雙管齊下

■新華社圖片 馮印澄 作

本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 金海亮

近年來，聯(lián)合拿地、聯(lián)合開發(fā)已漸成房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢(shì)之一，以往多是一家開發(fā)企業(yè)是“地主”，因?yàn)橘Y金不足而被迫尋求與其它房企的合作，但目前這種狀況正在改變。

近日，在南京地產(chǎn)圈，關(guān)于朗詩(shī)保利麓院的相關(guān)消息不斷曝光，這個(gè)位于仙林大浦塘的純新盤不僅因?yàn)榈腿莘e率和優(yōu)越地段而令人期待，更因?yàn)槭抢试?shī)與保利的首度強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手而引發(fā)極大關(guān)注。

“一山”容下“二虎”

去年9月20日，朗詩(shī)地產(chǎn)聯(lián)手上海君元以10.8億元，8680元/㎡的樓面價(jià)拿下了大浦塘地塊。之后，保利接替君元，開始與朗詩(shī)進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。

朗詩(shī)集團(tuán)南京區(qū)域公司營(yíng)銷部經(jīng)理馮波介紹，朗詩(shī)保利麓院容積率1.05，建筑面積11萬(wàn)㎡。朗詩(shī)負(fù)責(zé)南面地塊的打造，物業(yè)類型有精裝科技花園洋房和疊加別墅，洋房面積從90-140㎡不等，疊加別墅則考慮植入科技元素。而北面地塊則由保利操刀，保利地產(chǎn)江蘇公司總經(jīng)理助理曾偉表示，北面地塊將打造成疊加與聯(lián)排別墅。

銷售分開，物管一家

拿地之后，兩家共同出資組建了學(xué)尚置業(yè)有限公司，對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)管理，每周在例會(huì)上就相關(guān)問題協(xié)商討論。“項(xiàng)目在開發(fā)過程中既有分工，也有合作。在銷售時(shí)，會(huì)聘請(qǐng)兩個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)各自開發(fā)物業(yè)的銷售。”曾偉表示。對(duì)于銷售過程中是否會(huì)出現(xiàn)客群沖突時(shí)，相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此并不擔(dān)心，“就像目前在售的保利紫晶山和朗詩(shī)鐘山綠郡，雖然項(xiàng)目緊鄰，都定位改善，但又有各自的客戶群，并不沖突，兩個(gè)項(xiàng)目同樣賣得不錯(cuò)。未來，朗詩(shī)保利麓院的銷售格局也會(huì)類似，關(guān)于價(jià)格，我們會(huì)協(xié)商制定，未來物業(yè)管理，則傾向一家管理。”

朗詩(shī)馮波認(rèn)為，朗詩(shī)和保利在大浦塘地塊的合作，是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，該項(xiàng)目計(jì)劃在第三季度上市。

品牌代建模式更普遍

除了共同開發(fā)，品牌代建也成為房企聯(lián)手的趨勢(shì)之一。比如，綠城與翠屏在江寧百家湖畔打造的綠城水晶藍(lán)灣。

翠屏集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)王德松介紹，綠城水晶藍(lán)灣，項(xiàng)目冠以綠城之名，采用的是貼牌代建模式。項(xiàng)目從產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)到開發(fā)建設(shè)，都由綠城團(tuán)隊(duì)全權(quán)把控，營(yíng)銷工作則由翠屏旗下的子公司守正負(fù)責(zé)，綠城只收取代建費(fèi)。綠城建設(shè)副總裁張洪云表示，目前在南京，綠城除了與翠屏合作，也在與其他品牌房企接洽代建事宜。

而在常州，朗詩(shī)第一個(gè)全程代建的綠色地產(chǎn)項(xiàng)目——朗詩(shī)兢園也已經(jīng)開工建設(shè)，該項(xiàng)目是常州十大重點(diǎn)項(xiàng)目之一，亦是常州市中心真正意義上的城市綜合體項(xiàng)目。

大牌更愛“合伙”

在全國(guó)范圍內(nèi)，聯(lián)合開發(fā)的勢(shì)頭明顯，尤其是一些大牌房企，如招商和香港九龍倉(cāng)、方興與融創(chuàng)，招商與保利、萬(wàn)科與五礦等在外地項(xiàng)目上的合作，都體現(xiàn)了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的模式。萬(wàn)科2012年年報(bào)披露，當(dāng)年萬(wàn)科新增的78個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中，就有47個(gè)屬于合作開發(fā)項(xiàng)目。

棲霞建設(shè)營(yíng)銷總監(jiān)張冰認(rèn)為，基于目前地價(jià)的攀升，聯(lián)合拿地一方面可以一定程度上避免過度抬高地價(jià)，節(jié)約資金，另一方面，也能有效分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。

而合眾聯(lián)恒總經(jīng)理程鵬指出，目前房地產(chǎn)合作模式已從“弱弱聯(lián)合”發(fā)展為“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”。品牌房企合作的出發(fā)點(diǎn)是多樣的，除去為了獲得更好的資源，還因?yàn)槠放品科笾g的優(yōu)勢(shì)各不相同，比如朗詩(shī)的綠建，龍湖的成本管理都是業(yè)內(nèi)有目共睹的，通過聯(lián)合開發(fā)取長(zhǎng)補(bǔ)短，是“大牌搭伙”的重要原因。

不過程鵬提醒，聯(lián)合開發(fā)目前還是新生事物，在開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，都有可能出現(xiàn)“合伙人”意見相左的情況，尤其是在銷售階段，合作雙方因?yàn)閷?duì)利潤(rùn)的考慮以及對(duì)資金回籠的要求不一致，對(duì)產(chǎn)品定價(jià)、推盤節(jié)點(diǎn)，都會(huì)有不同意見，全過程都需要不斷協(xié)調(diào)與磨合。

標(biāo)簽：朗詩(shī)合伙人保利地產(chǎn)樓面價(jià)城市綜合體