上海國五條細則出臺兩月 二手房價上漲房東惜售
滬二手房市場交易兩極分化
上海“國五條”細則出臺滿兩月,經過3月天量成交、4月陷入沉寂,進入5月,市場略有回暖,價格上漲同時,高端板塊房東開始玩起了“惜售”。
一邊是中低端板塊的熱銷,一邊是高端板塊的滯銷,5月的二手房市場交易兩級分化明顯。
相同的是,“兩端”的房東心態平穩,不論是掛牌價還是成交價均出現明顯上漲,漲幅在5%-10%。
不同的是,中低端板塊因為“賣得好”漲價,高端板塊則因為“房東惜售”而漲價。
《東地產財經周刊》(以下簡稱“《東地產》”)記者從浦東金橋、寶山共康泗塘、閔行莘莊等中低端板塊了解到,5月中下旬,板塊內二手房市場總體情況有所回暖,主要表現在客源增加、掛牌量上升、成交量上升、掛牌和成交價格上升。
與之相對的是,陸家嘴、碧云、古北等高端板塊內近期的掛牌量銳減,看房者出手猶豫,房東“邊租邊售”,反復跳價,出售誠意不高。
中低端市場供需不足促漲房價
相對4月份的冷清,進入5月以來,滬上二手房市場有所回暖。
《東地產》從漢宇地產浦東金楊分行了解到,分行的來客量和交易量環比4月出現了15%-20%的上漲。
無獨有偶,據上海中原地產位于普陀、寶山、閔行等中低端二手門店反映,近期掛牌價較4月上漲2%-3%,成交量上升一成左右。
此外,《東地產》從上海中原地產研究部了解到,相比4月,中原旗下350家門店近期帶看量平均增加了3成。
種種調查顯示,目前的二手房市場已基本擺脫了政策因素的影響,市場回暖并逐漸步入“正規”。
《東地產》調查了解到,市場趨好主要源于政策“懸空”,買方觀望情緒減弱,賣方心態趨好。
而針對頻現的漲價情況,多位中介門店經理接受《東地產》采訪時表示,3月份的天量成交,導致優質房源掛牌量不足,需求量明顯多于供應量,從而導致房價出現了小幅上漲。
據中原天山分行經理龔霞介紹,近期,板塊次新房均價3.5-5.5萬元/平方米左右,漲幅超過了5%,但新增的掛牌量不足2成,供需比在1:3左右,受此影響,房價持續走高。
21世紀不動產上海銳豐長風板塊大渡河路店分行經理耿永也表示,5月以來,門店掛牌量較4月同期有明顯的減少,減少幅度達到20%-30%,房源掛牌價格有1%-2%間的小幅度普遍上漲。
此外,《東地產》從閔行七寶、徐匯大木橋等板塊也了解到,供需不平衡導致了板塊內房源價格出現一定幅度的上漲。
以七寶為例,5月份以來,板塊內成交量環比上升5%-10%,掛牌價格上漲10%,掛牌量卻減少10%。
上海中原大木橋分行經理吳松山也告訴《東地產》,板塊掛牌房源均價相比3月上漲了5%左右,目前已達4.6萬元/平方米左右,5月下半月以來門店帶看量增加了2成左右,但新增掛牌量僅占了1成左右。
高端區域“有價無市”
與中低端板塊市場回暖不同的是,部分高端區域“有價無市”。
《東地產》從德佑地產市中心各門店了解到,目前二手高端市場中存在著掛牌量銳減、房東提價、客戶出手猶豫等問題,對成交產生了很大的限制。
德佑地產浦城店經理后良華告訴《東地產》,由于前期過度消耗,以及房東觀望心態加重,目前陸家嘴地區的掛牌量相比前期下滑了一半左右。“在掛牌量減少的情況下,房東普遍開始提價5%-8%。”后良華說。
后良華向《東地產》介紹,門店內掛牌的世茂濱江花園的二房房源,價格已從前期的700萬元上漲到目前的750萬元左右。雖然帶看量和客戶上門量跟前期基本相仿,但是在觀望氣氛濃重,房東頻頻提價的情況下,這些帶看很難轉化為有效成交。
《東地產》從上海中原地產研究部獲悉,中原地產部分高端二手門店也反映,近期掛牌量較上月下降一成,掛牌價較上月上漲2%-5%,成交量卻下降兩成左右。
據《東地產》調查,5月以來,上海各區域高端板塊中高價位樓盤價格普遍上漲,上漲幅度2%-10%,這些板塊包括浦東聯洋、長寧古北,中山公園、徐匯中心板等板塊。
其中長寧古北板塊漲價最為明顯。21世紀不動產上海銳豐新古北豪宅分行經理任甦麒告訴《東地產》,5月門店掛牌價格普遍上漲5%-10%,房東跳價較為頻繁,價格的上漲對門店的成交有一定的影響,成交量較4月份有所下滑。
漢宇地產長寧新古北分行經理柯巖也說,近期該區域內二手房的交易情況持續低靡,買賣雙方的觀望氛圍依舊較為濃厚。
德佑地產研究部總監陸騎麟向《東地產》表示,這很大程度上都是3月“末班車”效應的后遺癥。“目前市場上掛牌的房東普遍誠意不足,甚至試圖以提價來抵消可能面臨的稅費負擔。同時,有效客戶也在3月被大量消耗,剩下一些誠意度不高的客戶,出手十分猶豫。”陸麒麟說。
上海中原研究咨詢部總監宋會雍也說,由于3月份市場的透支,掛牌房源幾乎消化殆盡,因此掛牌房東心態高企,拉高掛牌價出售,或轉賣為租,等市場價漲至心理價位再出售。
“邊租邊售”降低出售誠意
對于高端房東提價、惜售的情況,德佑地產碧云分行經理丁杰向《東地產》透露:“現在板塊內空關的房源基本沒有,一般掛牌銷售的都有租約”。
《東地產》以房東身份致電聯洋、古北、徐匯中心等板塊二手房中介經紀人詢問相關掛牌租賃事宜,在未提及的情況下,古北和徐匯中心板塊受訪的經紀人主動向《東地產》建議,可“邊租邊售”,“在不影響租賃的情況下,掛牌銷售,遇到合適的價格正好出手,以免日后20%個稅出臺增加稅費負擔”,古北板塊二手房經紀人小張建議。
《東地產》了解到,因為租賃的成交周期普遍短于買賣周期,因此“邊租邊售”方式,可給掛牌房東帶來短期內的收益更大化。目前市場上掛牌出售并有租約的房源數不勝數,從此降低了房東的出售誠意。
據碧云板塊一位不愿透露姓名的中介門店經理介紹,近期門店內有個“邊租邊售”的案例:黃先生在世茂湖濱花園有一套200平方米左右的三房,帶租約掛牌出售,現在的月租1.5萬元。前幾天有個客戶看中了這套房子,出了780萬元,但是黃先生突然要求漲價到830萬元。“這很顯然就是沒有出售誠意”,該門店經理說。
漢宇地產市場研究部對公司旗下門店進行抽樣調查發現,二手房市場中,“邊租邊售”房源普遍占總掛牌總量比重在60%-70%。其中,以房屋掛牌出售期間,已附帶租約的情形居多。
《東地產》了解到,一般“邊租邊售”的房源須與租客簽訂“放棄優先購買權”,并與租客協商帶客看房。如租約內房源成功出售,則需要支付租客一定的違約金。


- 馬航總裁:不會因客機失聯停飛波音777機隊
- 見死不救?澳政府拒絕澳航30億澳元貸款請求
- 黃碩:業界可共享打車軟件這張大餅
- 美媒:中國反腐令高檔白酒消費回歸理性
- 俄羅斯欲起草法案應對制裁:沒收歐美在俄資產


- 馬來西亞稱持失竊護照登失聯客機乘客不是亞裔
- 以色列展示繳獲“伊朗軍火船”走私武器
- 美國“伊利湖”號巡洋艦訪問韓國 準備參與聯合軍演
- 祈福、搜救、調查 馬航客機失聯進入第四天
- 日本大地震三周年 媒體“全副武裝”參觀福島核電站


- 馬來西亞稱持失竊護照登失聯客機乘客不是亞裔
- 以色列展示繳獲“伊朗軍火船”走私武器
- 美國“伊利湖”號巡洋艦訪問韓國 準備參與聯合軍演
- 祈福、搜救、調查 馬航客機失聯進入第四天
- 日本大地震三周年 媒體“全副武裝”參觀福島核電站