北京預售證管理趨嚴 開發商曲線售房將失靈
在房地產銷售市場,從來就不缺少對“上有政策,下有對策”這句話淋漓盡致地詮釋。從一套住宅被拆分為毛坯、精裝修兩部分進行出售,到璽源臺以預售證為由不明確開盤日期,開發商對預售政策見招拆招,采用曲線售房的方式達到按照原定計劃銷售的目的。
“萬能”的精裝修
利用精裝修做文章提高商品房預售價格是開發商的慣用手法。
位于朝陽區大屯路的一瓶·四和院共3棟樓,1號、3號樓同為19層塔樓。去年1號樓開盤時,為毛坯房,已于今年3月份售罄,均價為38000元/平方米。而預計在今年7月開盤的3號樓,則改成了精裝修房,開盤預計均價55000元/平方米,漲價幅度高達45%。
北京版“國五條”落地后,位于南城一處住宅項目新一期樓盤開盤后,因為將一套住宅拆分為毛坯和精裝修兩部分,分別出售引起市場關注。為規避北京市發改委對預售價格的監管,一套80多平方米的兩居室,在北京市住建委網站備案時,單價是27959元/平方米,但購房人還需額外支付40多萬元的裝修款才能購買,合計起來,這套房實際成交單價超過了32000元/平方米,比備案價格暴漲近5000元/平方米。
該項目給裝修合同冠以“幸福家居解決方案”的名義,購房人在簽約時,要簽署一份實為裝修合同的“解決方案”,其中一居室需額外支付20萬元、兩居室需額外支付42萬元、三居室需額外支付53萬元。
從表面來看,璽源臺的做法卻是反其道而行之,以高價報備而無法獲得住宅預售證,成為項目遲遲不能開盤的合理理由。
城鎮化與金融杠桿
是開發商的底氣
捂盤惜售也好,提高精裝修標準也罷,或是美其名曰“解決方案”的搭售方案,開發商的目的只有一個,按照原定預期順利銷售住宅。可是,在房地產調控從嚴之下,開發商豪賭未來房價上漲預期的底氣究竟在哪里?
中國指數研究院執行院長陳晟說:“城鎮化進程加速推進的預期增強,一方面會使得房地產數量增加,另一方面隨著地鐵、醫院等配套的完善,房地產質量也會進一步提升,開發商對房地產后市看漲,因而也會使出渾身解數達到利益最大化。”
暨南大學教授胡剛從金融杠桿的角度解釋了這一疑惑:“自有資金30%,就可以從銀行、信托機構拿到另外70%的款,3個億的資金就可以撬動10個億的項目,這是開發商長袖善舞的根本,但是目前的調控措施并未在這個關鍵點上下工夫。自有資金超過40%,開發商才會有降價出貨的壓力。”
胡剛同時指出,房地產開發商豪賭政策實際上也冒著巨大的風險,一是房地產市場存在巨大泡沫,未來房價走勢并不十分明朗;二是國家調控房價的決心沒有絲毫改變,一旦持續嚴厲調控房地產,開發商很可能面臨資金鏈斷裂的風險。
北京嚴控豪宅市場
6月14日,北京市住建委發文表示進一步加強本市商品房預售許可管理。
通知稱,從今年8月1日起,新簽訂土地出讓合同的房地產開發項目,對商業、辦公等非住宅樓棟,以及套均建筑面積大于140平方米的住宅樓棟,申請預售許可時,施工進度應達到以下條件:地上規劃層數7層(含)以下的,施工進度應達到主體結構封頂;8層(含)以上的,施工進度應達到地上規劃層數1/2以上(且不低于7層)。
此前,北京市預售商品房條件是嚴格按照《城市商品房預售管理辦法》規定,要求已交付全部土地使用權出讓金、取得國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證,同時預售商品房投入的開發建設資金達到總投資的25%以上,但對工程進度一直未作要求,預售許可門檻與其他省市相比偏低。
對工程建設實行硬性指標后,讓商品房的原型先打造出來,有利于購房者更清晰地看到相應產品的結構功能,這樣減少了信息不對稱性,有利于其更好地決定購買行為。對于開發商而言,產品基本成型有利于降低未來竣工的不確定性。
此外,陳晟認為,國家應在交易程序上完善調控政策,要明確規定具備預售條件的樓盤必須要申請預售證,已經領取預售證的樓盤必須在法定期限內開盤,建好的一個樓盤應當要求一次性放盤,同時對違反這些規定的開發商進行重罰,這樣才能逼迫實際上已經建好的樓盤順利入市以增加供應。
開篇語:
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