安旭紅/制圖

“投資200萬元，年化收益率8.5%！”聽完理財員的介紹，市民李小姐猶豫了：以前12%的收益率哪去了？收益降低的房地產信托，還算不算投資的好對象？

年收益率跌破9%

市民李小姐手里握有200萬元的存款，本來準備買房，可北京“國五條”細則出臺后，京籍單身人士禁購2套房，她的買房計劃隨之擱淺。

“既然買不了房，那就買點信托產品吧，記憶中年化收益率能達到12%、13%。”李小姐找到一家投資公司，聽完理財員的推薦后，她發現高收益已成過去。在理財員介紹的4款房地產信托產品中，年化收益率基本都在9%至9.5%之間，有一款已跌破9%。

這款名為“華融信托萬方發展特定股票收益權”的集合信托產品，信托資金用于開發企業旗下“香河·未名1898”二期A區后續建設，100萬元到300萬元投資額的年化收益率僅為8.5%，300萬元以上投資額的年化收益率也就9%。

房地產信托收益普降

收益率降了，不只是市民李小姐的個人感覺。

一位從事房地產信托的業內人士向記者坦言，今年地產信托收益普降，從過去的11%至13%，平均下降到9%至11%之間，“最高的收益率也不超過12%，且僅有個別產品能達到。”

該位人士告訴記者，為了彌補收益率的下降，提高投資人的投資熱情，今年以來，不少房地產信托產品都改為按季度付息，一方面能降低產品達到兌付期后融資方的資金壓力，另一方面也能減少投資者的風險恐懼。

統計機構的數據也驗證了地產信托收益率的下降。Wind數據顯示，截至4月12日，納入統計的還在存續期的100只房地產信托平均收益率只有8.89，比去年9.67%的平均水平降了一截。

樓市回暖資金寬松了

“房地產信托收益率的下降，主要源于融資成本的降低。”用益信托工作室的研究員分析，預期收益率的普降，一方面是因為貨幣政策放松，資金成本下降，開發商的資金鏈有所好轉；另一方面是因為樓市回暖，房價止跌回升，投資者對樓市的風險預期有所好轉，開發商融資的風險溢價有所降低，房地產與其他領域的信托融資成本差距縮小。

另外，業內人士認為，在資金兌付壓力面前，信托公司的經營思路也出現了一定轉變。由于信托公司面臨著較大的兌付壓力，需要提高風險備付金來增強風險抵御能力，這需要提高利潤。而提高利潤的直接辦法就是降低對投資者的收益支付，擴大“利差”。“隨著監管層對信托產品加強監管，高收益信托產品發行受到限制，以及信托產品流動性的改善預期，導致以往信托流動性不足帶來的溢價消失，信托預期收益率可能進一步下降。”

信托投資仍需謹慎

房地產信托對于政策的變化一直都很敏感。最新的“國五條”細則，由于對二手房轉讓征收20%的個稅，部分購房需求轉移到新房市場，使得新房銷售形勢好轉，開發商發行房地產信托的熱情也隨著高漲。

據Wind數據顯示，今年截至4月12日，共成立了221只集合信托產品，其中房地產信托計劃達100只，占到產品發行量的45%。而從募資規模來看，納入統計的房地產信托計劃總計募資216億元，占到同期所有發行信托計劃募資規模的56%，房地產信托重回龍頭位置。

不過，也有一種聲音認為，“國五條”細則對于信托也是“雙刃劍”。“如果真的卡得特別嚴，開發商或許還將面臨資金壓力。”中原地產市場總監張大偉建議，無論是開發商還是投資人，未來對于房地產信托產品，仍需謹慎