據《新聞晨報》報道，在目前的市場大環境下，究竟是應該買新盤還是買二手房？由于本輪調控政策對于改善型群體的影響作用較大，買家需靈活把握好購房時機。因為當市場持續處于低位成交狀態，這將會給房價打開下行通道，市場低迷期入市或將是個不錯的時間點。而在新房市場，由于受新政影響效果弱于二手房，因此大部分新盤的優惠幅度都收窄了，售價普遍呈現向上趨勢。在此背景下，如是置業需求相對急切的購房者，可選擇及早入市。

“國五條”上海細則出臺至今，二手房市場顯現疲軟。4月以來，一些中介門店帶看量比3月減少了5成以上，客戶大多持謹慎態度，因而二手房成交速度也日漸放緩。而近期一手樓盤新推房源增加，在新房價格與二手房價格相差無幾的板塊，至少有3成以上的二手房客戶紛紛改旗易幟，購置了一手房。

買賣雙方

價格預期不同成交緩慢

在浦東和閔行的一些熱點板塊，相比3月，門店帶看量減少了5成以上，成交速度也明顯趨緩。3月份，一套新掛房源一般1－3天即可成交，而目前至少需要一周的時間。如洋涇板塊是浦東知名的學區房板塊，二手房均價在45000元/平方米左右。中原地產分行經理陳俊鵬表示，由于2－3月原本就是學區房的成交旺季，因而3月板塊內二手房成交火爆，新掛牌房源2－3天即可成交一套。但4月以來，新掛牌房源至少要一周以上才能成交。3月板塊二手房市場供小于求，供求比大約為1:3，客戶需求量大，導致房源快速成交。4月以來，供求基本趨于平衡，客戶量減少，再加上調控細則還未明確，客戶出手更趨謹慎，以致目前成交速度放緩許多。

上海中原顧村分行經理王桂華則表示，3月成交火爆時，一套房源2－3天就能成交，當天成交的情況也不在少數，而現在一套新掛房源至少要一周左右才能成交。比如近期成交的一套“綠地公園7號”89平方米的2房，賣家掛牌價146萬元到手價，買賣雙方經過一周時間的協調，最終以145萬元成交。目前，賣家基本都以到手價房源進行掛牌，均價在16000元/平方米左右，可提供的議價空間僅為1％－2％，買賣雙方的價格預期不同，導致成交速度緩慢。

一手房市場

供應集中爆發搶“二手客”

一邊是二手房成交躊躇不前，另一邊，一手新房加大供應。上海中原地產普陀西區負責人吳天昊表示，近期開發商推盤節奏時緊時松，一邊忙著出貨，一邊試探漲價的空間。

而在閔行和寶山，在一些一二手房價格相近的板塊，3成以上原本想購置二手房的買家轉向購置一手房。記者從上海中原經緯城市綠洲分行了解到，3月底，經緯城市綠洲推出社區4期的新房，均價在20000－22000元/平方米，而目前板塊二手房均價為20000元/平方米左右，因而3成剛需客戶選擇購買一手新房。中介表示，目前板塊內某樓盤繼3月開盤后再度加推，樓盤體量30萬方，3月開盤時推出260套房源，實際來了500組客戶認購，現新加推房源價格16400元/平方米，而板塊內二手房均價已達16000元/平方米。頗具競爭力的一手房價格，讓6成的二手房客戶轉向購置了一手房。

漢宇地產市場研究部分析，雖然新政未能改變新房價格的上漲勢頭，但房企受政策因素影響，普遍會選擇打“安全牌”，以合理的定價來保障自身的銷售進度。值得一提的是，只有在交易量持續多月保持低迷的狀態下，新房市場中樓盤之間的售價走勢才會出現分化情況。回顧以往，根據自身的銷售戰略，以大型房企為代表，大多會率先打出降價的旗號，而以中小型房企為代表，售價則會相對較為堅挺。

二手房市場

多數賣家表示無讓步空間

二手房表現與新房則保持著走勢一致性，與3月份相比，交易量出現急劇下滑趨勢，預計成交量同比上月同期縮幅將超過六成。而根據漢宇旗下分行的回饋信息來看，除少部分有置換目的的賣家當前愿意在價格方面做出讓步(以總價200萬元的房源為例，議價空間在3％左右)外，絕大部分的賣家明確表示價格上已無讓步空間，這也成為二手房市場冷清表現的原因。但值得注意的是，由于僅有“滿五年且唯一”房源符合免個稅條件，因而不具備價格下跌空間，使得此類產品在當前的市場環境下仍表現強勢，價格表現出上行勢頭，但這也僅屬于個例。

記者從部分中介門店了解到，經過3月創紀錄的高峰后，進入4月以來，隨著滬版新“國五條”細則的出臺，市場心理出現了巨大的轉變，觀望情緒日增。在市區的“超級大盤”——中遠兩灣城板塊中，上月的成交高峰期時，中遠兩灣城單月就成交了70余套房源，但是4月以來，市場轉冷，每日帶看量下滑了2/3左右。原本有不少置換型需求者在上月售出原有的老公房或外圍區域的房產，試圖置換中遠兩灣城的房源。但進入4月之后，這類置換型需求者變得異常“淡定”，中介門店接觸到的多名客戶原有的房產在3月已經火速售出，但沒能來得及在新政出臺前購入新的房產，以往這類客戶的心態都是比較焦急的，但現在他們的入市積極性卻變得非常低。

業界人士認為，二手房或將“冷”到第二季度末。二手房市場受新政的影響作用無疑大于新房市場，而3月份7萬套的天量交易量，更是大量透支了市場潛在的需求。在上述前提下，二手房成交量將明顯冷卻，而這一狀態預計將維持到第二季度末。在無后續儲備政策出臺的條件下，進入第三季度后，市場對于新政將會有所適應，隨著低迷的交易量影響價格出現調整后，市場中被積壓的置業需求會開始選擇進場，交易量或將進入回升期。整個二手房市場的交易量走勢預計將呈現“前高中低后高”走勢。

改善型買家

可以加快購房步伐

近期有調查顯示，七成購房者認為現在不是購房的好時機。那么應該如何拿捏準購房“時機”呢？從目前的市場大環境來看，新政已對二手房市場起到了快速降溫的效果，交易量出現了顯著回落，但成交價格未見下跌趨勢。因此，就不同類型的買家而言，購買二手房的好時機同樣存在一定的差異性。

漢宇地產市場研究部分析師張頎認為，首先，針對青睞于“滿五年唯一”免個稅房源的購房群體來說，在當前的政策背景下，仍存在著房價繼續上行的基礎條件，因此，建議有意向的購房者如遇到心儀的房源，可適當加快入市腳步。而對于改善型客群而言，由于本輪調控政策對于此類購房群體的影響作用更大，應靈活把握好購房時機。例如當市場持續處于低位成交狀態的市場低迷期，將會為房價打開下行通道，屆時入市或將是個不錯的選擇。

而當前的新房市場，由于受新政影響效果弱于二手房市場，因此大部分新盤均收窄優惠幅度，售價普遍呈現向上趨勢。在此背景下，如置業需求相對旺盛的購房者，可選擇及早入市。

為父母置業　“孝心房”走俏

以往，父母傾囊而出為孩子置辦婚房的現象在申城的二手房市場很常見。而如今，市面上兒女為父母買房的也漸漸多了起來，盡管大部分還是出于方便老人照顧孫輩的考慮，但的確也有為父母改善居住條件而購置的“孝心房”。

馮先生的父母家住一棟老公房的6樓，隨著年齡的增長，腿腳不便的他們每天上下樓梯都很吃力，在短期內加裝電梯無望的情況下，馮先生為父母在自己居住的寶山大華某小區買了一套小戶型的兩房，樓層是一樓。普通人不太青睞的樓層卻給了兩位老人很大的生活便利，也方便了兩家之間的相互照顧。子女給老人買房的案例不在少數。據德佑地產中潭店介紹，位于普陀區的一名客戶近期在中遠兩灣城置換了一套四房，把原本住在虹口區的父母接來一起居住。原因是，該客戶的孩子逐漸長大，開始入學，夫妻雙方苦于平日工作繁忙，無暇照顧孩子，因此選擇與父母同住，讓父母幫忙照顧孩子。

“現在很多中年人普遍有給父母置業的想法。”德佑地產研究主任陸騎麟表示，給父母買房，大多還是考慮到方便照顧小孩，現在的上班族大多過著“朝九晚五”的生活，忙碌的工作使得大多數中年人無暇照顧年幼的子女，因此多數人會在自家小區附近給父母購置一套房屋，讓父母幫忙照顧小孩，距離不遠也不會擔心子女與父母產生隔閡。然而還有一部分人則會把自己和父母原本的房屋賣掉，然后置換成一套大戶型的房源，這樣可以和父母共同居住，生活達到無縫相接。

也有真正想為父母改善居住條件的“孝心房”，不少老年人仍住在房齡較長、位置偏遠的房屋中，生活不便。兒女為了盡自己的一片孝心，給父母置換一套新房或次新房。

代際關系不好也有可能是為父母買房的動機。目前婚后與父母同住的中年人也不在少數，同住一個屋檐下的時間越久，代際關系、婆媳關系越容易出現矛盾，因此會選擇在自己小區周圍給父母添置一套小戶型的房源，這樣既不會影響與父母交流的機會，代際關系也容易改善。

■［買房提醒］

考慮到老年人的特點，“孝心房”最好選低樓層，或者帶電梯的高層。首先戶型要方正、采光要好。其次對于普通小區來說，很多中年人給父母置業時選擇一居室或兩居室的房屋為主，因為是老兩口居住，一居或兩居已經能基本滿足需求，且相應的費用也不會太高；再者，老年人對于采光的要求非常高，且老年人的腿腳不利索，有電梯的高層房源會比較受寵。

此外，老年人對小區周邊的配套設施要求比較高，一定要有菜場、醫院，交通也要方便。

新式看房:電腦前就能完成預約還可試住一晚

未來買房怎么看房？跑到售樓處跟著大家一起擠到裝修氣味很重甚至是油漆還未干的樣板房里看房？還是跟著中介的助動車一趟趟地跑，到了現場發現房東還沒回來，只好在原地等他回來開門嗎？IT產業的升級，也正在影響著房產銷售領域，原本最沒技術含量的跑腿看房也開始引入了新元素。

宅在家也能看房

早已習慣跑售樓處，看完模型、照片再看樣板房的你，是否意識到再過幾年就不用再那么費勁了？“萬源城尚郡”在其微博上發布了“虛擬3D在線看房功能”，現只需輕松點擊一下鏈接或掃描二維碼，即可足不出戶電腦上看房了。

記者昨天進行了親身體驗，共有71－91平方米三種房型可供實景看房。點擊其中一套88平方米的三房，左下角的按鈕可以選擇主臥、餐廳、衛生間、廚房等七間不同的房間看房。記者選擇“主臥”，一張主臥的全景照片立即映入眼簾。臥室的床、空調、柜子等家具一目了然，既可以點擊上下箭頭翻轉方向，也可以直接拖曳鼠標來個“乾坤大挪移”，把房間幾乎翻個個，天花板、地板，每個角落都能看到。

臥室的大門上有個“餐廳”的鏈接，點擊鏈接，就仿佛能“走出”臥室來到客廳，客廳同樣可以上下翻轉，照片的像素很高，電視柜上的盆花花瓣也清晰可辨。看房的過程中點擊左下方一個圓形按鈕則會彈出平面房型圖，并告訴觀者所處的房間位置。

新花樣2

樣板房可預約“試住”

有的房企盡管暫時還沒有采用先進的看房手段，但是卻采用了更具“體驗性”的方式。例如中山公園附近的朗詩虹橋綠郡推出了“試住”的服務，在看房之后還可以提出在樣板房住一個晚上的要求。

該樓盤使用的新風系統可以24小時向室內供應新鮮空氣，在室外空氣進入室內之前，將經過兩輪過濾，進入室內的空氣會通過衛生間內的排風口被排掉。大約每2小時室內的空氣就會循環一遍。銷售方要讓客戶體驗的就是包括新風系統在內的一套高科技系統。

“試住是要提前預約的。”銷售負責人上海城峰置業有限公司總經理吳勝恒告訴記者，樣板房試住相當于入住高檔酒店一晚，而且是免費的。“我們會告訴他如何使用寬帶等設備，客人可以在房間里上網、看電視、洗澡，就跟在酒店入住一樣。”

樣板房試住只能住一晚，預約的客人一般晚7點左右來，第二天早上9點左右離開。“我們會提示他們在訪客本上留言，希望能有反饋信息。”吳勝恒說，反饋信息主要有房間溫度、濕度、噪音等各方面要求，共有5個選項，住完只要打鉤就可以了，當然如果愿意留言也是可以的。新花樣3

在上海能看北京房

相比新房，二手房看起來步驟更繁瑣，變數也更多。房東不在家、中介忘帶鑰匙等各種“情況”都有可能讓你的看房之旅白忙活一場。

去年首次在滬亮相的鏈家房產就推出了大量與傳統看房模式大不相同的系統。拿起手中的iPad，輸入自己的用戶名密碼，在樓盤名稱中輸入具體的小區名稱，相應的掛牌房源戶型、售價、面積后，各個房間的照片都能看得一清二楚。當然，看完一套房后，購房者有可能對它根本不滿意，這時就不需要再跟著中介回辦公室，在電腦上看房源了，業務員可以用隨身攜帶的i－Pad進行操作，登錄自己公司的內網，為購房者“現場辦公”挑選同一小區其他在售房源或者周邊小區的房源。

據這家品牌營銷部主管介紹，這套系統現在已經覆蓋了鏈家地產所在的八個城市的房源，也就是說，在上海也能實時看到北京的小區房源信息。此外還引進了720°看房技術，整個房間能翻轉上下，每個角落都能看到。

記者隨后在上海鏈家網站的首頁看到了720°全景看房的頁面，不過目前能全景看房的小區還不多，只有8個，看房頁面和“萬源城尚郡”類似，也是可以達到各個角落無縫銜接，不過除了能看房間內部的情況外，還能看到小區整體的環境。

除了看房外，鏈家還開發了一套“鑰匙系統”。在日前的一次房展上，記者就體驗了一次該系統。在確認看房信息后，業務員郭宗賢帶記者來到了一個“保險箱”前，他用吊牌在箱上一刷，打開箱子，里面放著幾把鑰匙。“這些都是賣家授權給我們保管的鑰匙。每次我們取出鑰匙后，賣家的手機上會收到具體時間由哪位業務員取出鑰匙看房的信息。”同樣，看好房歸還鑰匙后，賣家也會收到信息。整個過程有點像超市寄存包。“這樣賣家就能放心地把鑰匙交給我們，避免必須等待賣家回家開門才能看房，因而浪費大家的時間。”

［購房者看法］

對于這種“宅在家”的看房模式，市民的看法不一。有的認為開發商一定會把房子最好的一面給買家看，如果單純在家看房，哪怕是“全景”，也不能完全感受實際的情況，比如小區周圍是否吵鬧，對房間的實際尺寸感受可能也會有偏差。

但也有人認為，這樣可以節省不少時間。“如果看到全景照片后，發現不喜歡這樣的房型，那我就不會去現場看房了。”

［業界看法］

隨著微信、3D、APP等各種軟件或系統的誕生，高科技看房遲早都會對傳統的房產銷售模式產生影響，而且變化應該會很快。這一兩年房產營銷已不像之前那樣鋪天蓋地的做廣告了，而是更精細化的操作。目前賣家甚至都在研究如何將包括微信在內的各種新手段應用到銷售中。

“要想通過這些手段徹底改變看房模式是不可能的。”中華企業市場部經理戴正芳認為，不管是全景看房還是借助微信手段，這些都只是輔助而已，它們的確能夠讓看房更加便捷、更加高效，但是畢竟買房子這種大宗商品幾乎不可能不到實地走一遭，所以看房模式其實很難發生根本性改變的。