開發商的宣傳海報

◆【被投訴對象】江西洪城房地產開發有限公司

◆【投訴主題】宣稱“買一層送一層”誤導消費

◆【投訴人】樊女士

■付 強本報記者 朱 海 文/攝

當下，“買房送面積、送花園、送地下室”，種種吸引眼球的宣傳文字，讓不少購房者怦然心動。近日，江西南昌一位消費者反映，因為輕信開發商“買一層送一層”的廣告宣傳，盲目簽訂了購房合同。事后，雙方在贈送的是房屋產權還是使用權的問題上各執一詞，糾紛由此產生。

贈送的地下室沒有產權

“買一層送一層，贈送率超100%，舒適無極限，超大空間隨心幻變！”看到這樣的宣傳海報，南昌消費者樊女士動心了。2012年12月初，她專程來到江西洪城房地產開發有限公司開發的“洪城·東公館”樓盤看房。

樊女士對記者說，當時，她看中了“買1樓贈送地下室”的戶型，并提出了實地看房要求。銷售人員答復說“沒有鑰匙”，只陪同她參觀了樣板房。看完樣板房后，樊女士對房屋的結構設計非常滿意，遂交納了1萬元定金，并于兩天后簽訂了正式的購房合同。

“直到簽訂合同后，我才無意中發現他們贈送的是地下室的使用權，而非產權，而且在購房合同上沒有任何關于贈送面積的體現。”樊女士當即提出異議，并要求開發商將贈送面積寫入補充合同。可時至今日，銷售人員要么以“要向領導匯報”為由拖延，要么以“正在溝通”敷衍。最后，該銷售人員干脆不再接聽樊女士的電話。

今年3月初，樊女士多次前往該樓盤，試圖查看即將交付的新房，結果被銷售人員以各種理由拒絕。樊女士的心里更不踏實了，便自行找到自己購買的房屋查看，透過地下室的采光窗，竟意外發現地下室存在嚴重積水。

開發商是否有意隱瞞

經樊女士再三交涉，開發商為其出具了一紙說明，內容為“您于2012年12月5日購買洪城·東公館小區6棟3單元102室房屋時，我公司同時贈送了109.92平米的地下室面積。對該地下室，您擁有與房屋產權同期的使用權。”所蓋公章是江西洪城房地產開發有限公司銷售部，時間為2013年1月24日。樊女士認為，在簽訂合同近兩個月后，開發商才開具了這份說明，證明開發商一直在隱瞞贈送的只是使用權這一事實。

3月13日，記者以購房者身份來到位于南昌市昌東東升大道的“洪城·東公館”樓盤營銷中心。“我們這里有買一層送一層的優惠，建筑面積95平方米，另外送一個100平方米左右的地下室，簡單說，就是‘買一層送一層，一層總價，雙層享受’。”售樓人員對記者說。

隨后，記者找到了樊女士購買的房屋。盡管天氣晴朗，但地下室內依然清晰可見不少積水。樓盤工程部顧經理表示，這是施工方面的瑕疵，他們正在查找滲水的原因，做好地下室防水，力爭將問題徹底解決。

洪城·東公館銷售部經理王芳在接受記者采訪時稱，在簽訂購房合同前，樊女士不可能沒有看過房，銷售人員也不可能不事先告知所贈送的地下室只有使用權。記者問及“既然贈送的只有使用權，宣傳‘買一層送一層’是否會誤導消費者”時，王芳沒有回答。

贈送面積多不受法律保護

3月18日，南昌市房管局工作人員在接受記者電話咨詢時稱，南昌市不允許開發商擅自贈送面積，按照國家標準《房產測量規范》的規定，大多數贈送的面積只有使用權，沒有產權，如露臺、花園等。

3月19日，江西省消費者協會投訴部工作人員王軍對記者說，所謂贈送面積，其實大多是開發商利用比較繁雜的房屋面積計算方法或單價核算方法，讓消費者在購房時摸不清頭腦，購房贈送面積并不是“天上掉餡餅”，而是一種不規范的市場銷售手段，因為贈送的面積產權不明晰，購房后很容易引起糾紛。如果開發商僅僅是想將地下室的使用權讓渡給購房者免費使用，那么在前期廣告宣傳就應該謹慎用詞，以免要約邀請被認定為要約。消費者在簽訂購房合同時，也應就贈與形式、免費使用期限、修繕責任、服務提供等可能發生誤解與分歧的問題進行明確約定，盡可能減少法律風險。

江西明實律師事務所律師張海水分析說，假如開發商所贈送面積擁有獨立的產權，這種贈與是合法有效的，如果開發商贈與的只是使用權，則這種贈與的行為可能是無效的，易引發侵權與締約過失的責任。從本起糾紛來看，開發商贈送的是地下室。到目前為止，小區地下室產權到底是歸屬于開發商還是全體業主尚存爭議。《物權法》規定，不計入私人產權的面積，應屬于公共產權。因此，日后一旦地下室作為共有面積，被全體業主主張權利，那么根據《合同法》第五十一條之規定，該贈與合同就屬于可撤銷合同，購房者很可能成為連帶責任人。

張海水說，以現有的買房送面積模式來看，所贈與的部分幾乎都是明確規定不計入建筑面積的，即便購房者對贈送面積進行改造使其具備了專有部分的特征，也仍然無法在房屋登記簿或產權證上得到體現。也就是說，這些贈送面積得不到法律的認可與保護。一旦將來所購房屋遇到拆遷、出賣、繼承、評估、抵押等情況時，就這部分面積的處分，購房者將無法獲得收益保障。

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各地相繼叫停買房送面積

2011年，上海市出臺《建筑面積計算規劃管理暫行規定》，明確地下室、陽臺、飄窗等結構、部位的建筑面積計入容積率，并明確不得隨意虛構設計平面用途及性質。此禁令一出，使許多開發商依靠“送面積”來提高房屋總價的方式無處遁形。

2012年3月1日，為了規范房地產市場的容積率指標，對“贈送超大陽臺、買一層送一層”等以往開發商慣用的銷售方法進行嚴格限制，四川省《成都市規劃管理技術規定條例補充》開始實施，其中明確要求商品房層高超過3.6米需雙倍計算產權面積，贈送面積不得超過產權面積的20%等。 （朱 瑞）