十年的房地產調控基本以“空調”結局。下一步調控該如何調呢？《中國企業報》記者為此專訪了北京科技大學管理學院教授趙曉。

房地產調控不能總是扔靴子

《中國企業報》：近期，隨著“新國五條”及其相關細則的出臺，新一輪樓市調控加碼的“靴子”又咣當一聲落地了。以往的調控一次次淪為“空調”，這次的調控會有好的表現嗎？嚴征二手房交易個人所得稅到底會抑制房價呢，還是會助漲房價呢？

趙曉：從2002年至今，我國房地產調控歷史正好已過十年。房價上漲，調控措施出臺，再上漲，再調控……慣性的思維和邏輯的循環好像永無止境，而房地產調控實際效果卻一直差強人意，其背后的重要原因就是我們的調控政策總是習慣于充當臨時的救火隊員。從根本上說，房地產調控的著眼點是引導民眾的合理住房需求，并在此基礎上保民生，然后才是促進經濟的健康穩定增長。而在現實中，中國房地產調控的主導目標往往被異化為保增長，因為我們到目前為止始終沒有告別經濟增長型政府的特點，經濟增長目標其實經常被內定于房地產調控目標之上。

雖然從2005年3月開始，政府就提出要“高度重視穩定住房價格”，并“將穩定房價提高到政治高度”，但是十年的調控歷史已經顯示了一個清晰的調控脈絡，那就是：CPI走高，經濟過熱，調控政策就加碼，而一旦經濟下滑，“保增長”就跑到了“穩房價”的前面，調控措施就成了擺設。最典型的就是2008年，上半年還在調控房價過快上漲，下半年就變成了“救房市”以“救經濟”。2011年和2012年初各地在放松調控上私下搞小動作，其背景也與經濟下滑有關，其目的亦是保增長。說到底，政府其實一直把房地產調控當做短期的相機抉擇的經濟調控手段，而不是一項長期的制度性經濟和社會政策。

樓下太吵，就扔只“靴子”并叫喊一聲“別吵啦！”過段時間再吵，再扔只“靴子”。而一旦大家長時間真的安靜下來，你還老不習慣，甚至悄悄跑到樓下去把“靴子”再撿回來。如此反復，時間一長，大家就習慣了，即使再扔“靴子”，大家也不再害怕。如此一來，房地產調控的效果自然就大打折扣。

未來房地產市場的趨勢判斷

《中國企業報》：在新型城鎮化戰略下，樓市的紅利肯定還有，但瘋狂饕餮的可能性估計不再有了。您預計房地產市場的格局下一步會是怎么樣的呢？

趙曉：調整心態，回歸理性，是根本。

房地產市場格局將逐步由“賣方市場”轉向為“買方市場”。中國未來幾年房地產需求仍將持續上升，但供不應求的局面可能已經過去。我們估計，未來10年，年均住宅“剛需”也就大約在2.5億平方米，假設剛需在全部新房成交中占比35%，則可以推算出全國每年的商品住宅銷售面積至多7億—8億平方米。這樣的銷售量即便與2011年的銷量相比，降幅也達5%—20%。如果進一步考慮中國的人口老齡化趨勢以及“土地財政”對房價合理回調的阻滯從而導致的剛需減少，房地產需求可能會持續減弱。

從緊的房地產調控措施將會持續。房地產市場在過去十年突飛猛進，但房價暴漲、十年調控無果、房地產收益分配的不平衡等問題也引發了社會的普遍質疑。“新型城鎮化”也正是在此背景下應運而生。“堅持房地產調控不動搖”，2012年中央經濟工作會議的一句話足以印證我們事先的猜測：在市場化調控框架還未建立之前，限購限貸等行政化調控手段將會一直持續。

住宅市場將從“商品時代”轉為“產品時代”。過去房地產市場基本上是“開發商拿地就賺錢，購房人買房就賺錢，地方政府賣地就賺錢”，但未來這種所有參與者都賺錢的時代將一去不復返。未來房地產自身的行業細分將越來越細，住宅市場、寫字樓市場、商業市場的各自屬性會越來越明確。未來趨勢是，住宅房地產不可能完全擺脫商品屬性，但無疑會日益回歸其產品屬性。對于剛需客戶，“低總價、交通便捷、配套好”是其核心訴求；對于改善型客戶，精裝提升品質、優化戶型結構更加重要。