不動產(chǎn)統(tǒng)一登記入倒計時
國務院日前召開常務會議,決定整合不動產(chǎn)登記職責。會議決定,將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由一個部門承擔,理順部門職責關系,減少辦證環(huán)節(jié),減輕群眾負擔。一是由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責,基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。二是建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺,實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規(guī)互通共享,消除“信息孤島”。三是推動建立不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng),保證不動產(chǎn)交易安全,保護群眾合法權益。
據(jù)了解,今年3月26日,國務院辦公廳在關于實施《國務院機構改革和職能轉變方案》任務分工的通知中,表示將出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,明確了各項任務要求和分工,規(guī)定了時間節(jié)點,彰顯了加快建設人民滿意的服務型政府的指向。其中“要求2014年6月底前出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”備受矚目,引發(fā)公眾對這項制度保護物權、調(diào)控房價以及加大反腐等的多重期待。
將盡快起草不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例
在日前召開的全國國土資源依法行政工作會議上,國土資源部副部長胡存智表示,按照黨的十八大和十八屆三中全會精神要求,我國將以資源節(jié)約集約利用為核心,運用法治思維持續(xù)推進國土資源管理改革;將在全面吸收近年來土地管理改革實踐和制度創(chuàng)新成果的基礎上,做好對《土地管理法》進行全面修改的準備。加緊開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度研究,特別是要盡快啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例的起草。
其實,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記并非新鮮事物,早在2007年物權法出臺時就明確提出不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度,但由于不動產(chǎn)登記較為混亂,主要體現(xiàn)在負責登記管理的部門不統(tǒng)一,使得登記成為一個社會成本很高的復雜過程。此外,因為牽涉到太多的利益關系,一些地方或部門不愿意主動配合也是全國聯(lián)網(wǎng)擱置的原因。
如果說,年初的改革方案給了不動產(chǎn)登記制度一個明確的時間表,那么臨近年底的國務院常務會議則是為不動產(chǎn)登記的具體實施勾畫了一幅清晰的路線圖。這個已經(jīng)存在了數(shù)年、被人們寄予厚望的“概念”終于正式進入倒計時。
這項牽扯無數(shù)人切身利益的制度建設將給我們的日常生活帶來巨大的改變,首當其沖是對房地產(chǎn)市場的影響。有業(yè)內(nèi)人士認為,不動產(chǎn)登記系統(tǒng)及房屋價值動態(tài)評估系統(tǒng)的出臺,表明房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建立速度可能會超過很多人的預期。
湖南廣州啟動前期工作
記者從國土資源部網(wǎng)站獲悉,湖南省國土資源廳近日下發(fā)《關于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前期調(diào)研工作的通知》(以下簡稱《通知》),嚴格規(guī)范不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前期調(diào)研工作。
該《通知》指出,該省14市州國土資源部門從登記發(fā)證部門、具體流程、證書樣本式樣,登記機構工作職責,登記發(fā)證的法律依據(jù)及其他相關政策、采用的技術手段,登記發(fā)證信息數(shù)據(jù)庫建設及利用情況,登記發(fā)證檔案資料管理情況,各登記發(fā)證機構工作中存在的主要問題,對建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的想法和建議七個方面,規(guī)范開展湖南省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前期調(diào)研,相關工作情況于今年12月10日前以市州為單位上報省廳。
同時,該《通知》要求,全省各市州國土資源局要認真研究不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作,積極主動與房屋、草原、林地等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記部門聯(lián)系,掌握各部門登記發(fā)證的有關情況,加強對各地職責整合工作的指導,加快清理相關規(guī)章制度,指導所轄縣市區(qū)開展前期調(diào)研,并落實專人負責前期調(diào)研工作和市州本級、所轄縣市區(qū)的相關工作情況綜合匯總。
而據(jù)“廣州國土房管局”微博消息,廣州市國土房管局12月1日起在市中心六區(qū)正式開通網(wǎng)上預約房地產(chǎn)登記服務。據(jù)悉,網(wǎng)上預約申請均采用實名制,預約人可為房地產(chǎn)登記申請人或相關當事人。據(jù)此,業(yè)內(nèi)猜測,廣州極有可能會開征房產(chǎn)稅。而廣州國土房管局相關人士回應,繼上海、重慶定為房產(chǎn)稅征收試點后,廣州目前還未收到被納入第二批房產(chǎn)稅試點名單的通知,但不排除廣東或?qū)⒂谐鞘腥脒x。
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國外不動產(chǎn)登記制度
目前,各國普遍實行不動產(chǎn)登記制度,并且不動產(chǎn)登記有擴張的趨勢。例如,英國2002年通過《土地登記法》,將登記作為不動產(chǎn)交易的重要制度內(nèi)容。然而,各國的土地登記制度并不完全相同,大體可分為契據(jù)登記、權屬登記、托倫斯登記3種登記制度。去除具體的制度細節(jié),上述登記制度又可分為登記對抗主義和登記生效主義兩種模式。例如德國就是登記生效主義,不動產(chǎn)占有不作為物權變動的公示載體,不動產(chǎn)物權變動不僅與占有無關,德國法還明確排斥不動產(chǎn)占有作為不動產(chǎn)物權的公示手段。
德國《物權法》及《土地登記法》建立了登記生效主義的物權變動模式,將登記作為物權變動的唯一公示方法,確立了所謂的登記簿絕對公信力主義,將登記的公示效力分為積極效力和消極效力。有學者認為,由于我國《物權法》及學理受德國影響較大,建立德國式的不動產(chǎn)登記簿也有較高的呼聲,甚至被作為理所當然的選擇。然而,德國不動產(chǎn)登記簿的絕對公信力與其物債二分體系、登記制度的完善性、不動產(chǎn)交易公證制度,以及社會文化背景和歷史傳統(tǒng)具有極大的關系。我國并不適合照搬德國的不動產(chǎn)登記制度。
托倫斯登記制度為澳大利亞的托倫斯爵士所創(chuàng),1858年開始在南澳州施行,現(xiàn)在為美國多數(shù)州所采用。
托倫斯登記制度的主要特點表現(xiàn)在,一是開始登記一定不動產(chǎn)時,登記機關依一定的程序,確定其不動產(chǎn)的權利狀態(tài)后,制成記載此權利狀態(tài)之地券兩份。一份交于所有人,一份在登記機關保存以備查詢,依物的編成主義,編入登記簿。但托倫斯登記制度采取任意登記主義,即不強制一切土地必須申請所有權和他項權利登記。二是不動產(chǎn)轉移須制作讓與證書后更新。不動產(chǎn)轉移之時,使用一定的官制用紙,或做成轉讓證書,存放在登記機關。三是抵押亦需制作抵押書審查登記。四是不動產(chǎn)物權之變動,非經(jīng)登記與登記薄,不生效力。五是登記機關有實質(zhì)審查的權限。六是登記具有公信力。如果登記的結果使權利人因不實的登記而受到損害時,國家就要負民事賠償?shù)呢熑巍?/p>


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