“在海外購房，一定要用當地人的思維判斷這個房子是否值得買！”如今，越來越多的中產階層出于移民、子女求學、財富安全等需求，投身海外購房大軍。但國外與國內是完全不同的市場環境、法律法規，你要想繼續沿用在中國買房時幫你賺了大錢的思維與方法，結果只能是一個字——賠！

當地房市有沒有泡沫？

當地房屋200個月至250個月的租金

能買到一套中等價位的房產，

安全！

當地房價多少合理？

當地居民4~6年的家庭年收入

能買到一套中等價位的房產，

合理！

當地房價走勢啥樣？

當地失業率下降，未來3~6個月

房價為上升周期；

反之，將調整或下跌！

哪個國家最具升值潛力？

澳大利亞和美國。

未來40年，

這兩個國家人口增長將會最多！

中國購房團殺向海外

中國買家以70億美元成交額，成為2011年美國房地產第二大投資群體，截至目前，最大的買主是張欣，她買下了紐約通用大廈40%的股權。

加拿大多倫多的出租車司機拉到中國乘客的時候，多半都會憤怒地抱怨幾句：“房價都是被你們中國人炒起來的！你們在這里買了第一套房子還想買第二套、第三套，我們都快住不起了！”

多倫多人有理由抱怨，如果真像當地房屋中介宣傳的那樣，“加拿大的房子7～10年翻一番”，物業稅自然也會水漲船高，一套現在估值50萬加元的房子，每年需繳納1%的物業稅5000加元，翻一番后，則要繳納1萬加元，退休的多倫多老人非常不愿意看到自己住了幾十年的房子升值過快。

全美房地產經紀人協會發布報告，2011年，在美國購房的海外投資者中，中國買家僅次于加拿大買家，成為美國房地產第二大投資群體，在美國購房金額超過70億美元。

2012年下半年，更多的國人加入海外購房大軍，與之前不同，他們大多是中產家庭，可投資資產在200萬~1000萬元人民幣，希望海外的樓市也能像中國過去10年那樣瘋狂上漲，或至少可以通過在海外購房獲得10%左右的投資收益。

國內首家海外房產投資機構邦拓國際的副總裁邱泳棟告訴記者，他們現在接待的客戶中，有40%是以投資為目的的。

2012年4月央行發布政策，人民幣兌外幣的匯率浮動增大，人民幣對外升值，海外購房門檻降低。投資者認為，歐美國家的經濟低迷導致現在的房價處在“底部”，未來會有很高的上升空間。“抄底購房”之外，未來移民或者孩子留學也是不錯的選擇。

一位準備出手的看房者則認為，國內市場和政策的不穩定性，使自己手中握著幾百萬的可投資資產卻找不到合適的投資渠道，限購政策和二手房的高額稅費成了“壓倒駱駝的最后一根稻草”，“而國外的房地產市場和政策都很穩定，價格不高，正是入手的大好時機”。

相較“高凈值購房群”和“留學需求購房群”來說，中產購房群人數更多，他們購房的熱情也更高漲。

特點1：中國買家出手更果斷

“中國買家的顯著特點是，果斷決定。”紐約房產經紀人戴爾介紹，“有的看5套房就拍板了，有的甚至只是看看房子的圖片便簽支票成交了。而美國買家，很多時候會看了一套又一套，有時要看上一兩年”。

對于中國買家的購房特點，許多美國經紀人也都了然于胸。有海外購房中介總結：中國人偏愛全新房，要有許多附加設施，也喜歡吉利數字的樓層，要能看見好的風景，窗戶一定要朝南，同時非常看重風水。在戶型上，獨立產權公寓、合作公寓、聯排別墅的銷售狀況都不錯。高銳地產的產品總監孟燕茹告訴記者，2011年之前，40歲到50歲左右的人群是購房主力軍，現在20~30歲和50歲以上的退休人群購房數量開始增加，相較2011年，增加了20%左右。

事實上，中產購房者們更青睞那些小型的投資公寓。目前市面上最熱銷的是各個位于城市市中心的投資公寓，以英國為例，如倫敦的留學生公寓，5萬英鎊一套，購房后由中介公司負責尋找物業管理公司，在當地租出去，每周的租金為120英鎊左右，產權年限不等，最高999年，最低也有100年的；每年除需繳納租金8%~12%的所得稅，和每年150英鎊的地租外，沒有其他支出。

2012年年底，32歲的加拿大人麥克在多倫多市中心一棟新開售的高檔精裝修公寓看房，真切感受到了中國人瘋狂的購房熱情，“最終成交房中有一半以上是中國人買去了，提前兩天就能看到很多留學生在替中國的購房者排隊，當然，這里面肯定有一些房地產商和中介雇來的人”。

孟燕茹告訴記者：“想要買到這些投資公寓，你得很快把錢打到國外的資金監管賬戶中，才算定下這套房子了，否則很快就被搶光了，房地產商不會為你留著。”

特點2：移民仍是海外購房的主要目的

胡潤百富榜的上年度統計數據顯示，中國已經有33%的高凈值人群擁有海外資產，其中以房地產為主，而目前沒有海外資產的高凈值人群中，30%的比例有未來3年在海外投資的規劃。

這些高凈值人群的購房能力非常高，在美國紐約，最豪華區域售價在300萬美元以上的房子中，60%以上被華人購買。同樣，在澳大利亞和加拿大，當地最豪華的住宅中都會有中國富人的身影。

《2012中國購房者海外購房趨勢》也顯示，這些海外購房者中家庭月收入在5萬~15萬元人民幣的占比25.61%，家庭月收入超過30萬元的占比32%以上。

那些最熱門的購房目的地中，美國是首選，約25%，17.22%的人喜歡澳大利亞，16.83%的人會選擇加拿大。

在最近一兩年，塞浦路斯、哥斯達黎加等地由于政策原因，可通過購房獲得當地的永久居留權，一部分人也開始選擇這些地方購買房產。在塞浦路斯，30萬歐元就能購買到一套中等房產，但是在邱泳棟看來，雖然這些地區的購房者在增多，也只是相對這些地區此前的購房數量來說的，老牌的移民國家還是最受歡迎。

事實上，大部分購房者的購房目的仍是移民。在1200萬參與調查的潛在購房者中，43%的人稱移民是海外置業的主要目的。洛杉磯、紐約、舊金山、華盛頓特區和波士頓在首選城市中排名前五。

如果實際操作沒問題，

我要貸款買成千上萬的獨立屋，

而且如果持有時間足夠長，

房地產會比股票回報率更高。

——巴菲特于2012年2月

教你在國外買到好房子

中西方不同的生活習俗、消費習慣、法律法規，不同的市場規律與經濟環境，造成中西方房地產投資的衡量指標及購房技巧也截然不同。

得益于中國房地產在過去10年的瘋狂上漲，很多人借此機會賺到了人生第一桶金。當國內樓市變得不再明朗的時候，國人開始在世界范圍內尋找下一個機會，以便趕上某一個國家的房地產10年。

第一招：買還是不買？下面這些指標告訴你！

“在海外購房，一定要用當地人的思維判斷這個房子是否值得買。”私人銀行家認證課程（CPB）房地產講師Victor劉磊、澳大利亞Simonds（西蒙斯家建集團）中國區銷售總經理劉磊建議。

在劉磊看來，如果購房目的是投資，一定要拋開個人喜好，通過對國際通行的房產投資數據和指標分析的結果來判斷這個房子是否值得購買。在這里，租售比、收入與房價比、失業率、空置率、租金回報率是你要考慮的幾個關鍵問題。

你還要對目標城市的購房區域進行劃分，其中最關鍵的是該區域的人口構成、租賃和自住比、二手房的價格水平和銀行對該區域房產的價值評估。“這些數據代表了這套房子的真實價值，而那些房子本身的大小、位置、戶型等信息都是次要因素。”

租售比——幫你判斷當地樓市是否存在泡沫

在你的目標購房區域內，如果200個月至250個月的房屋租金可以購買到一套中等價位的房產，就說明當地樓市比較安全。

家庭年收入與房屋均價比——幫你判斷當地房價是否合理

一般情況下，4~6年的家庭年收入是購買本區域中等價位房產比較合理的價格。這個數字在美國是4年，在澳洲是6年，在香港則是8年。

失業率——幫你判斷未來3~6個月房價走勢

通常情況下，失業率處于下降周期時，房價處于上升周期；失業率處于上升周期時，房價處于價格調整或者下跌周期。

第二招：在哪個國家買？不能只看租金回報率！

在國內，如果你以租養貸，可能租金在還貸后還會有結余。但是在國外，單純看租金回報率是無法判斷出房地產市場的走勢的，還要另外參考通脹率、銀行存款利率和按揭貸款利率等。

劉磊為我們舉例說明：“某區域的房產租金回報率7%，通貨膨脹率2%，銀行存款利率4%，貸款利率6%，據此數據可以判斷，低通貨膨脹的經濟狀況下，租金收益高于存款利息，將促使更多人士放棄存款，轉而利用銀行較低利率，貸款投資房地產，從而增加市場需求，推高房產價格；而如果房產租金回報率9%，貸款利率15%，通貨膨脹率5%，存款利率12%，據此數據可以判斷，租金回報率遠低于存款利率和貸款利率，房產市場應該處于房價的調整高位，銀行在收緊銀根，提高貸款利率抑制通貨膨脹的同時，也抑制了投資需求，未來房價下行的預期強烈。”

此外，國際貨幣基金組織公布的數據顯示，未來40年，澳大利亞是人口增長最多的國家，其次是美國。在這樣的背景下，這兩個國家房地產的長期升值趨勢才可以保證。

別忘了，你的目的是判斷這個地區的房地產市場趨勢，那些未來市場前景不明的區域，無論價格多劃算，房子的位置處于該區域多么黃金的地段也不要買。

第三招：買公寓還是別墅？海外購房，土地也是錢！

在海外購房時，千萬別忽略土地的價值。國內買居住用房，只有70年產權，而國外更多是永久產權。土地是有限資源，長期來看，土地的價值永遠存在，而房產隨著時間的推移，會有損壞、折舊。

劉磊認為，在海外投資房地產時，要充分評估土地價值，這不僅是地段那么簡單，還要通過土地價值和建筑價值的比例進行判斷。

劉磊為我們舉例說明：李先生想在澳大利亞的墨爾本投資一套房產，目前他看好兩套房產，價格同樣是50萬澳元，一套是公寓，另一套是獨棟別墅。

高層公寓：投資額50萬澳元，位于市中心，兩房，2014年完工，在維多利亞州，需繳納5000澳元印花稅，根據規定，在該州買房只需繳納土地價值5%的印花稅，因此推算其土地價值為10萬澳元，建筑價值為40萬澳元，聯名地契。

別墅：投資額50萬澳元，地點在郊區，需繳納13500澳元印花稅，因此土地價值27萬澳元，建筑價值23萬澳元，獨立地契。

根據土地價值與建筑價值的比例比較原則可以判斷：在相同或接近的投資額度下，選擇土地價值與建筑價值比值高且是獨立地契的別墅，更勝一籌。

很多人會想，墨爾本市中心公寓是不是增值更快？但通過歷史數據推演和分析可以得出：在海外成熟的地產市場中，城鎮人口收入差別不大，醫療和教育資源配比也幾乎沒有差別的情況下，是不會出現長期市中心公寓上漲情況的。“空置率和租金回報率的高低，最終都是由該地區的供給和需求關系決定的，而非位置本身。”劉磊說。

第四招：買哪個地段？首推本地人或白人聚居區!

以投資為目的的購房者，需要考慮的是如何以最低價格購房，獲得最高收益；而以養老自住為目的的購房者，則有更多的個性化需求。

在邱泳棟看來，無論是自住還是投資，首先要明確目標城市的購房區域和周圍的居住人群。那些海外買房者最熱衷的國家，同樣是移民者最熱衷的國家，聚集著世界各地各個民族的人。這時，一個城市居住區域的劃分標準，就不僅是財富了。

“無論在哪個國家購房，本地人或白人聚居區域都是首選，此外也可以選擇中國移民聚集地，東南亞、中東移民較多的區域我們一般不推薦。”邱泳棟告訴記者。

以最熱門的移民城市悉尼為例，北面和西面的居民以本地人和英格蘭人為主，華人也很多，相應地價也貴很多，如西區一套中等偏上的獨立屋價格在200萬澳元左右，高檔社區和海景房的價格甚至達到1000萬澳元。

選擇本地人居住較多的區域購房，未來出手的時候會更方便，價格也會穩定增長。關鍵是套現的時候，承接者以及銀行會客觀評估其價值。

這些國家購房政策要記牢

海外購房，一定要事先研讀當地的法律法規，否則你跨越千山萬水好不容易賺的那點兒錢，就都供獻給當地政府了。

一位在澳大利亞居住10年，購買了5套房子的中國人，前不久剛剛知道外國人在澳洲購房只能購買新建住宅，他的房子如果想出售，只能賣給本地人，無形中已大大貶值。

到海外購房之前，你要仔細研讀每個國家對于非本國居民購房的法律法規、限制條款以及貸款和稅費要求。否則你通過各種購房技巧獲得的收益，都被當地政府“收走了”。

澳大利亞：外國人只能買新房

在澳洲購房不代表你可以移民，但在申請移民時可以加分。此外，在澳洲購買公寓期房可以只付10%首付款，買現房則為20%~30%，沒有限購和限貸的要求，貸款利率和本國居民相同，還款方式靈活，允許貸款人在前5年內只還利息，不用還本金。

房子的租金通常可以支撐“以租養房”的投資目的，但是澳大利亞政府規定，非本國居民只能購買新建住宅，包括還未建成的期房及建成后12個月未經出租的現房。購房不滿一年出售，需要繳納50%的資本增值稅。澳大利亞沒有物業稅，但需繳納土地稅；直系親屬沒有遺產稅，可以世代擁有；非直系親屬需要繳納高達50%的遺產稅。

美國：外國人貸款難

美國的銀行現階段對房屋抵押貸款的審批非常嚴格，尤其是海外投資者，很少能夠成功。

房產稅根據房子的實際價值來征收，由各州自行設定，從1.5%～3%不等；物業稅，各個州征收標準不一，通常按市場評估值1.2%~3%每年征收；遺產稅起征點為500萬美元，稅率約35%。

加拿大：貸款最合適

魁北克、聯邦、薩省投資移民都和房產無關。外國人能夠從銀行獲得最高60%~65%的貸款；貸款利息低于國內，因此很多在加拿大買房的中國投資者都會選擇銀行貸款，首付多在50%左右，貸款成本和首付壓力都比國內要小。

英國：外國人也得交遺產稅

購房最高可貸到房款的70%，貸款利率較低，但外國人較難貸到。不同地區、不同房產類型的房產稅征收標準不同，共分8檔，以倫敦地區最高，一年從幾千到幾萬英鎊不等。英國居民在世界各地的所有資產都需要支付遺產稅，而非英籍人士只有在英國國內的資產才需要支付遺產稅，起征點為32.5萬英鎊，稅率為40%。

中國香港：貸款比例跟房價走

800萬港元以下的物業，自住可以獲得70%的貸款；房價介于800萬～1200萬港元，首付起點為40%；房價在1200萬以上的，首付起點為50%。如果是投資類購房，不管金額多少，首付一律50%。香港目前房貸利率處于較低水平，年息在3%左右。香港物業稅是租金估值的15%；如果用于自住，則有稅率優惠，約為租金估值的5%；沒有遺產稅和資本增值稅。

新加坡：不能購買有地住宅

房產沒有列入移民條件中，僅作為個人資產而已。外籍人士在新加坡置業，可以申請貸款，最高為購房款的70%，最長還款期限35年。新加坡的房貸利率較低，長期維持在2%~3%，不能購買有地住宅（圣淘沙島的別墅除外）。

物業稅按照房屋租金評估值來進行一定比例的征收,如一套價值200萬新元的自住公寓，每年的租金估值約7萬新元；如果此房用作投資，每年繳納的物業稅為租金估值的10%，沒有遺產稅。

TIPS：這樣的房子不要買

小型投資公寓。國人喜歡的投資產品，卻是澳大利亞本國人摒棄的投資品種，即使購買也是用于房產退稅；投資公寓被銀行認為是商業地產，貸款利率會相應提高。

TIPS：這些和你想的不一樣

市中心的公寓增值快、風險低。

在海外情況恰恰相反。以悉尼和墨爾本這兩大城市市中心為例，過去10年，二手公寓平均銷售價格只增長25%~35%，而周邊5~30公里范圍內的二手房平均價格卻翻了一倍。此外，由于市中心很少有中產家庭居住，投資者的比例較高，流動人口較多，銀行認知的風險系數較高，因此對公寓的貸款比例較低，通常在60%左右。

人民幣升值，海外買房更劃算。

事實并非如此。最近十年，人民幣對美元持續升值，海外購房的投資門檻兒確實降低了，但是對長年在國內生活的中產投資客而言，終究要把收益轉回國內，去掉匯率損失和手續費后，能賺多少？