5月28日下午，天氣稍顯陰沉。《證券日報》記者一邊趕往北京市房山區良鄉區政府旁的藍爵公館項目，一邊電話預約看房。

“我們看房是需要預約的，不過您既然已經在路上，那就過來看看吧。”藍爵公館的一位男銷售人員向記者如是表示。

隨后，記者簡單詢問了項目具體地址后就掛斷了電話。出乎意料的是，記者馬上接到了藍爵公館項目一位女銷售人員用手機打來的電話。“您現在到哪里了？是否能找到項目？”該銷售人員簡單向記者介紹身份后，馬上追問道。

然而，令人意外的情況再度發生，上述銷售人員向記者熱心指路之后，馬上又打來電話問：“還有多久到達項目銷售處？”短短10分鐘，記者接到了藍爵公館項目銷售人員兩次電話，一條短信。如此急迫的與客戶建立聯系，縱使記者看過太多的樓盤，也第一次遇到如此“熱心”的樓盤銷售員。

這不禁讓人產生疑問，在北京房價連漲的市場趨勢下，有的項目不但售價一路走高，甚至難以搶到靠前的購房號，難道這個項目是個例外，賣的非常差？

每平米或直降近7000元

隨后，記者按照項目銷售人員所發的路徑提示短信趕往項目銷售中心，尚未到達目的地時，遠遠就看到一幅幾乎與9層樓高一樣高的巨幅廣告條幅，上面寫著“藍爵公館”四個大字以及售樓電話。

車停穩后，記者發現，整體來看，項目體量并不大，由5棟樓組成，棟樓高約12層至15層不等，每棟樓的外立面均已做完，小區內一條主路旁有一條小河流過。

“我們項目是高品質小區，整個項目都是現房銷售”，藍爵公館一位銷售人員向記者介紹道，“項目目前銷售均價為21000元∕平方米，主要有兩大戶型，140平方米左右和160平方米左右的電梯入戶戶型，一般總價在300萬元左右”。

值得注意的是，據記者了解，該項目2012年9月曾一度以預售形式開盤，當時的銷售均價定為2.78萬元/平方米，一舉刷新了房山區域房價紀錄，榮登房山區最貴豪宅。

根據有關媒體報道的當時北京市住房和城鄉建設委員會網站信息顯示，藍爵公館在建委的備案案名為春水園，項目體量較小，全部僅有一期，共涉及5棟樓202套房源。數據顯示，藍爵公館5棟樓擬售均價最低為27426元/平方米，最高均價為28090元/平方米。

而有公開資料顯示，當時同處良鄉的陽光邑上項目在售的聯排別墅定價也僅為21000元/平方米。此外，此前有過五次開盤即售罄記錄的萬科長陽半島，123平方米以上的三居和四居戶型售價也僅在18000元-19000元/平方米之間。

如此看來，該項目現在的銷售均價直降6800元/平方米。

“我們項目2013年3月份是第一次開盤”，上述銷售人員如此向記者強調道，當時確實開盤價格定的比較高，現在推出的房源均價與當時相比也有所下降，但當時項目的成交價格約為24000元∕平方米，根本沒有下降那么多。

至此，令人疑惑的是，目前北京房價一路高升，開發商在新盤預售項目上都在暗中力爭以高價或者高于前一期銷售價格入市，降價銷售實屬罕見。

更值得注意的是，該項目目前已經進入現房銷售階段。而一般一個項目一旦以現房形式銷售，由于資金成本要比期房更高，銷售價格都會大幅提升，但藍爵公館為何反其道而行之，不但銷售價格沒有提升，反倒大幅下降？

前地王網簽去化率僅12%

“我們項目從來沒有預售過，這個項目是開發企業為自己打品牌的作品，因此項目原來就定位于現房銷售。”上述銷售人員如此向記者解釋道。

為此，記者查閱北京市住建委網站后發現，在期房一欄里，確實能夠查到該項目曾在2012年6月17日拿到預售許可證，預售部位為1號-5號住宅樓（地上部分），預售面積為30086.36平方米。同時，該項目公示信息顯示，已經轉入現房銷售。

“這是典型的期房轉現房銷售，主要原因還是賣不動。”一位知情人士向《證券日報》記者表示，藍爵公館項目是2010年房山的地王項目，當時樓面地價接近10000元∕平方米，加之開發商定位失誤，變身豪宅后卻遭到市場拒絕，期房銷售受阻，大量前期投入的資金被套，無奈只能轉為現房后降價銷售，以便回籠資金。

而記者在北京市住建委網站獲悉，該項目現房銷售許可證是分為三批獲得的，分別為2013年3月18日，4月11日和5月2日獲得。最近一期獲得銷售許可的71套住宅擬售最高價格為24000元∕平方米。

“我們項目均價為21000元∕平方米，4號樓60套房已經全部售罄，目前加推的兩棟樓也已經售出近20套左右，實際售出的約為80套。”上述銷售人員同時向記者強調，“4號樓已經全部網簽完畢了”。

更為值得注意的是，北京市住建委網站的網簽數據顯示，該項目以現房形式銷售后，截至2013年5月29日，僅簽約3套，簽約面積428.57平方米，實際成交均價為19819元∕平方米。按此測算，項目轉為現房銷售后回籠資金為849.38萬元。

如此來看，該項目目前的現房實際成交均價甚至不足20000元∕平方米。

除此之外，截至5月29日，記者獲悉的準確數據顯示，該項目從期房銷售到進入現房銷售階段已經將近一年時間，共售出24套房，售出面積為3478.85平方米，實際成交價格為20814元∕平方米。

按此推算，整個項目202套房，地上銷售面積為30000平方米左右，目前售出套數占總量僅為11.88%，售出面積僅占總量的11.59%。

如此低的去化率，企業的資金壓力無疑是巨大的，開發商不惜逆市大幅降價也要加速出手也就顯得合理一些了。

5億元成本回籠受阻

事實上，記者查閱資料發現，藍爵公館項目所在地位于房山區西潞街道太平莊村通尚苑二期，當時出讓的地塊名稱為房山區良鄉鎮住宅(通尚苑二期)項目用地，該地塊即為2010年轟動一時的北京房山地王。

2010年1月14日，北京森陽房地產公司經過28輪競價，以2.8億元的代價競得房山良鄉鎮通尚苑二期項目用地，溢價率高達199.63%。以當時30101平方米的規劃建筑面積計算，該地塊樓面價高達9302元/平方米，一舉打破當時房山地價紀錄，晉升為當時的新科地王。

而據記者了解，當時在通尚苑二期項目地王拍出的3個月前，萬科拿下的房山長陽起步區1號地保持的樓面價紀錄僅為6443元/平方米。

3個月時間，樓面地價提升了2859元/平方米，當時該項目的開發商做出房山區最貴豪宅的定位或許變得不難理解，但就目前的結果來看，這一定位顯然已經宣告失敗。畢竟，該項目現在的實際成交均價僅比房山區大牌房企開發的剛需盤稍高一些。

“我們項目前期投入已經達到5億元。”上述銷售人員向《證券日報》記者如是坦言。記者據此測算后發現，該項目前期投入的成本就已經達到16667元/平方米。

更為值得注意的是，項目從拿地到進入現房銷售已經三年有余，加之2.8億元的土地成本和滾動投入的資金成本，20000元/平方米左右的成交價格或許正如上述銷售人員所示，“成本價甩賣了”。

除此之外，根據網簽資料顯示，目前項目回籠的資金僅為7240.88萬元，僅占投入資金的14.48%，可見開發商定位豪宅失敗后，資金壓力已經難以紓解。

如此一來，開發商大幅降價，成本價甩賣曾經的豪宅也顯得合理了。“我們降價主要是為了回籠資金。”上述銷售人員向記者坦言，開發商已經在附近又拿了一塊地，快速回籠資金好盡快開發下一塊地。

值得一提的是，記者離開項目后，藍爵公館的銷售人員當晚就致電記者，詢問是否決定購買項目。