供應指標全面滑坡 分析稱房價或埋上漲伏筆
“國五條”調(diào)控政策發(fā)布,使得一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出明顯分化特征。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年1-3月份,商品房銷售面積20898萬平方米,同比大增37.1%。但與此同時,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、住宅施工面積增速、住宅新開工面積、房企購地面積等指標全面下滑,反映出供應端熱情驟減。
事實上,隨著前一段時間樓市銷售的火爆,一些城市的樓市庫存已降至歷史低位。業(yè)內(nèi)人士分析認為,若這種情況不能得到改善,個別區(qū)域房地產(chǎn)市場將在未來呈現(xiàn)出供不應求的態(tài)勢,從而給房價帶來上漲的壓力。
供應數(shù)據(jù)不樂觀
今年2月下旬和3月初,“國五條”及其細則出臺將市場分割為截然不同的形態(tài),數(shù)據(jù)表現(xiàn)同樣有明顯差別。數(shù)據(jù)顯示,今年1-3月份,全國商品房銷售面積20898萬平方米,同比增長37.1%;商品房銷售額13992億元,增長61.3%。在前兩月市場銷售陡增之后,上述指標分別回落12.4個百分點和16.3個百分點。
分析認為,調(diào)控政策出臺后,市場中的恐慌情緒開始弱化,不少地方的樓市成交量有所下滑。但不少購房者仍在追趕政策窗口,使得整體銷售增速仍處于相對高位。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示,銷售額同比漲幅超過60%的情況,為近幾年來所少見,這也意味著今年樓市銷售迎來亮麗的開局。
相比之下,供應方面的數(shù)據(jù)則不容樂觀。今年1-3月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13133億元,同比名義增長20.2%,增速比1-2月份回落2.6個百分點。其中,住宅投資9013億元,增長21.1%,增速回落2.3個百分點,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.6%。
同期,房屋新開工面積38873萬平方米,下降2.7%。房屋竣工面積19473萬平方米,增長8.9%。數(shù)據(jù)還顯示,今年第一季度,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積6134萬平方米,同比下降22.0%,降幅比1-2月份擴大3.4個百分點。自去年3月以來,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速始終為負。
歷史數(shù)據(jù)顯示,最近一年來,我國房地產(chǎn)供應方面的數(shù)據(jù)指標一直處于低位。今年前兩月,供應端的缺口有明顯的收窄趨勢,但調(diào)控政策的出臺顯然影響了供應熱情,使得這些指標再次掉頭向下。
成交或明顯萎縮
在多數(shù)分析人士看來,需求端和供應端表現(xiàn)出的“一增一減”趨勢,已給后市蒙上一層陰影。若這種趨勢得以延續(xù),未來的市場將面臨供不應求的形勢,并進而給房價帶來上漲的壓力。
按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),截至3月末,全國商品房待售面積42441萬平方米,比2月末增加536萬平方米。但與一些二三線城市的庫存積壓不同,經(jīng)過此前的爆發(fā)式銷售,一些熱點城市的庫存已經(jīng)告急。
根據(jù)北京市住建委的信息,截至4月14日,北京市場的新房住宅(期房+現(xiàn)房)庫存僅為64065套,為有記錄以來的最低水平。市場人士分析,按照當前北京市場的銷售速度,上述庫存仍有較長的去化周期,而一旦需求爆發(fā),這一庫存規(guī)模只能支撐半年左右。
事實上,在對后市供不應求的判斷之下,房企擁有了更多堅守價格的理由。亞豪機構(gòu)市場部總監(jiān)郭毅向中國證券報記者表示,在調(diào)控加碼的情況下,近期北京、上海等城市頻現(xiàn)高價地,便體現(xiàn)出企業(yè)對后期房價的看漲。
另一組數(shù)據(jù)同樣支持這一判斷:1-3月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金26962億元,同比增長29.3%,增速雖比前兩月回落4.4個百分點,但仍比去年全年的水平高出一倍以上。資金壓力的緩解使得房企不會尋求“以價換量”的銷售策略。
對于后市走向,胡景暉認為,需求已在第一季度提前釋放,將使未來數(shù)月的市場交易出現(xiàn)明顯萎縮。而在“量縮”的情況下,短期房價不具備大幅上漲的動力,可能維持穩(wěn)中略降的勢頭。
從中長期而言,胡景暉認為,政策出臺之后,市場恢復周期一般將持續(xù)13個月左右。由于土地購置面積持續(xù)下滑,未來的商品房市場的潛在供應量勢必受到影響。因此,1年或者更長時間之后,總體市場還將面臨嚴重的供不應求,如果政策不發(fā)生變化,房價上漲壓力依然很大。


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