貸款、提高房產稅來遏制投資沖動。“既然市場已經自行做出了調整，為什么不能讓過去房價上漲時制定的政策退出歷史舞臺，不再通過行政手段調控樓市，使用更市場化的信貸和稅收政策?”