謝國忠唱空樓市屢落空再放言:房價5年內掉一半
唱衰十年,屢屢落空;流動性緊張,重現契機
他曾因成功預言1997年亞洲金融危機而名聲大噪,也曾預測A股會在2008年從6000多點跌至2000點而備受關注,還于2009年預測世界在2012年遭遇經濟危機。
但這些成就,都不如他多年來唱空樓市卻屢屢落空的經歷出名,他也因此被網友戲稱為“空軍一號”、“末日博士”他就是獨立經濟學家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠。
近來,中國流動性緊張,謝國忠似乎重新找到了唱空樓市的契機。在同濟大學MBA項目20周年慶典活動、陸家嘴論壇等多個公開場合,謝國忠再次發表唱空樓市言論。他預計,中國的房地產泡沫將在數月內破裂,最長不會超過一年,這些都來源于致富欲望和超額貨幣。
“我錯的時候我會承認”
問:你近日預計中國房地產泡沫將在數個月內破裂,最長不會超過一年。做出判斷的依據是什么?
謝國忠:我沒說過這番話,只是說中國房地產未來長期會下滑。它是在貨幣超發和其他力量共同作用下上漲的,而政府還要控制貨幣超發,防止人民幣崩盤,所以,房地產長期會下滑。但是,房地產不會暴跌。
問:中國指數研究院6月發布數據顯示,百城房價連續12個月環比上漲,你卻說房價要下跌。
謝國忠:房價既不漲也不跌的理想狀態,是政府永遠的愿望。其實,像北京、上海許多核心地段的房價已經開始下跌,房子都賣不出去。
問:你從2004年開始預測中國房價走勢,幾乎全是預測房價下跌,卻從沒準確過。
謝國忠:我始終強調泡沫。2004年10月份的時候,我說的是上海房價會在2005年6月大幅下滑,沒說全國。得出這一結論的原因是我看到在上海買房的以外國人為主,而當時美聯儲把美元利率提高了3%以上。房地產一般在大幅度加息的情況下就會暴跌。
實際上,在2005年5月,上海房地產價格見頂,至年底,房價下滑近一半。但是,官方統計時沒有這個數據。
問:此后,上海以及全國房地產價格都在上漲,你說的泡沫在哪里?
謝國忠:2007年年初,我曾說“上海房價要漲了”,這次是跟全國房價一起漲。政府控制著土地和銀行,而賣地正是政府融資的重要渠道,加上人民幣超發,房價肯定上漲。同時房地產本身具有投資價值,投機者不斷抬高房價,像“擊鼓傳花”游戲,樓市的泡沫便越吹越大。
問:你覺得自己對中國房地產的預測,對的時候多,還是錯的時候多?
謝國忠:我錯的時候我會承認,會寫在文章里,解釋自己什么時候錯了,為什么錯了。之前我原以為2013年是中國樓市的拐點,后來我在2011年的秋天寫文章預測2012年是拐點,事實上我是正確的。
“我覺得沒必要買房”
問:有報道稱,你的一個同學在2004年讀過你的“泡沫即將破裂”后,沒有買房。之后房價一路上漲,后來這位同學見到你說“因為你,失去20%的收益”,是真的嗎?
謝國忠:他沒有買房應該是對我的誤解。我在2004年開始說中國房地產存在泡沫,但泡沫并不意味著房價會跌。他帶著情感色彩去看這個泡沫,正面的看法會去炒房,負面的看法,會以為房價會掉。我當時預計上海房價2005年6月會跌,事實上當年的房價跌了很多。我自己在2006年初就買了房自住。
問:泡沫意味著“炒一把”?
謝國忠:最終你會明白,泡沫就是“炒一把”的概念。但你要知道,“炒一把”之后,在何時撤出來。
問:2006年之后,你又買房了嗎?
謝國忠:沒有。當時買房是自住用的。買房干嘛呢,投資價值不高,流通性不高,投資股市更好。中國房子未來要賺錢很困難,因為人口開始下滑。炒房能賺錢的時候,就讓你炒。等賺不了錢的時候,又會有空房稅。
問:你對現在觀望的買房者有什么建議嗎?
謝國忠:我覺得沒必要買房。如果是自住的話,目前租房從經濟學的角度來講,是最適合的一條路。
“政府解決泡沫很容易”
問:政府有調控措施出臺,你認為有利于擊破泡沫嗎?
謝國忠:每次調控,落實執行都有一個延后。比如今年3月底出臺的二手房征收20%個稅,投機者一夜之間都離婚了。有了時間差,購房者可再炒一陣。
問:但是調控后確實有一段時期房價下跌了。
謝國忠:2008年房價跌了那么多,我都沒說跌,因為這只是暫時的。市場的過程被利用了而已,這跟調控沒關系。
問:跟什么有關系?
謝國忠:政府不會讓房價一直跌,也不會讓房價一直漲。政府既要講究政府內部的和諧,又要講究政府與人民之間的和諧。這也是中國房地產泡沫與世界其他國家不同之處,其他國家主要是基于市場的力量,可以像股市那樣漲跌甚至崩盤。
問:房地產是中國的支柱產業之一,如果價格崩盤的話,會對中國經濟造成何種影響?
謝國忠:我所強調的是房地產價格崩盤,而不是整個房地產行業崩盤。房子還會繼續建,只是價格不同而已。如果房地產泡沫崩盤,對中國經濟來說是好事,會明顯提升經濟效率。崩盤后,資金分配更合理,別的地方用錢效率會更高。
問:你之前屢次提起的房地產泡沫崩盤是指房地產價格崩盤?
謝國忠:價格也不是一下子崩盤,會慢慢地往下掉。政府解決泡沫很容易,兩件事情做一件就行:一個是央行要加息,中國的利息那么低,尤其是跟通脹相比;第二點,對空房征稅。
“房價五年內掉一半”
問:2013年及以后的房價走勢是?
謝國忠:那種高點是回不去了。2012年是拐點,2011年中期的高點再也回不去了。最近的這股房地產熱潮,是房地產開發商要營造房價不斷“創新高”的氛圍。事實上的交易量、價格都不像以前那么高了。2012年是第一輪下滑,然后是反彈,這是第二輪下滑,這樣肯定要來個五六次。
問:去年12月底,你指出未來五年大城市的房價會跌50%,做出判斷的依據是什么?
謝國忠:房價五年之內掉一半是正常的。這不是崩盤,崩盤是指一下子就跌了那么多。這是政策的利益最大化和市場的力量進行博弈的結果。房價慢慢掉是因為政府有自身利益。如果是正常經濟體的話,一年就可以掉50%。目前有些地方房價已經開始下跌,像浙江一些城市房價跌很多,溫州就是。上海以前很多炒得很兇的地方現在也下跌了50%。
問:那么,到2017年,你會正視自己的預測結果嗎?
謝國忠:當然可以。預測結果的對與錯,關鍵要看判斷的理由是否合理,如果將來事實證明不正確,我會寫文章做出解釋。事實上,目前一些中小城市的房價下跌幅度接近50%了。
謝國忠
1960年出生,獨立經濟學家、玫瑰石顧問公司董事。2004年10月,謝國忠發表《有史以來的最大房地產泡沫將在近期破裂》一文,開啟了近十年的“唱空中國樓市之旅”。但是,謝國忠近十年間的20余次“涉房”言論鮮有應驗。


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