深天健被曝有上百億元的隱形資產。 本報記者 鄺陽升 攝

養在深閨人不識，深圳國資委旗下的深圳市天?。瘓F）股份有限公司（000090.SZ，以下簡稱“深天健”）被曝有上百億元的隱形資產。

深天健潛資產眾多，包括：其投資性物業長期采取成本計算方法且折舊，8.56億元的物業被曝若按公允價值核算，凈資產可增數倍；深天健持有的天健技術中心大樓、天健工業園片區兩處土地更新項目，潛藏巨額利潤；且其曾以2000余萬元的小成本持有的深圳萊寶高科技股份有限公司（002106.SZ，以下簡稱“萊寶高科”）約7600萬股股票，目前價值近20億元。然而，對于這部分資產的資產重估，依然存在著較大的爭議。

深天健的流通股股東認為，深天健現有物業、劃轉經營資產、土地儲備、金融投資資產等歸于上市公司的名下資產，要按照現有市場價值進行重新評估。

而深天健董秘辦公室相關人士向時代周報記者表示：“不會重新估值，我們采取的這種成本計算模式很省事，并且一直很穩定。證監會也要求上市公司謹慎變更資產核算方法，且變更需要確鑿的證據。”

8.56億物業賬面值與市值差數倍

深天健1999年在深圳證券交易所上市，主營業務為建筑施工、房地產開發和商業運營。深天健擁有眾多物業。不過，長期以來，深天健對這些投資性房地產采用的卻是成本計算方法，且經常計算折舊。

深天健2012年半年報數據顯示：截至2012 年6 月30 日，公司投資性房地產建筑面積31.62 萬平方米，賬面價值為8.75億元。主要包括用于出租的商鋪及房屋建筑物、各已完工房地產項目配套車位和會所、社康中心等。深天健的這些物業大部分都位于深圳市福田區，以這個數據折算，僅2767元/平方米。

而深天健年報顯示，去年其投資性房地產新增1868萬元，但是折舊和攤銷達3744萬元，采用成本模式進行后續計量的投資性房地產為8.56億元，比半年報的賬面值還減少近2000萬元。且在去年半年報中，深天健公布了所持商業物業明細，但是在2012年年報中，反而沒有列出。

這些物業的賬面值和市值究竟有多大差異呢？

由于深天健27萬平方米的租賃物業主要是商鋪、會所等，價值更是比住宅偏高。有股民估計，若按公允價值估值，將增加凈資產30億元。僅就商鋪而言，深圳業內人士表示，福田區的商鋪均價最少5萬-6萬元/平方米，好一點的價值更是在十幾倍以上。但該人士表示，對于深天健的這些物業，由于涉及復雜，還不好估算其公允價值。

對于此，一些人表示不滿，“于此倡議深天健 90％以上流通股股東，呼吁深圳國有資產管理部門，對于國資控股上市公司深天健現有物業、劃轉經營資產、土地儲備、金融投資資產等歸于上市公司（深天健）名下資產，按照現有市場價值進行重新評估，讓所有投資人清楚明白深天健的資產狀況！”

在很多股民眼里，深天健沒有利用好這些隱形資產，被吐槽是“守著明明價值巨大的物業卻收著低效率的租金”。深天健2012年年報顯示：“公司擁有租賃物業面積約 27 萬平方米，實現租賃營業收入8880.15 萬元，實現凈利潤3183.22 萬元?！比粽酆纤?，每平方米物業每月僅貢獻了27元?？梢?，收益甚微。股民建議將這些物業賣掉，再尋找新的投資。

深天健董辦人士卻對時代周報記者明確表示，不會重新估值，也不會隨意變賣物業： “資產狀況是外界問得最多的，我們在深交所互動時有過回應。我們不會重新估值，我們采取的成本計算模式很省事，也很穩定，證監會要求上市公司要謹慎變更資產核算方法，且變更需要一定的證據。我們的租金收入還是很穩定的，不會隨意賣掉物業的?！?/p>

不過，業內人士稱這種成本核算方法其實也無可非議?！捌髽I會計準則里，成本核算法和公允價值核算法都是可以的?！眹抛C券分析師方炎對時代周報記者如是表示。

25萬平方米建筑潛在利潤50億

隨著市區土地供應的減少，土地更新成為房企逐鹿的目標。深天健利用自身的土地進行更新奪得商機，羨煞旁人。

從深天健的公告來看，其有兩處土地更新項目：天健技術中心研發大樓地塊和天健工業園區地塊。業內估計，深天健如若啃好大蛋糕，將獲天價收益。

深天健2012年年報稱：“2011 年6 月，深圳市規劃和國土資源委員會同意本公司提出的沙河工業區變更用地規劃許可證。2011 年9 月，本公司取得重新核發的深圳市建設用地規劃許可證，該地塊用來建設天健技術中心研發大樓?！?/p>

對于天健技術中心研發大樓地塊，深天健去年在深交所互動易上曾稱：“計劃以高起點的規劃設計將本地塊建設成為集高品質辦公、商業、酒店于一體的現代綜合體?！?/p>

可見，這塊地已從工業用地性質變成了商業性質。深天健為該地塊補交了9976萬元的地價，擬建筑面積達7.1萬平方米，粗略算來，按建成后4萬元/平方米的價值算，保守估計有28億元，即便去除成本，獲益也在20億元以上。

而另一地塊天健工業園片區，位于深圳市中心福田區蓮花街道，被認為是準鉆石地段。去年4月10 日，深天健發布公告稱，“《2012年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》已經市政府批準，其中包括本公司屬下天健工業園片區用地?！惫骘@示，擬拆除重建用地面積為6.32萬平方米，擬更新方向為居住等功能。若以容積率4計算，可以建25萬平方米的住宅。

“該地段二手房價最低在2萬元/平方米以上，新房在3萬元/平方米以上?！笔缆摰禺a研究員郭艷雨對時代周報記者表示。若如此，去除成本等，25萬平方米建筑潛在利潤可達50億元。

然而，該項目目前并未有實質進展，“（天健工業區）獲批復列為城市更新單元，目前還未補地價?！鄙钐旖∽C券事務代表陸煒弘對時代周報記者表示。

但是，深天健要將這些項目徹底盤活，還需解決很多現實問題。而深天健當時在公告中也承認風險，“本項目在后續的單元規劃報批、補繳地價等具體實施階段仍存在較大不確定性?！倍幢闼麄冄a交不菲的地價之后，后期開發所需的資金也需要相對穩定的現金流來支撐。

“這意味著公司可能需要通過再融資來解決開發資金的問題，或者引進有資金實力的公司來共同開發，但這也意味著未來的收益要攤薄?！庇袠I內人士表示。

持萊寶高科市值近20億元

深天健上述土地更新資產的盤活需要大量的現金投入，但其年報數據顯示，深天健去年實現營業收入30.8億元，同比減少13.15%，歸屬上市公司的凈利潤為2.5億元，同比增長23.09%。其年末手持現金及現金等價物11.4億元，而流動負債卻高達45億元。而2013 年度深天健卻計劃投資18.9億元，其中：房地產在建項目投資1.6億元，股權投資3000萬元，市政BT 項目投資預算1.6億元，物業資產升級改造投資預算2750 萬元，固定資產投資預算2220萬元。

可見，短期內深天健資金壓力也不小。不過，深天健手中持有萊寶高科的市值近20億元。

深天健喜好股權投資，其年報顯示，深天健長期股權投資單位逾20家，價值15.5億元。甚至有傳深天健后期會根據政策需要，不排除效仿（深長城）進行股權轉讓運營，但深天健董辦人士向時代周報記者否認該傳言。

不過，去年3 月1 日，深天健與深圳博騰投資有限公司簽訂股權轉讓協議，將持有的建業集團的全部股權以5201.42 萬元的價格進行了轉讓。最值得一提的是萊寶高科，該公司可謂是深天健股權投資的一個典型縮影，并且深天健或將其套現。

目前，深天健通過全資子公司深圳市市政總公司持有萊寶高科約7600萬股，投資成本僅2367萬元，可忽略不計。

今年3 月18 日，萊寶高科發布《非公開發行股票發行情況報告暨上市公告書》，非公開發行新增股份10542 萬股。不過深天健未參加本次增發，持股數量不變，其全資子公司深圳市市政總公司所持萊寶高科持股比例從12.65%變為10.76%。

以目前萊寶高科每股約24元的價格來算，深天健所持的該股的市值也超過17億，其年報也披露可供出售金融資產為11.6億元。深天健前幾年也有拋售萊寶高科補充公司資金的先例。而在去年，深天健在深交所互動平臺又曝出有減持萊寶高科套現的意向，時代周報記者再次問及，陸煒弘表示：“作為萊寶高科持股5%以上的股東，出售股權會按照證監會的相關規定進行?！?/p>